楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 13:50:20先讲基本理论
◆ 资金投报率：
分母为自有资金，分子为收益，
用处为估算投资人把资金投入这项标的的效益。
举例：投入500万，获得回报为 → 500×n%
◆ 物件投报率：
分母为物件总价，分子为收益，
用处为估算这项标的的合理市价。
举例：回推物件合适总价为 → 年租金÷n%
新旧屋评估物件，尤其投资件或租件
都会需要估算物件如何出价
这时的竞争对手都是市场中的大投老投
以新屋而言，台北市租报率甚至可低到1.8%
隔套老屋，应该是5%(不在守备范围没特别背)
所以评估物件总价，用租金回推合理物件投报率
若是新套，估价约落在2200万
若是四套公寓，估价约落在2200万
这是市场的可能成交价格
自己出价则可以再上下调整
若很需要这个物件就加价
若看看就好也没差就减价
你算自有资金投报率对投资型物件的出价没有任何辅助
自有资金投报率只有在
1. 面对多种投资标的时
2. 涉及杠杆或资金成本时
才有意义
举例1：
全现金投股票有5%的年化报酬，
全现金投房产只有3%的租报率，还没扣费用
不开杠杆的大户就会选择弃房投股
骷髅怪的算法
明显是在市场中挑物件看物件的逻辑
看不懂在那纠正的人
不是傻就是笨
不然就是浩呆
真的建议房版应该禁止这些没下过市场的鲁多发言
尤其这个↓↓↓
嘘 blargelp : 虽然你每篇都在呛人没买房，但一看就知道你至少两三年没
→ blargelp : 买过了。离市场超远
作者: EvilJustice (终于) 2024-10-25 14:04:00
你是我认识的股版精算师吗
所以你有下场玩过吗？ 我无聊看了一下你最早2019年的文，发现你超级反指标欸，简直房板8zz，可以看错这么多年还越挫越勇，不简单
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:06:00我本来有考虑用毛利率和ROE解释，考量房版智商太低看不懂太抽象的比喻就算了
作者: baseba1l (土拨鼠) 2024-10-25 14:06:00
所以他很急啊
作者:
blargelp (bernie)
2024-10-25 14:13:00我还想说 你把面子看的比真理还重要的人，怎么上一篇被打脸就不见了。没硬凹我超不习惯。原来是跑去估狗发文了你还没解释为什么现金买 物件投报率 成本会有贷款利息欸
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:15:00为啥不能有贷款利息？抓合理投报率不用评估什么数值合理吗？不然都抓千分之一？我的投资件，用租报率1‰卖你，刻以ㄇ别担心啦，你会赚的，我出租件都是天价租金没装潢
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-10-25 14:18:00不知道为什么 房版喊空十几年的空空 却总是说手上有很多房几乎每个都是这样
作者:
akita690 (akita690)
2024-10-25 14:19:00隔套不好贷款，管理也比较多事，通常也要求比较高的投报，5%都算辛苦钱而已。
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:19:00就真的有房呀，下礼拜要转贷帮大家释放挂1水位，很佛心的我
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-10-25 14:20:00就真的很奇怪啊 喊空十几年 一边空一边买
作者: baseba1l (土拨鼠) 2024-10-25 14:20:00
最近流行声称自己很多房但很怕房价不跌,哈哈
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:21:00我爽呀，打爆你们这些假投资客忒开心
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-10-25 14:21:00流行很多年了
作者: baseba1l (土拨鼠) 2024-10-25 14:22:00
觉得放轻松一点啦，没赚到就没赚到啊，何必气急败坏
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-10-25 14:23:00上一个这样的我也忘了是谁 不过每个也差不多 记不得id也正常
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:24:00我想到我某些朋友 刚好2019年离开半导体业 或离开海运业
作者:
s8752134 (AndyChen)
2024-10-25 14:24:00喊空一直买的指标人物不就是张四房?
