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内文：
永庆房屋今（26）日下午发布“第4季趋势前瞻报告”下修全年交易量到31.8-32.6万栋。
永庆集团业务总经理叶凌琪表示，“黑天鹅出现了”第四季估5.3~6.2万栋，房市急冻将
创24年来最低数字，年减三~四成，距上一波同期低点2017年还有7万左右，这波量缩非常
严重。他说“价格下修也是必然”，台湾上一波房市大修正房价最重跌17~20%。展望2025
年“不敢太多妄议”，叶凌琪说，美经济软着陆的话，估跟今年差不多，也不会一下变太
差。
“今年5、6月已经是这波房地产无论量或价的最高点！”但房市会有“滞后性”。叶凌琪
说，8月4日是房贷紧缩新闻大量曝光开始，媒体引爆“限贷令”话题后，房市供给量大量
快速上升，“市场的先知先觉者”认为“房价高点已到”、“最佳卖房时间点到了 ”，
桃园以北先反应，供应量最快出现，而桃园以外县市如新竹等慢了二个礼拜，到目前为止
供应量大增一成，量提高后价格修正未来将很难免。
市场急冻“征兆”出现
永庆房屋提出最近8、9月二个月的数字，从网络看屋、咨询等市场急冻“征兆”已看出量
能急缩。
8月来较6月高点，从网络看屋流览量下降12%，看屋咨询打电话、留信箱衰退35%，约付斡
旋量下滑39%，最后成交量下滑33%。
9月较6月高点，网络看屋流览量下降21%，看屋咨询打电话、留信箱衰退48%，约付斡旋量
下滑50%，影响成交量下滑45%。
“黑天鹅来了”。叶凌琪说量开始急缩后，价格下修是必然的。他说“杨金龙总裁说，房
市必须要cool down”，扭转了大众对于房价上涨的预期，因此叶凌琪说房价难免会跌。
叶凌琪进一步解释，他说央行总裁杨金龙难得说这么多话，但整理最重要三句话。一是不
动产倾斜比2009年更严峻。二是连日本、美国泡沫化都被提出，想必有所本，第三个金句
是“教训投资客（lesson）”宣战，然后“白话文”自己去找钱，但央行也补充“误杀”
会处理，例外条款出来，叶凌琪认为，正常健康换屋要得到保证。
“对换屋族其实没想像中严重”叶凌琪认为从此次央行打炒房来看，看似还鼓励结婚，夫
妻有2个名额，不受影响，换屋族只影响个人一屋的第二户（包括继承）受冲击，结婚族
完全没问题。
房价到底会不会跌？他说“杨金龙总裁说，房市必须要cool down”，扭转了大众对于房
价上涨的预期，因此叶凌琪说房价难免会跌。
这波房贷之乱等于央行升息最高4码之多
永庆房屋整理目前各通路、首购与2房以上的房贷利率比较。他说，新青安来看，房屋鉴
价都8成（不是市价八成）没问题，首购要贷款，台银、土银都没问题，其他8行库中有五
家都要排队。
但首购利率方面，只有新青安有1.775%，其他全面性上涨，大约在2.4~2.9%，低于2.5%都
不见了。从地板价来看，叶凌琪说，“央行没有升息，但银行限贷间接升息1.5码” 。
至于寿险房贷看似利率比较低，约2.45%起，但叶凌琪说，“资格要求高”，以上市公司
员工优先、年薪百万优先等。民营银行约2.5~3.2%。他说现在市场没有贷不到钱问题，只
有利率高一点、成数低一点的问题。
第二房利率来看，地板价一律从3%起跳，“等于央行间接升息3~4码”。利率一上升负担
重、宽限期只要没有，贷千万元每月得面对4、5万元以上负担，直接挑战收入能否“养得
起付得起”的养房能力。
至于限贷款成数则是挑战“买房能力”，贷款鉴价实际不足成交价8成，较6月少了
0.5~1.5成。利率负担大增，贷款估值也变保守了。
投资客跟双北外豪宅较受冲击
哪些族群会受冲击？价格下修会较大？叶凌琪说，该地区投资客、投机客较多的人，房市
下修是必然的，因为再无法用高杠杆来养房。此外，双北以外豪宅（4000万元以上）贷款
成数更少、买方更缺，价格压力更大。
至于预售屋是否受影响？
叶凌琪说，推估全年住宅使照量约13万户，上半年约7.6万户，全年预售交屋需房贷总金
额约1.3~1.5兆元，若还没核拨下来的，恐怕还有相当比例，遇到银行7、8月紧缩，接下
来会排挤到现有银行资金，因此“银行紧会持续一段时间”。
永庆房屋今年下修全年交易量到31.8-32.6万栋。其中第四季估5.3~6.2万栋，房市急冻将
创24年来最低数字，年减三~四成，距上一波同期低点2017年还有7万左右，这波量缩非常
严重。
心得：
跟板上看多言论不同
大家怎么看

