周末闲聊,
投资房随时都可以买,
只要找到好的标的物当然能买,
没有一定要什么时间点的限制,
问题在于当政策越来越紧缩,
房价还一直居高不下,
能够找到好的投资标的物就越来越难
对,
我在说废话,
但是你要投资难道不需要做研究做功课吗?
找到好标的物就是你要投资该做的功课,
如果投资房太难找, 风险太高,
那就去找其他的投资机会
※ 引述《s8752134 (Sea)》之铭言：
: ※ 引述《mfcke (待退)》之铭言：
: : 一年就是800万 你拿个400万去买房子 有可能不行?
: : 我薪资买房 信贷当生活费阿
: : 嘘 yiliang1107: 你说的方法全堵了 10/26 12:01
: : → yiliang1107: 这礼拜已经开始了 10/26 12:01
: : → yiliang1107: 在政策紧缩下，换汤不换药的方式。现在不适合。 10/26 12:02
: 从这边开场吧。 我同样是就事论事，不是针对人，是讨论内容。
: 如果你看内容觉得我是在针对人，那一定是我的文笔用字不好让你误会。
: 同时 Y大一直在善意提醒风险杠杆这块，原则上是没啥问题的，本来投资
: 就要考量自身的能耐。 好了，以下正文开始：
: 首先我想先表达一件事，我认为如果要讨论一件事情，这件事情本身要够明确
: 不能太拢统，否则根本没啥好讨论的，我下面用一个例子来表示，希望看的人
: 可以明白我想表达的。
: 举例： 我知道政府会持续紧缩房贷产政策，包含贷款方式 / 成数 / 利率，
: 甚至是查核上都会比过往更为严格，这也是未来第 8 9 10 波管制的重点项目。
: 所以提醒各位在操作上务必准备更多现金，避免被影响到。
: 这是下一波的新规定，妳各位多注意啊！ 以前那些手法不适用！
: 上面简短讲了个意思，除了红字那行有谁反对？ 我相信正常人都不会反对。
: 但是... 就是这个但是....
: 所以你看完这个内容，我就问你：
: 你知道下一阶段实际影响的具体内容是啥了没？ 如果你的答案是YES，
: 那我请你回答下面的问题。
: 成数降到哪？ 贷款方式具体变化是什么？ 不给信贷？ 现金买房不能挂四？
: 利率调高到哪？ 查核变严是指跟过去比起来差在哪？
那么我来分享我这几年来跟银行还有房仲交手的经验,
虽然我这几年没有炒房,
我还是持续有在看房问房,
今年2024年八月时候我跟富国银行问的结果,
其实贷款公式很简单,
也没有限制信贷不能买房这种事情,
就很简单: 税前(月薪 or 总收入)*0.4 > 每月应缴支出 (房贷+信贷+信用卡+....)
所以你有本事去借信贷来买房或是当头期款 也没关系,
你的信贷会增加每月应缴支出,
只要你能够符合这公式, 一切好谈
但是, 就是这个但是,
银行加了一堆限制,
1. 薪资历史必须超过两年,
光是这点就把一堆人打趴了,
刚工作少于两年, 包含刚换工作少于两年的,
薪资收入都不能算入,
所以我老婆一直换工作的人,
她那部分的薪资收入就不能算
2. 炒股收入, 股利, 定存利息 不能算收入,
同第一点,
这些收入都不是固定收入, 不算数
3. 房租收入可算入,
但是一样前提是必须提供连续两年以上的收租证明,
包含租房合约与银行每月固定存入房租的statement
算一算, 这个不行那个不行,
最后只能拿我的薪水+年终分红来算收入,
我随便举个例子,
假设我税前月薪两万美金,
我可以借到 20000*0.4 = 8000 月缴房贷,
大概是可以借到90-100万美金 @ 7%-8%利息 + 1.25% 房屋税
这还是最好的情况,
如果还要扣掉生活开销与现在自住房的房贷部份,
能借到的钱 真的少到会哭出来,
这样怎么买房呀!!!
