你两个都没讲错，只是话都只讲一半。
他只看景气反转后的部份，而你只看回测而没想到你当年的抄底就是建立在别人的认赔上。
回测持间拉长，买股票也好买房也好、有价值的资产最终会反应它的价值。
但长期持有的前提是你要能撑得过，法拍不就是当年撑不下去的人被迫丢出来卖吗？
不是所有人都能撑过不景气，轻则赔售筹钱重则破产法拍。
这些都不是回测看得到的，更不用讲你的抄底也是建立在别人的失败上。
房板太多人在鼓吹只涨不跌的谬论，无限转贷原本还只是基本款。
前阵子还有找高利贷周转交屋的，当大家都可以回家找妈妈拿三千万。
风险最大，就是这种的。
※ 引述 《jamo (hi)》 之铭言：
: : 所以呢，台湾房价还真的
: : 1、腰斩过
: : 2、连跌12年
: : 3、而且还是不久前的2003
: : 。
: : 很多人在论述台湾房价的时候都是用2003当起点
: : 为什么要用2003当起点，因为1991~2003这段时间台湾房价惨不忍赌
: : 又或者他根本就是被洗脑的那个，他根本完全不知道1991~2003台湾房价腰斩
: : 。
: : 我看ptt 房板每次论述台湾房价的时候，我都觉得他们根本不知道台湾房价真的腰斩过
这
: : 件事
: 　
: 我大概是1998前后进场的,一路买房买到全国大崩盘的sars.
: 估计很多人没经历过在sars威胁下,房市能有多萧条!
: 跟covid-19小感冒不同,那是台湾第一次感受到无药可医的大规模流行病!怎么来的?不知
: 道!怎么医?没办法!人类会灭亡吗?有可能!整个氛围就是世纪末黑死病的感觉,风声鹤唳,
: 人心惶惶~
: 　
: 那时候我打电话要看房,连仲介都不带看了,叫我等两个月后再说~最后我去买法拍屋,干法
: 拍屋投标室还有七成满!投客真的为了赚钱可以命都不要!所以说一堆人天天以为投客房东
: 只会收租,这些人永远不会知道别人白手起家有多拼!人家拿命来拼赚钱的时候,你他马的
: 在安全地方瑟瑟发抖!你能赚赢这些人才见鬼了~
: 　
: 　
: 讲回正题,投资最重要的一个 key point 就是风险! 讲投资不讲风险,要嘛笨,要嘛坏~
: 　
: 所以按你提供的资讯,台湾房市回测33年(我估计这还是特别挑过的年份,跌幅对比最大的3
: 3年,不然一般人回测都是抓个整数要嘛30年要嘛40年,谁会回测33年还抓一堆有零头的年
: 份),得到的结论是全台房市最坏最坏,最坏最坏的情况就是腰斩!而且全台也只有高雄达到
: 这个KPI~
: 　
: 一个投资商品让你回测30年以上
: 1:你能找到最坏的情况就是腰斩
: 2:最后所有地区全部解套且创新高!
: 3:只要有缴息,无论房价怎么跌都不会被断头
: 4:默认五倍杠杆(现在没了)
: 5:能自住
: 　
: 这样的投资商品,以我贫脊的知识,正经路子实在是想不到还有什么投资商品可以更好了!
: 　
: 或许你可以推荐一个?
: 　

确实传教传到离谱，搞得像传销，中肯。

杠杆房虫这一波打回原形刚好

我爸那时候sars房价真的腰斩逃不掉.都没人要看要买.他当初买新北预售屋.高点交屋然后景气反转然后打折打到骨折还是卖不掉.我们还先搬出去住结果那间房子就套到现在,我妈就搬回去硬扛继续住.

本多终胜 地点先决

是祸也是福.后来就花了三百万整修一下.变成她的退休宅了. 至少还有地方住.我爸也还来不及破产法拍 人就死了.因为这个教训 我后来买房的策略就变成买防守型物件.

目前看下来 赖清德是最挺年轻人买房 赞！

推"风险"，有本业能力赚钱的还是那些人，其他过度乐观无力还贷的终究只是在找下一手接盘侠

蛋毛区互相取暖喊房价会跌吗

不过以票面来看,三十年过去那间还是涨了200%就是了.所以也没到惨就是了.祸是当初卖不掉,福也是当初卖不掉!