量缩房仲倒不是全板都这样认为吗

没有流动性本来就是负面影响，万一再来一个利空，就会发生恐慌，像一群人要逃出失火的房间一样

谁是新庄2.0

以后我可以跟朋友说，还好一开始有跑

不然要被lesson啊当然乖乖听话

没有流动性的不动产 继续无量盘跌

没啥逻辑可言，没成交量，价格是要怎样跌？

房仲开始压 卖家了 。房仲要会拉 会压 才会成交

问题台塑最惨 还空台湾房市靠共匪国酸台湾？服贸垃圾滚蛋

房仲倒店就当全职房东又没差 现在那个房仲手上每个几间房待售 大不了不卖转租 嘻嘻

一定要等到真的下跌才要开始崩溃 大众就是这样

房仲没交易量就没收入，所以为了催出交易量，站在房仲业的立场得喊话让卖方恐慌抛售。由第三方没利益关联的人来评论房市走势会比较客观。

房仲前几年不是都赚饱了一年都赚好几百万

没成交量有两种，没人想买和想买但没办法买，不知道水位满满的现在是哪一种

房市风险一直都很明显 变现效率差 真正发生利空的时候往往都要半年甚至一年才会反应 跟股市不一样一有利空直接一键出清 马上反应

量缩最惨的就是仲仲了

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那就冲高单价

重点：银行鉴价大幅下跌，帮上个月还在出社区最高价的盘子RIP

这几年要成交，不管哪边 成交价 都超过贱价才买的到这已经持续很久了你要银行鉴价 买到 中古房 基本上不可能

下修也没用啊 啊就贷不到钱更正 难贷

现在网络上根本没什么物件，状况差屋主也不想拿出来卖，没量就价盘整，双北这种地方很难跌，要也是跌郊区投客多的地方

买起来，给永庆一个lesson

傻多：台湾房价只涨不跌，银行跟永庆都是没钱的鲁空

笑死 最好那么好心 看空做多啦 第一天认识庄家吗？

这也少太多

无量下跌吗

没量就不能跌？ 那快去欧印没量的股票 嘻嘻

量先价行这么基本的资产概念房版多多都没有，看来资本市场对多多一直以来太宽容，只能给个Lesson了

其实说真的 之前有量缩也没有跌 股票那一招房事不准只是打红单转让 其实量缩一阵子 股市暴涨又喷上去了

量先价行2022不就在喊了吗

台湾就算就算跌 也很慢 因为持有成本太低 太强了

然后你可以去看美国 窒息量多久了 还在创新高哩

永庆中古屋啦! 房版都嘛三重 A7 预售只会涨不会跌啦!

