8/8有发文提醒下列事项：
1.第二户以上贷款，最佳情况5成，最差全款。
2.全省性限贷，“苗栗、基隆、嘉义”要注意。今天央行开完会，明天执行，人道走廊关闭。
3.金融机关（放款），“首购”认定逻辑。
4.生活成本暴增中，10月电价有机会涨、水费也是，高铁台铁准备涨价。
9/4
行政院、央行、财政部联合开会，数据摊出，行政院定调可参考麦当劳王g 大那一篇（不因人废言）。
a.维护金融体质为首要
b.真实首购绝对可贷款
a.不动产相关放款来到37.4%，邻近历史高点37.9%，资金相对大量流入不动产。
b. 央行5月发布金融稳定报告里有个指标，叫Credit to GDP Ratio，也就是信用占GDP的比重，从这个数据可看出一个国家开杠杆到底开到多高”。
“现在台湾这个指标已经来到历史最高166%，你们知道美国历史最高点是多少吗？在金融海啸、2008年的第2季就是172%。”
房贷、信贷、增贷、质押、宽限期、无限转增贷。
“请问本金谁缴？”都想短期套利，宽限期完之前走人XD
央行考量的不是房价，而是“金融稳定”，而过度信用扩张，一但景气不佳，将会面临泡沬。这就是为何金龙说看到“次贷影子”的原因。
9/6
各大官股金控银行开会，基本上定调，“一般人”第二户给予软钉子，转介理财型房贷。（对，全额付款）。台面下XD
9/19
只能说台湾央行总裁真很优秀，是台湾的福气。
升降息在意的不是房价，稳定金融体质，避免泡沫；外加考量汇差，故评估的因子如下：
1. Credit to GDP Ratio 166%如何降低，依据央行109年的报告。
https://i.imgur.com/rsFQCHR.jpeg
增加储蓄率，要怎么增加？升息、升准，升息影响汇差中小企业受不了。
改升准收回资金。
2.降低不动产放款比例，第二户全国限贷5成、第三户3成、建商余屋3成，取消宽限期。
非常杰出的一手，其实上次非七都人道走廊没走的，只能说赌性坚强。
非七都几个炒高的，基本上会出现倒货，这群人基本上就是资金相对短缺的，才会因为一两成差异、还有总价区间跑去投资。先跑先赢。
但现在交屋的预售屋，基本上都2020-2022，吃到大波段涨幅。
基本上只要不过度杠杆，第二户以上的，周转后交屋后再低于市价卖、或是小赚、平转。都会有人接手。
但今年上车的 ，台北市、新北蛋黄还好有得撑。外围重划，可能留在山顶上，等5-10年后下一个波段。
接下来讨论今年上车预售屋的看法：
现在市场上买预售屋的基本论点：
1.五年后，资金水位够。不会出现今年情况。
2.五年后房地产一定涨，开宽限期，脱手在卖都没问题。可以赚一笔。
3.资金不足，只好买预售屋，利用时间的红利。
论点1，之前已经分享过，今年爆量、又爆价。两个相乘，在乘上系数（不是每个人都贷款、也不是每个人都戴满），才会等于放款需求总额。
今年买的请问大多何时交屋，不就4、5年后。
要清楚知道现在开始限贷交屋的预售屋，是2020-2021购入的那批为主，价量都没有暴增。
1.预售屋变成成屋交屋（相当于建商土建融的贷款额度转过去）
2.成屋（中古屋市场）成交拉抬一波。（但6月13号过后，限贷第二户六成，这个成交量有在下降）
3.建商土建融
这三个为构成72-2，放款主要成分。
“维护金融体质的安全”，为首要之下。
不动产相关的总放款量，一定会压在37.9%以内，超过就会有金融危机。
不要忘记都更没有列入，在这些情况之下。
第二户基本上就是5成贷款、没有宽限、相对利率高，才能解局。
https://i.imgur.com/iSjXnd1.jpeg
接着讨论2、3，请问放款限缩打到的只有一般民众吗？
其实建商们也是，可周转借贷的资金下降。
为求资金快速收回，可能转向，不在抬价。平盘销售即可。
房价的领头羊，其实建商造势很重要，二重就是一个很好的案例。二重王从4字头开始分享，到今年三年。
润泰捷六破百。
这就是建商造势重划区的威力。
反过来当建商追求资金收回，不在抬价，平盘即可时。
论点2，“五年一定获利”能否成立就变得有疑虑。
因为房地合一税抽那么重，第二户要拿出那么多资金。
这个投资盘，很可能相对不稳就会抛售。这个现象外围会出现。台北市、新北蛋黄应该不会，有得撑。
“但不会跌价、微涨，不等于能获利”
“但不会跌价、微涨，不等于能获利”
“但不会跌价、微涨，不等于能获利”
很重要说三次XD
这个观念要有，房地产投资讨论，不是只有“喷”跟“崩”。
平盘、微涨，造成投资不如预期也要纳入考量。这里大推用L大提供的IRR表。
自住就老话一句，说到跳针。
找能力负担的起，符合自己需求的，上车 。
如果有重大建设加持更好。
重大建设：
1.交通网络：捷运、各类铁
2.科学园区
3.金融贸易中心
投资要有一个观念，无论是哪一方面房股各类都好。
“投资先想输不输得起，先别想赢多少。”
输得起的叫投资，输不起的叫赌博。
冗言过长XD 无聊就参考看看。
祝乡民们能顺利交屋。

