很多人只看涨多少说赚多少
其实不对
假设1000万房子，自备200贷款800
200台银定存1.725
800贷款能找到I+1就要偷笑
(200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%
出租的话投报=2.525% 就没有利差只有涨幅
假设租3万
一年25.25万利息+房屋地价税2万+半个月仲介费1.5万+10%贷款费自己管也要算3.6万
+2万修缮等基金+所得税9.5用5%所得算约5千
25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=约35成本
在认列空租招租般迁1万
成本36万
也就1千万房子，租3万块没有正现金留
假设5年后卖1300扣土增抓6万，房仲跟交易成本大概75万=赚219万
在扣掉房地和一20%约44万=175万
175/5/1000=年3.5% 有很多???
简单说购入价租金一定要3%以上，投资才算有赚钱，不然是亏钱的

泥po这葛是不是看扁我大房版的财商知识==

差不多是这样，不过这边房价是用翻倍在算的

很多人没在算或算错，而且这篇还没加最致命的装潢

实际投入的不是只有200的头期款吗所以报酬率应该是年17.5%

/200才对吧

???

你怎么会/1000？

虽然我看不懂你写啥 但差不多是这样

自备200万的成本是少赚了3年1.725的利息再加上800万2.725的利息大约是75万租金就是刚好补贴掉利息、持有成本。租金殖利率要根据最新社区成交行情跑，太低的时候适时提醒租客调涨或卖掉赚一笔

÷1000是算物件投报率，投资客挑物件本来就以物件投报率为主，其他竞争者又不管你自有资金投报率÷200也是错的，一堆投入资金没算到

175/200，然后用5年摊IRR=13.41%还行吧除两百才是对的啦… 这篇就是在算其他成本啊

房版素质被搞到太差了，这些基本投资概念都不懂

唉 自己错还在笑别人

一看就知道A7仔没去市场看过房，你算你的财务投报率怎么出价，哪个仲介会屌你大投是算物件投报率在出现金价的，又不跟你是穷逼

爱困

愈看愈可怜，到现在还不知道逻辑错在哪。自己都说1000是现金投报率了，现金买你会有八百万的借款利息？ 工三小

你分母用1000万, 那就没有800万贷款成本

你这种人就是吵赢比讲对还重要的

有算800万贷款成本, 那本金就不会是1000万

怪怪的，从没拿出1000万的本金，用1000万算投资报酬率...