房就是有居住出租功能所以能让人穿越牛熊的时间维度，这才是保证获利的本质，只要台湾人本质是聪明勤奋，就是赚多赚少的问题。房股都一样，抱对抱长胜率就远高于短线。赖，蔡，马，扁终究是会成为历史的灰尘，看穿本质才能穿越牛熊。

我亲戚也买在97年台中高点，现在已经涨超过3倍当年七期很烂一堆八大对面开热炒店夜夜笙歌新光大远百都还没影勒

其实我很好奇你到底是看到哪些人说只涨不跌 他们又是怎么定义的 我们看的真的是同一个房版吗？人气高了反串的人就会多 但我觉得仔细看 应该不难分辨哪些是有价值的资讯 哪些是反串如果一直盯着反串的人看 要怎么让自己进步？那你可以把他的推文一句一句拉出来看 你要反驳哪句话？这就是我刚刚问的 只涨不跌的定义是什么？ 股房反应国家经济 是果而非因 假设你认为这个地区的经济长期向上那股房长期向上的结论也没什么问题 有些人讲只涨不跌是把周期拉到十年以上 如果这样叫死多头 其实我更好奇你所谓死多头的定义是什么你说高利贷风险 这没问题我认同 但你特别拉这句话出来我觉得没什么意义 ceca房产的东西对一般人来说九成都有用 结果他讲一个错误操作 要被追着打这么久 比例原则恰当吗？或者换一个问法 你只拉这句话出来 是真的想强调这个其实大部分人都知道风险高的方式不妥 还是你有其他的想法？另外 转贷跟高利贷是两回事 利率跟债权人完全不同 目前转贷是没看到什么风险三十年是一种拉法 但十年也不会不够 台湾人贷款的平均年限就是十～十五年 这时会遇到换房问题 对一般人来说这时才要考虑涨跌我没有去反驳你的回测说法 只是觉得你的某一段论点有些？

这阵子看到ffaarr的几篇文章 不妨参考https://reurl.cc/oy294qhttps://reurl.cc/Or3XgXhttps://reurl.cc/kyYVWn

等等 所以转贷到底风险在哪？ 你的意思是使用低于通膨的借贷有风险 还是本来规划转贷但现在可能卡住的人 他们当初的规划有风险不是 你等于没有回答…

无限转贷用意在重设还款年限，取得较低利率，重新取得宽限期。C大自己有说，无限宽限期基本不可能，他自己是抓宽3还两年本金，转贷再宽3。他应该是搞混无限转贷跟无限宽限期。股房市都历史高点，分散风险就全投。房子，台股，美债，投等债，标普500，鹿港股都买，比例自己抓 。

你知道吗？人类以前经历过冰河时期，寸草不生，生存都有困难。！

放贷收支比标准是本息和 而非宽限 不存在没有转贷那么偿还本金能力就不足的问题 转贷的本质是为了减少本金让irr报酬率最佳化 一般来说跟风险无关利率是偏低没错 但资金到底哪里浮滥 你怎么定义浮滥？银行评估风险借出资金 这跟浮滥无关 浮滥应该是风险跟报酬不等价吧？ 政策现在收紧也不是因为浮滥 是想避免贫富差距 以及避免房地产放贷比率增加杠杆高不代表风险高 这观念提过很多次了你拿qe来讲资金浮滥 那浮滥就不会是一个问题 美金到现在多印了多少 算浮滥吗？ 有出问题吗我不是伸手要定义 我是问你的定义

其实原po要表达的意思是过度信用扩张

宽限期造成利息的增加？ 你到底在说什么？对 大家都知道避免信用过度扩张 但不代表说的方式没有问题怎样的利率跟还款标准算过度？ 怎样不算？现在如果能借一百亿利率1.3的钱 借了算不算信用过度扩张？ 要不要借？

重点不是酸ceca什么的 而是论述的比例问题

Y大你那张图没问题 但重点到底是避免个人的信用过度扩张还是避免整体的信用过度扩张

个人是整体的一员吧？ 如果要细部讨论就是要回到计算因子跟参数，拉出数据来看会更精准要不然就初步分为企金跟消金来看看你们两个有没有更好的的看法？ 讨论看看

个人当然是整体的ㄧ员 但就个人来说 做到具备护城河就算整体环境不利也不对自己影响 那其实不用管个人是不是整体吧 我不是说整体不用看 我是说有些人在论述时 没有把个人跟整体适度的拆解开来

投资房子最迷人的就是5倍杠杆，就算房子只随着通膨涨2％，5倍后就是10％，转增贷跟宽限期是让你维持住5倍杠杆，几乎是最低风险的高杠杆工具。银行为什么要收伞？存款一直增加，银行又无法拒收存款，央行限制住挂1房贷，银行只能找各种方式借你钱。就算房价下跌，你按时还房贷，银行为什么要收你伞？买房原本就要默认本利还没问题，收入只够还宽限期的原本就是在赌，赌输就是韭菜。没还的本金也不是让你吃喝玩乐掉的，是让你投入股市滚利，之后越还越轻松。