每次跟银行谈借钱,
就全身的无力感
: 我认为如果你今天有任何管道得知所谓的新规定政策，要在讨论群上分享并提醒
: 众人避免踩雷或误触或是讨论后续因应做法，最好的方式就是讲清楚具体内容，
: 或是如果你认为你口条不好，你可以假设几个贷款人情境，并明确告知这些贷款
: 情境，哪些以前可以，哪些以前不行。
: 这样让观看的人才能清楚了解到底所谓的新限制在哪，也才能跟你讨论那如何如何
: 去做，是否就不影响。
: 我在这篇文内文虽然没问到具体新规定的限制内容，但我假设了三个方式，y大有回应，
: 所以这篇就单纯针对这三点来讨论，如果后续有更多‘具体’的限制或规定，那我
: 也愿意持续跟大家交流讨论；反之若一样是像我前面举的例子打高空，不清不楚的，
: 反正结论只有要你降杠杆 or 增加更多现金来购买，那实在没啥讨论的意义，因为
: 买房子降杠杆 or 用更多现金买，本来就是一件降低风险的操作，阿提醒大家政策
: 紧缩环境，降低大家的买房风险，又怎么会有错呢？ 呵呵
: 我刚刚询问新规定的三个状况：
: : 推 s8752134: 所以y大是否要具体说一下新规定是啥？ 1. 信贷的钱不能 10/26 14:52
: : → s8752134: 买房 2. 现金买房未来不能办挂4。 3. 信贷以后不可以作 10/26 14:53
: : → s8752134: 为生活费。 是哪个？ 10/26 14:53
: : → yiliang1107: S大 1是规定一直都如此，大家都知道 10/26 14:54
: : → yiliang1107: 只是有没有抓、要不要抓，怎么抓，怎么认定的问题。 10/26 14:54
: 如你所说，信贷的钱本来就不可买房，这我在这篇文一开始我也有讲，
: 所以不会有啥新规定信贷不可买房，是本来就不行。
: 如果你要提的是新规定是指 "审查会变严格"，那也可以明讲，这样我们就能来讨论。
: 例如过去信贷的审查，通常是贷款后三个月到半年内会回查，同时不可在原有帐户
: 进行买房操作，真的要买房至少要把钱转去其他帐户 or 家人帐户，再从家人帐户转
: 到你另一个户头，多半可以规避查核风险。
: 我以此为例，假设你要讲的是查核会更严，你可以具体的说往后会回查 1 or 2年，
: 然后转几手都没用，只要该笔信贷的钱借下来，帐户无等值以上金钱，就将该笔钱
: 转N手，都会回追并认定此笔是信贷款(假设是这样)，
: 如果你这样说，那我认为所谓新规定对于信贷回查这块地执行内容就很具体，
: 但可惜没看到这样的内容 (至少回我的内容都没看到)。
: 同时如果有上述内容，我照样可以分享其他手法绕过这样的查核， 这不就是
: 你要的交流讨论，对吧？
: 以上还是要强调，信贷的钱不可进房地产是规定，我没有鼓励大家违法操作，
: 只是要讨论单纯就要针对实务来讲，不然一件本来就禁止的事情，查核变严格
: 有啥好讨论。
: : → yiliang1107: 2.的部分，会连动你的联征，回溯一个时间点，有没有 10/26 14:55
: : → yiliang1107: 挂四。甚至之后租赁、质押都有可能。 10/26 14:55
: 所以你的意思是全现金买房还是可以挂四，只是在你申请挂四的时候会去回查
: 你当初购屋的现金来源是否有其他挂四款(甚至租赁质押)。
: 这点我必须要讲的是，你现金买房申请挂四，银行本来就会去追查原本购屋款是否
: 有其他挂四款的来源，这点仍然跟以往一样，不是新规定；你提到的租赁也会纳入
: 新申办挂四的还款收支比试算中，质押到目前为止倒是不会有任何限制，这是现况，
: 所以你想表达的看起来仍是 "审查变严格" 这点(除非质押纳入因为质押本来不影响)
: 那同样的你也可以具体分享新规定中，对于原购屋款的追查认定，相较现在来说，
: 增加了回查时间？ 还是只要有其他任一挂四款就不给新的挂四？还是你上面提到的
: 新增质押也将其认定为不允许买房的资金来源？
: 以上不管任一项，这样才比较具体，若有提出，我们也可以讨论这个项目有没有其他
: 解法。
: : → yiliang1107: 3.的部分，如果你薪水30万、远远cover掉生活费房款 10/26 14:57
: : → yiliang1107: 。当然没差 10/26 14:57
: : → yiliang1107: 但是你的薪水无法同时cover生活费+房款部分。同时间 10/26 14:58
: : → yiliang1107: 又有信贷，对于银行来说就是换汤不换药。 10/26 14:58
: 这块原本现有规定也有，当你身上揹信贷，去申请房贷，银行本来就会审查你的
: 收支比，高薪没差是因为收支比审的过，现在也有审不过的要降成数 or 找保人
: 的，所以单就你回复的内容，我看不出来所谓的新规定增加了什么。
: 例如新规定规定未来有人揹信贷的前题下申请房贷收支比贷不下来，禁止
: 找保人，那这就是新规定。 但你没这么说，所以这只能称我脑补。
: 这也是我说你讲的内容根本太空泛，10个人解读就会有不同版本。
: 还是其实这点也是针对 "审查" 变严格？ 收支比认列更高？ or？
: (你看，因为你没具体说明，我还是只能在那边瞎猜)
: 所以回到我最上面留下前文的那段，当 m大分享信贷这个方式的时候，
: 你回复信贷的手法全封了，那么...... 到底封在哪呢？
: 到底新规定具体的施行政策是什么？
: 或者讲不清具体的新规定，至少可以举例，例如：
: A买房全现金买下来，资金来源皆无杠杆，资金来源来自薪资 / 股票 / 房租收入，
: 在这情况之下A全现金买房，未来要办挂四会有啥问题呢？
: 同理，在上面条件不变的情况下，A身上 "额外" 多了信贷 500万 & 质押
: 1000 万，这样未来A全现金买房，未来要办挂四会有啥问题呢？
: B同样想全现金买房，因缺200万，爸爸转200给他去全现金买房，
: 未来挂四有啥问题呢？
: 能举的例子多不胜数，我就只举两个案例了。
: 希望答案不是那种本来就知道的要注意收支比那种，除非你想表达新规定
: 对于收支比的认列比现在和过往更严格，如果是，也希望讲明新规定是多少。
: 以上，整篇文的懒人包就是建议‘要讨论事情前，先把事情交代清楚’。