一千万的房了不起2万出租

建议先用自有资金1000万全款买房，算出物件报酬率，再以举债方式算出不同杠杆下的报酬率

看到最后除以1000去算 就会心一笑了

https://i.imgur.com/YExPetP.png 大致照这篇文章说的打的

用来对比，200万不买房定存5年的无风险报酬，200万本金开杠杆买房5年后卖掉的报酬

Excel 很方便

以现金流量来讲, 期初投入200万 第一年每个月-376, 第二年

啊刚讲完Ibiza大打完了

推I大表格 清楚明了

第五年+842 第六年+1154, 期末拿回4959097算起来六年IRR=15.067%

新大楼记得补上管理费

把利息当成本，最后算投报率时又用全额买房来算??你根本乱算

管理费的话就加在房屋税里面 一个月2000, 一年24000这样IRR=14.266%https://i.imgur.com/EcMkwn7.png

对，这样一来要讨论。就有相同基准点XD

我最喜欢看干净表格了

推IRR才是最正确的算法不过IRR的算法必须要抓准每一期的现金流比较好

有 这个有每一期的现金流 只是露露长 我没复制

IBIZA大大算的对

https://i.imgur.com/TCdlZH9.png 这是六年72期的现金流量

1000万租不到3万除非每年换房客，不然也没什么租金年成长率尤其限制月数是0，应该就不换房客才有可能

年成长1%就只是概算而已其实也可以算空租1个月

房价成长率是0，为什么到期房价是1175万？这边看不懂

https://i.imgur.com/IaohfxT.png 空租一个月到期房价是原本设定涨到1300, 付税跟各种费用剩1175

你数学不太好，然后某D还在除1000是投报率，他妈乱算一通

3万房租还不含管理费？！空租没这个行情啦

3万含管理费了啊 管理费一年2万4啊

假设5年不涨，不应该到期房价算1000万才是对的吗？

补充一点，刚查台银的三年期定储利率(复利计算的)是1.785%，也就是说三年的IRR=1.785%

月租只有2万 六年不涨 每年空租一个月

喔喔，算入房屋税的话，是房东出没错，哈哈

另外就是空租，还是有基本装修。

有基本装修就列入计算。

热水器跟冷气没有多少钱啦 一次性花费

200万本金的5年投报率当然有极大差异

没多少钱，也要吃掉半年以上租金啦

对，这张表格把装修放到房屋总价即可。

要算一个现在版的阿XD

冷气跟热水器哪需要半年租金

好吧，我家四台冷气，想说不用12万吗？

冷气全新1万5 热水器看用什么样的 电热水器便宜的4000这要看哪里的1000万房子 台北的话只有一台冷气

实务上新房子出租用租金投报率肯定不划算，新房没有资本利得肯定赔钱。旧房子才会赚。一旦市场不热，投资旧屋出租等涨价打带跑才划算。

根本不用打带跑啦

房子真的租总价贵的划算，总价低的太盘

我看台北市大直3000多万的房子也租4万初而已

看怎么租 我一样三千多万房子现在租到12万5

那里有这种房子 给我来十间

获利>成本

到期房价这个是真的有人出过 扣完税的 我没卖这间只要我摆个十几二十年 几乎是白赚的而且到时候可能价格是五六千了我真的出的就是头期款跟一开始两百多万的装潢费

IB大是走置产路线，没在卖XD

没在卖的啦

不是除于1000，是200+每月还款

不算房价增值真的无言，现实就是屋龄很有影响，你这篇文章的背后就是在想推销老公寓对吧，隐藏的动机，新大楼对年轻人的影响力很大，请不要忽略

在推广一次IRR试算年化报酬，投资人第一个功课

老公寓有什么不好? 什么管理费、什么税都很少这根本是投资好物至少台北环状线以内的 老公寓都很棒

其实 新房出租没有什么肯定不划算这种事，不过真的要挑物件。我自己去年11月签，今年8月交屋10月出租的。简单算总价算租金投报率（出租金额*12/总价加装修家具）=2.98%。之前有细算过（租金-利息）/（已付现金头期+装修家具），实际租金投报大概7%多。空租一个月6.5%，税那些我是没算，不过也不低于6%。何况A7主体是赚价差 我这只有算租金。

老公寓就是要整理 上班小资要玩不容易而已

https://i.imgur.com/DoIDqsH.png 这个我去年用信贷买的所以用信贷7年算房价应该是有涨一点了 但我不确定 所以还是打原价这捷运站附近的10年新套房啊 这个管理费打错了

而且以后要传给小孩 一定老公寓比较好 土地啊

杠杆复利人类大脑无法直接理解 正常

现在全台湾哪个地方 不是在赚增殖?? 台湾几乎只剩增值空间

明明就还很多物件能慢慢收租…

乡下中古我相信

乡下中古占市场大多数 然后你的问题是"全台湾"==

3000多万怎么租到12万5的~还是好几年的3000多万

你成本只有200傻了吗

刚买南京复兴2800成本租六万

ib大那间师大的 可以去估狗看看全套我记得手把手教学

租金报酬高当然都是挑过的, 我那间700万的也是有外推阳台

IBIZA大的计算是对的。但买房出租的风险在过程中你资金得定期定额投入，比起股票基金的定期定额更没有弹性。以他那间700万的房子为例，若没有杠杆撑出来的资本利得，并不会比丢0050要来得好。当然，每个人的风险承受能力不同，IBIZA大可能没差但我就没那个屁股去买那间出租就是。

跟阳台外面无产权的露台 才租到25000我还有一间是940万 大套 但隔好好的两套出售没有投入啊@@700万还掉的额度 今年不就又变成500万的一部分又借出来了XD这500万暂时我还不知道要干嘛咧..

但换个角度看，若现金流能力够的人，玩房地产就算没有资本利得其实选对物件也有不差的年化报酬、只是太多都把资本利得当成默认就是。

我买房子都是抱着 十几二十年后白拿一间老屋 房价浮云的心情买的 资本利得根本不用在意房客帮你还掉这80% 就已经赚够大了

IBIZA大，我没有要讲你投资不好，只是你这种玩法不是我这种领死薪水的能玩得起的，所以我个人是投ETF而不是房子。

还款这个东西 基本上只要手动置底 就只是暂时的现金流而已

股票房地产本都是投资标的，衡量好自身风险承担能力是前提，不管你要投资哪一个

......IBIZA大的图都打不开

我看图都正常

@@ 现在又可以

A7仔急了 哈哈

这个骷髅我早就不忍嘘了Xd

融资买的股票，损益趴数不会拿现值来算只会用成本来算

感谢骷颅大抛砖引玉，钓出Excel大神，新手小白又上了一课，我也都把房价当成浮云，人生本来就无法真的拥有什么，不期不待没有伤害！IB大动作真快，可见算盘打的精的人，这里很多

薪资不高 租金也高不了 鬼岛高房价世界奇观

笔记

IBIZA是buy and hold，置产概念标的可以带来长期正现金流，其价值会跟着通膨走不减损

感觉all in台积还比较赚

台积也没有一定 如果眼光真的好 当初从160变成35应该就all in了

5年 1000>1300 放眼过去十几年 这涨幅都太小了吧

造福上面没看到的朋友 去网页版看

主要就是算涨价 没涨价一定赔 要赚价差 不如屯地 当土地黄牛 没折旧问题

贷款不会用1000下去除IRR...

少了每个月的管理费=.=

推IB大精算，自己的物件出租，IRR如果有10％以上，很稳

算的不错，下次别算了，投报率那么低房价不会喷成这样好吗！

薪资不高 所以房租不高 应该不是主因因为台湾散户房东太多 这才是问题不然为什么欧美国家很多人租不起 他们薪水不高吗台北市那种整层老公寓 租你3万那种就是不缺钱等都市更新

1千万房租3万 傻了才租

3000多万怎么租12万的 改装套房?

https://i.imgur.com/dpnuo2L.jpeghttps://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php现在投资客都不知道怪老子喔？

谢谢推文 获益良多

你为什么用1000万在算？