量缩价跌 低能股空就别说出来了

好吧 但这次真的死定了是吗

现在交易量窒息，就是不知道未来经济如何 这没人说的准

你可以觉得死定了 但量缩不跌 例子多得是

先搞清楚没量的原因吧，不要当书呆子只会死背公式乱套不懂背后的意义

4

真的 好聪明喔，赶紧多买一间犒赏自己吧

坐等第八波？没跌？第九波

2022是基本面推上来的没超涨，所以价格对空头的抵抗力强，但2024是新青安推上来的，当新青安的效应被限贷抵销，就注定要跌回新青安前的价格

其实后面都不是打房了，是在救贷款余额，房价只是顺便被踩死而已

2022那是 没有预测到半导体库存马上反转吧 复苏超快

2022没超涨？ 你要不要看看当时板上怎么说

勇气也是鲁空一员 房价只涨不跌啦

对部分人来说 房价永远都在超涨永远都是泡沫“永远”

谁偷跑 傻多不要卖就不会跌了

下面那篇 不是贴了实际状况吗？这标题乱讲

量缩，再来持有税提高，一个都别跑

姜母鸭来惹

供给量上升?

如果年底股市不好 就真的骨牌崩盘了

房市现在就是股票次级品，跟跌不跟涨，所以谁会想现在买房...

多多：永庆房屋谁啊 不会跌啦 年底创新高

等年底验收看成果

持有成本这么低，想跌到哪?放著加价卖就好啦

不用太急，房仲倒店潮都还没有，屋主降价是八字没一撇

GG如果1500 房价看会到哪 没有不跟涨这种事

勇气等不到屋主降价出来放话才会有机会成交啦 懂？

你相信没法开杠的房子还能涨就用力买，现在很好议价，买到赚到

屋主不急 买家不急 那只有仲仲受伤的世界就完成了

屋主会急的不用担心，至于买家根本贷不到款买不起现在高大上的价位，也没有急不急的问题

看他讲的那么含蓄我就懂怎么做了

永庆房屋什么咖洨 傻多们集合 扫货囉

关门放狗 汪汪汪

说量缩不跌的明年来检视一下结果

我觉得还是继续涨啊，那个美国降息跟中国QE你以为真的影响不到台湾？那是世界级风暴啊！你没看全台建商现在在干嘛？正在大买土地啊！用脚投票啊，下个月电费调涨13%你知不知道？还有未来的碳税你知不知道？钞票实质购买力正在被无时无刻的削弱你知不知道？然后台股距离糕点还差几%知不知道？陆港股这几天大涨十几%了你知不知道？美股sp500道琼早就创历史新高了你知不知道？你什么都不知道麻，就一件事就判断房地产要下跌？啊到底会不会太浅啊？也不用说太多，再看两季看明年初，我看看你们会不会有感。

10年前的DPP说：新北市一坪15万才是合理的PTTMAX,你知道台湾房价所得比世界第二吗美日股市涨 但房价所得比比台湾低很多https://i.imgur.com/DcLv5bk.jpeg会认为股市跟房市有关的，智商......

成本增加通膨增加钞票购买力减损然后还能得出房价要下跌了，啊你脑子也好棒棒呢现在是屋主不急的都不可能便宜卖而空买内心买气降温内心胜利认为房价必跌我看啊现在八成就是只剩仲仲受伤的世界了也是啦仲仲太多了，淘汰掉多一些啊啊沙噗鲁的好房价所得比？到底在比啥啊？到底这时代谁还在比薪水？https://reurl.cc/adznqZhttps://reurl.cc/ZVMAeMhttps://reurl.cc/ZVMAeM可不可以拜托一点，买房子需要的是头期款ㄟ，你薪水就算月赚30万结果花费30万你是能买得起房腻？现在的钞票购买力正在强烈的减损中，我就是这么认为的，真正的抗通膨应该是要用黄金，如果看黄金房价比，你会发现至少他们连动系数还较高https://i.imgur.com/4hda9b7.jpeg

没错。当交易量急冻房仲会开始喊空逼屋主降价啊。不然房仲要喝西北风吗

买方珍贵，卖方不降价就别想成交，仲介站对边才有钱赚～

量缩价盘，房仲死光光qq

不怕! 靠房版上的多多把全台物件扫光Clean就不会跌了!

加价卖啦

待卖案件怎么越来越多，多多不要偷倒货啦