收入只够还宽限期 银行就不会借给你坦白说我完全不理解转贷风险哪里大 通膨比利息高 收支比又有审核 到底实务上哪种族群会因为无法转贷所以本身偿还本金能力不足？ 月薪十万 收支比抓月薪三成 宽限期一万七 所以无法宽限要还本息三万 偿还能力就不足了吗？我觉得这篇文章最大的问题是没有实务

f大 我之前也这么认为就是银行应该有做好把关的动作，毕竟出状况承担业务要写报告可是这两天，发现 好像未必，还是有些状况。但是比例多寡不知道。另外就是，这一波疯狂上车的年轻人部份真的就像之前跟你讨论的，纯粹要开宽限期来套利合资、借人头等等。所以两个点：1.银行新青安核贷落实性

Y大这我相信 事实上我也有耳闻 某些分行作的比较宽松但毕竟还是存在一个限度 常态还是算有审核的

2.预售屋的部份，这一块没有银行帮忙把关所以就是你之前提说的比例问题这是我蛮认同的，也还在观察。

预售屋那里我也有些担心 因为还没走到收支比审核 坦白说的确不知道购买的族群是否超出个人能力这部分期待你的观察 我也一直在收集资讯

预售违约的货会回到建商手上，如果量很大，建商又用高于最后一笔预售实登但低于新成屋行情的价位卖，整体市场就会向下。现在的风险就是不知道这些澎风的投机客有多少，毕竟买预售不审核财力，以及涨幅太快导致四年前预售跟新屋之间价差太大的地区。

1.利息支出变多并不是风险 瑞典百年房贷只还利息 代表风险超高吗 我想不是2.高杠杆也不一定代表风险 风险是指环境发生变化时失去弹性应对的能力 在房贷上 维持率的高低 以及利率的变化才能反应风险 而在台湾这些变化要高到称之为风险 那代表收支比要放水的很夸张 但目前台湾就没有这种迹象我一直问你实务 月薪十万 本息三成抓三万五 有没有宽限期到底风险在哪？3.通膨是货币价值下降 跟浮滥有什么关系？所以我才一直问你 你浮滥的定义是什么我看前文 你浮滥指的应该是信用扩张的内容吧？4.“过度使用宽限期要比偿还本金的方式承受更多风险”这句话本身就有问题 先不管你怎么定义过度宽限期的本质就是增加资金灵活度 而偿还本金是减少金钱的机会成本 大家在讨论是否偿还本金或增贷时 讨论的焦点都是未归还的本金是否能打败借贷利率而已 跟风险一点关联都没有包含你前文讲的利息支出变多也是一样 这是财务观念 如果你的本金能打败利率 那利息支出变多的同时 本金也会变多那就不应该还 反之如果自认做不到 那就还 无论是哪种这都属于财务操作问题 而非风险问题5你提法拍 你知不知道台湾违约率进入法拍的比例有多低而且我完全看不懂什么叫“还不完的负资产” 你到底在说什么？我最近刚处理一个法拍 屋主以房养老 刚往生 银行债权八百万 但房屋价值约三千七百万 法拍后的残值再分给继承人 这样到底负资产在哪？6. 我的论点又不是未来的金融宽松会继续持续 这没人知道 是你拿qe说浮滥 我的意思是从你qe的例子看起来 浮滥就不会是一个问题 况且我也没有认为qe等同浮滥其实我前面有定义 我认为浮滥的前提是利率与风险不等价的借贷7.你在强调每个人风险不同 这没问题 但你内文不是在强调这点 你内文在强调的是理财工具 例如转贷 宽限期 跟高利贷 我从头到尾都是在跟你讨论 你实务上到底懂不懂这些工具的操作内容

要回测30年 哪个房子30年后没涨的 除了偏远地区

房子不管你是现金买还是五倍杠杆，跌了就是跌了，总损失都一样，你只能等它涨回来。维持五倍杠杆的原因跟看多或看空房市无关，是你没还的本金成本是2.2％利率，只要你能找到高于2.2％的获利，为什么要急着还呢？如果你因为某些原因短期或长期看空房市，你该做的是卖掉，等跌到你心目中的甜甜价再买不是吗？股市下跌部分，证卷商开个户+复委托，台股，美股，陆港股，美债，投等债... 任你组合，你硬要说降息循环时也可能会股债双杀，那你买黄金藏床底总行吧～还是担心的话，你就乖乖还房贷，存定存，别多想，那不是你的能力可以赚到的钱已经还掉的本金，如果我今天失业还不出房贷来，我可以挂4出来还原本的房贷吗？如果不行，我看不出提早还本金的好处在哪里