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内文：
永庆房屋今（26）日下午发布“第4季趋势前瞻报告”下修全年交易量到31.8-32.6万栋。
永庆集团业务总经理叶凌琪表示，“黑天鹅出现了”第四季估5.3~6.2万栋，房市急冻将
创24年来最低数字，年减三~四成，距上一波同期低点2017年还有7万左右，这波量缩非常
严重。他说“价格下修也是必然”，台湾上一波房市大修正房价最重跌17~20%。展望2025
年“不敢太多妄议”，叶凌琪说，美经济软着陆的话，估跟今年差不多，也不会一下变太
差。
“今年5、6月已经是这波房地产无论量或价的最高点！”但房市会有“滞后性”。叶凌琪
说，8月4日是房贷紧缩新闻大量曝光开始，媒体引爆“限贷令”话题后，房市供给量大量
快速上升，“市场的先知先觉者”认为“房价高点已到”、“最佳卖房时间点到了 ”，
桃园以北先反应，供应量最快出现，而桃园以外县市如新竹等慢了二个礼拜，到目前为止
供应量大增一成，量提高后价格修正未来将很难免。
市场急冻“征兆”出现
永庆房屋提出最近8、9月二个月的数字，从网络看屋、咨询等市场急冻“征兆”已看出量
能急缩。
8月来较6月高点，从网络看屋流览量下降12%，看屋咨询打电话、留信箱衰退35%，约付斡
旋量下滑39%，最后成交量下滑33%。
9月较6月高点，网络看屋流览量下降21%，看屋咨询打电话、留信箱衰退48%，约付斡旋量
下滑50%，影响成交量下滑45%。
“黑天鹅来了”。叶凌琪说量开始急缩后，价格下修是必然的。他说“杨金龙总裁说，房
市必须要cool down”，扭转了大众对于房价上涨的预期，因此叶凌琪说房价难免会跌。
叶凌琪进一步解释，他说央行总裁杨金龙难得说这么多话，但整理最重要三句话。一是不
动产倾斜比2009年更严峻。二是连日本、美国泡沫化都被提出，想必有所本，第三个金句
是“教训投资客（lesson）”宣战，然后“白话文”自己去找钱，但央行也补充“误杀”
会处理，例外条款出来，叶凌琪认为，正常健康换屋要得到保证。
“对换屋族其实没想像中严重”叶凌琪认为从此次央行打炒房来看，看似还鼓励结婚，夫
妻有2个名额，不受影响，换屋族只影响个人一屋的第二户（包括继承）受冲击，结婚族
完全没问题。
房价到底会不会跌？他说“杨金龙总裁说，房市必须要cool down”，扭转了大众对于房
价上涨的预期，因此叶凌琪说房价难免会跌。
这波房贷之乱等于央行升息最高4码之多
永庆房屋整理目前各通路、首购与2房以上的房贷利率比较。他说，新青安来看，房屋鉴
价都8成（不是市价八成）没问题，首购要贷款，台银、土银都没问题，其他8行库中有五
家都要排队。
但首购利率方面，只有新青安有1.775%，其他全面性上涨，大约在2.4~2.9%，低于2.5%都
不见了。从地板价来看，叶凌琪说，“央行没有升息，但银行限贷间接升息1.5码” 。
至于寿险房贷看似利率比较低，约2.45%起，但叶凌琪说，“资格要求高”，以上市公司
员工优先、年薪百万优先等。民营银行约2.5~3.2%。他说现在市场没有贷不到钱问题，只
有利率高一点、成数低一点的问题。
第二房利率来看，地板价一律从3%起跳，“等于央行间接升息3~4码”。利率一上升负担
重、宽限期只要没有，贷千万元每月得面对4、5万元以上负担，直接挑战收入能否“养得
起付得起”的养房能力。
至于限贷款成数则是挑战“买房能力”，贷款鉴价实际不足成交价8成，较6月少了
0.5~1.5成。利率负担大增，贷款估值也变保守了。
投资客跟双北外豪宅较受冲击
哪些族群会受冲击？价格下修会较大？叶凌琪说，该地区投资客、投机客较多的人，房市
下修是必然的，因为再无法用高杠杆来养房。此外，双北以外豪宅（4000万元以上）贷款
成数更少、买方更缺，价格压力更大。
至于预售屋是否受影响？
叶凌琪说，推估全年住宅使照量约13万户，上半年约7.6万户，全年预售交屋需房贷总金
额约1.3~1.5兆元，若还没核拨下来的，恐怕还有相当比例，遇到银行7、8月紧缩，接下
来会排挤到现有银行资金，因此“银行紧会持续一段时间”。
永庆房屋今年下修全年交易量到31.8-32.6万栋。其中第四季估5.3~6.2万栋，房市急冻将
创24年来最低数字，年减三~四成，距上一波同期低点2017年还有7万左右，这波量缩非常
严重。
心得：
跟板上看多言论不同
大家怎么看