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好像有各种误会我紧急补充一下
文中各个试算表都只是买入瞬间的"估算"，六年平转是"假设条件"。
实际上的物件有跟到足够涨价，我也认为未来一定还是会持续大涨。
但是购买当下还没发生就是还没发生，没法去铁口直断六年后涨幅肯定>X%
试算表数字有点像是"认列入场成本"，像买入股票前要先知道会先亏多少手续费这样
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原文恕删，单纯想借个标题碎碎念。
两年前自己的旧文供参 => #1YkMROeg (home-sale)
懒得读的话重点在下面这张图
https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
1000万头期2成宽三贷30年1.685%，粗投报(年房租/总价)3%的物件。
如果持有六年平转，身为一个无经验无背景房市小白，你会拿到-0.95%的年化报酬。
很反直觉? 网络上一堆投报计算网站跟板上大神明明随手贴出来都是两位数IRR
用两年前的超低利率条件搞出负年化，这怎么可能!??
问题就在于，大神是大神，但你只是小白。
因为你是小白，只能跪着求仲介收斡帮你谈价，根本杀不了仲介费。
因为你是小白，只能看到大神收剩下的物件，在各种隐藏缺陷物件中踩地雷。
因为你是小白，拿着地雷物件怕空租，在591比价半天，只敢开投报3%的房租，含管含车。
因为你是小白，平常要上班只能请仲介代租，两周租掉加半个月代租费，直接去一个月。
因为你是小白，代租不帮筛房客，结果房客各种雷点年年不续约重找再继续被代租扒皮。
因为你是小白，电器坏掉水管不通，你也只能请假找水电来修，开价多少就付多少。
对大神来说，这些都不可能会是问题，但因为你是小白，这些全都是你的成本，跑不掉。
我怎么知道? 因为自身就是一个没祖上支援，毫无金融/仲介/装修背景或相关人脉。
现实家人朋友财商都超保守无法讨论买房投资，学校又没教只能在网络上爬爬文。
背学贷负债出社会还要给孝亲费，撑到今年总算买房的八年级赖家啃老小白。
(上面那间1000万的是熟识亲人买的，不是我)
物件如下，台中74环内10-20年屋两房平车，同样真人真事只稍改数字方便计算。
https://i.imgur.com/BowGxch.png
靠着这两年房价飙涨+升息然后台中租金在反降，六年平转IRR估算来到了可怕的-4.56%
当然，估算只是估算，不一定要六年就卖，也没人规定必须要平转。
重点是，身为一个小白，现在投资房市你要有明确的认知
你能买到的物件，起始年化报酬就是负的，还负不少!
各种显性/隐性的成本会把你的帐面投报整个吃光还倒吐。
房价哪怕没跌持平、只是涨不够对你来说也会是亏烂!!
你当然可以凹单十几二十年直到某天涨幅终于够了为止。
只是没有什么"房价下跌靠房租收入也稳赚"，那跟高股息左手配右脚类似就是自我安慰。
=> 你的投资获利基本上完全取决于未来房价的涨幅要够大，醒醒吧你就是来赚炒房的 <=
在有了这个正确认知下，自行估算能够承受房价不涨的亏本风险。
对未来整体涨幅有足够的信心下，才建议一个小白开始投资房市。
而不是看大神分享的神案例短期赚两三百万或随手2位数投报收租，就以为自己也行。
还是那句话，大神是大神，你是小白，不要妄想你能做的跟大神一样好。
以下单纯个人心情抒发:
过去几年看板上文章一直有种奇妙的矛盾感
就算去掉那种看空或是明显没打算参与市场来乱的文章
总是有一种声音跟你说闭着眼睛地图拿来丢飞镖买房都能赚，没房的空空只会哭哭。
然后又有另外一种声音嘲笑那些买到落后涨幅区域/物件的人
"fomo仔/基期这么高/烂眼光/看你到时要卖谁/毫无基本概念/不做功课"
问题是，在这样一堆龙蛇杂处的文章/网络情报里面到底要一个小白怎么"做功课"??
A.找公开客观数据阿? => 实登走势/人口组成/都市发展/就业/学区/坪数/社区/地价...
所以这么多情报要从哪开始分析? 出现冲突哪边权重高? 如何按照地区变更模型?
B.听知名度高的阿? => 难道要我信Sway?
C.看房版文章阿? => 很多文章都有超发散的讨论(X)吵架(O)推文，还不乏彼此矛盾的
所以哪些观念能类推? 哪些不能? 谁在渡化无知大众? 谁又在反串?
D.只听公认大神观念不就好了? =>所以大神每一句100%相信，其他人文章/推文都不看?
那照抄C神的公式结果被鞭尸到体无完肤该怎么办，又回到你得做功课不能直接抄?
E.把有人提过的雷点全都避开就可以了吧? =>喔 那我就只剩下:
两/三房平车精华重划区高楼层低屋龄好社区低持有费高室内坪数完美格局再加高投报率
......确定这种物件存在??? 真的存在轮的到我来选???
F.多做几次交易累积经验就懂得怎么看了=> 恩，这我还真的同意。
所以零经验的小白第一次买到地雷物件根本刚好嘛，因为没有经验可以让人"做功课"。
以下一些我想像中可能会出现的推文，先回起来。
Q:那么多资料不会爬，难道还有人有义务手把手教你怎么投资房市吗? 朽木不可雕也
=>对，我就烂。我是真心不知道该怎么爬，房版大神的境界我可能一辈子达不到。
光交易次数就不可能了。所以我只能退而求其次，
以"反正我肯定会买到地雷物件"为前提来做点房市投资的心理建设。
没人说地雷物件就不能赚吧? 风口上不是猪也能飞吗?
Q:所以你是那种...一直唱衰强调投资房市缺点但还是自己买房的空空?
=>反了，如果不是很有信仰的多多，看到试算表负年化就会果断放弃了。
就是因为相信未来那怕是地雷物件，整体涨幅还是可以抵销掉负年化，才会勇敢买下去!
Q:代书规费9万8? 持有成本每年4万8? 你灌水吧?
=>真的喔，让你看看小白买地雷物件的厉害程度，大神都不会有这些成本。
https://i.imgur.com/Msj6v4m.jpeg
https://i.imgur.com/3owNDU9.jpeg
Q:头期三百多万没祖上支援，骗谁啊?
=>真心不骗，关键字=提前信贷+保人，还有感谢一切都在信用管制风暴前谈妥。
家里对我的唯一支援就是让我赖家省房租。
Q:你这边算错/那边观念不对/XXX费用不会那么贵...etc，总之没涨幅也不可能负成这样!
=>阿这就真实帐本，对不起来少的部分你要补给我腻!?
Q:那么心累你还是离开房版吧，投资个ETF或信仰个股不好吗?
=>嘿我还真的有想过，以下是我这两年跟大神单/自行选股的结果，刚刚截的:
https://i.imgur.com/fXGAlRH.jpeg
知道为什么我还留在这边了吧QAQ ， 小白去到股债市还是一样小白阿。
Q:你谁啊? 有人在意你吗? 当你个板?
=>知道大家最近真的无聊提供点笑料嘛，顺便看看能不能救几个观念错误的新小白。
特别是以为现金投报在5倍杠杆下IRR真的随便都能破2位数那种小白=过去的我。