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:25:00可能刚好错过这种行业的爆发期 房仲代销其实这十来年爆发期大概有2-3次 如果做了5年又都刚好错过 是蛮伤心的
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-10-25 14:25:00张金瓯喊空之后应该是多买一间 它本来就三间
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:29:00比较起来 nova也算是错过这几年爆发期 但他就蛮能拼的一样是感觉有点东西 心态上健康不少
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:30:00你们这种吃满限贷政策的在替代销担心错过时机，是不是搞错什么了
把人性考虑进去嫌货才是买货人大涨=没事做. 人从房版消失了盘整=喊空. 想要偷偷进货
作者:
alexstag (alexstag)
2024-10-25 14:31:00手上有房怎么样都不担心，最激动的通常都是错过的人
作者: baseba1l (土拨鼠) 2024-10-25 14:32:00
但在批踢踢房版喊没啥影响力，带不了什么风向
作者:
alexstag (alexstag)
2024-10-25 14:32:00不然就是想要吃货的，好几个都是，只是有些有承认有些还在反串骗
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:33:00我可能27~28才会进场吧，但涨势应该是27起，我坦白说
作者: baseba1l (土拨鼠) 2024-10-25 14:34:00
手上有房的很多都108前买的吧，甚至101以前更早，根本也
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:34:00现阶段压不压货不干我事
作者:
akita690 (akita690)
2024-10-25 14:37:00房市跟股市不一样，股市不敢接刀子，房市盘或跌反而是挑好货的时候。
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:39:00是 我好像说过了 昨天有去下斡旋 代销填我年初出的芭乐价说他要收集一些旧客人的低价斡旋跟公司讨论销售策略其实很多人都有动作 市场与市价是这些动作的集体表现
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:41:00填我PTT ID，说有个喷仔很会嫌价
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:45:00我觉得很多时间点都是人同此心 Lin大也贴了他买6000万房时间点 气氛正确 你应该做的事 是出去下低价斡旋因为循环速度越来越快 气氛反转 你要的房子跟价格不一定还在
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-10-25 14:47:00台支带着 勇敢去出 不收就不收 你又没损失什么
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:48:00不了，我觉得被限贷打到是逊炮在做的事，你们比较合适
已开，但是对方法人户不差钱，感觉他有想要的价格，但我那个价格可以买新预售啊
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:49:00而且这种贷款成数我欧印银行股都赢房
作者:
alexstag (alexstag)
2024-10-25 14:51:00反正有立flag 2027, 给推，回头再来看就好
作者:
ttyy (踢踢歪歪)
2024-10-25 14:52:00房子都是108年前买的等于错过这一整段大多头但宣称2022空头和限贷都有预测到(不过多头没有)这样算不算俗语说的坏掉的钟一天也会准两次?
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:54:00你买我的房子，税让你付，你就能真真切切知道我没错过
如果我说这时间其实才适合我们投资兼自住的人看房下斡你信吗？
作者:
jaricho (...)
2024-10-25 14:55:00错过 看错这波 自己没赚到 但看到别人赚到 那种痛苦相对剥削感 是比赔钱还痛苦的
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2024-10-25 14:55:00弃房哪有差 有需要的时候随时都能多一间出来啊
作者:
jaricho (...)
2024-10-25 14:56:00股市不就有一种说法 卖飞了少赚比赔钱还痛苦
其实最近的限贷我也怕怕的，所以接受了3%的高利率，这些理财房贷我都拿去做了美债杠杆，虽然目前还亏损，但…也这样借了一千多万出来了，所谓的限贷…应该还是卡在某些人吧
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 14:58:00我也想吃3%的高利率，可是转贷好像最高2.4%而已，难过拨款完再来回报最终利率，说不定也是3%
作者:
ttyy (踢踢歪歪)
2024-10-25 15:00:00要找人接手不就丢到市场上卖就好了XD
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 15:02:00你不信我有房，就你来当这个冤种不就好了？还能帮忙负担税
作者:
ttyy (踢踢歪歪)
2024-10-25 15:03:00我没有说你没房喔，你说你多数108年前买，我信阿不过行情价卖不肯卖，要溢价超多+税给别人付才卖你这样要当空军司令，有点口是心非呢
楼主:
dans (Go for the eye)
2024-10-25 15:04:00那你帮我说服KrisNYC买，税他负担，我分红你5%
作者:
Zexion (Zexion)
2024-10-25 15:11:00给我一个股友很像，GG砍在8月阿呆谷，还嘴硬要等美国新爸爸出来再买，结果现在整天看衰别人资产
作者:
elven (elven)
2024-10-25 15:57:00你要算物件就单纯算物件，再来算杠杆之后(有借贷资金成本)投报，没有混在一起算的。现金买股投报 vs. 融资买股投报，概念一样现金买0050的投报，为啥要扣除融资成本?本金就是200万，你可以选择银行定存，买0050，买50正2，买2330，没有任何一项投资要扣借贷成本，要扣的话通通扣啊，银行定存也要扣，那投报就变负的了!单纯算物件投报率(总价)，会看到台湾的租金投报大约是2%，这是合理的而且具有参考性的加上杠杆之后，因为每个人的举债条件不同，算出来的投报当然不同，这也是合理的
作者:
jaricho (...)
2024-10-25 16:41:00推92f 看错近年房市行情没跟上赚到这波 真的很痛苦 跟过去手上有没有房一点关系也没有
作者:
blargelp (bernie)
2024-10-25 17:43:00嘿嘿 还想点名公审，结果大家都在笑你：（
作者:
JODOMADY (JODOMADYLA)
2024-10-25 20:05:00嫌货人才是买货人