基隆仔瑟瑟发抖

不玩就不会输(茶)

反正现在第二户暂时关闭了，若干年状况不好，就会重启

推

好文 就是太精炼 考验读者水准

去年买的杨梅预售今年要交屋，还在想要不要交屋即卖转股市，不知道这部分y大怎么看

说实话也不用若干年 如果现在价稳量缩 那没问题若干年但若是出大问题 那就是马上放宽 稳定优先于一切 不难的

不然如果未来几年平盘或缓涨，效益可能不高。如果交屋即卖按市价来看应该有个30%的赚头，只看自有资金的报酬又更高了

推一个

说得好 很多人都认为台湾房地产不可能跌 我只问意外发生的时候 你承受得住吗？

写的真清楚

这波清洗小建商可以说全都被抬出去了QQQQ

借你文再囉嗦几句给老朋友 你不希望钱都放到房地产

优文

你的长官们有想过产业贷款环境长怎样吗? 我扪心自问今天家里没点东西 我做得起来? 房板一些像样的人 第一手没下在房产 他后面的事业做得起来??? 这种扭曲阿 唉

还是一句老话 投资比气长而非比气盛

全国第二户5成 总裁帮炒房仔上了门经济学

反正我们尽力吧 能不能有什么变化 也就看天吧.

觉得跟现在社会速食文化也有关，从感情到金钱观念都受到影响

推推

先推

没钱学人家炒房 有本事现金炒 我管你几房

推一个！

推

推!

推好文

推，这样整理下来，其实七八月政府动员打房坚决，各有角色，央行就妥妥黑脸

很棒的整理

金管会白脸，查清楚谁在限贷，没有限贷

全国性限贷，全省是啥==

难得感受到政府有在做事，推一个

Y大佛啦，C咖当初还一直呛Y大真是够了

推良心 还有K,L 大

推。自住真的没什么好说，时间不等人呀

当初原文打“全省性限贷”就延用

今年买的预售屋，五六年后一样爆量管制，看来会管制好几年了

S大你杨梅我记得，2字头尾。其实是稳定的。

早上车了 爽

也不能让银行矫枉过正，阻挡都更首购新青安和公共建设融资，一黑一白一搭一唱

你今年买的预售 反正不能转手 你乖乖趴着吧

y大必推 感谢有你

但是能获利多少能否符合你预期，就要评估。

理性分析 好文推

优质文必须推

K大理性 L大高度 骷髅大实务 浪来了才知道谁是好人

这波基隆要抖一抖

推 这波看下来 其实就会让我想到几年前的副都心跟左岸 只是这次换了地方 证明历史总会重演 当然你资本够厚 凹久还是回来

你如果都是买租金可以打平本利的，根本翘脚看戏

是第二户的房贷才5成，就是贷款没缴清，就又要买，因为很贪心，就自己出5成，不要不要脸的跟银行借太多钱，大

像包租公买套房这种很早就都只能贷5成根本没差…本金不够想炒作，被养套杀一直是资本市场的轮回

优文推

印象中建照爆量是2021年开始到2022年底，还很有得等

推

推，帅过头也说过，第一间小赚就好

好文推

题外话，有没有发现央行从头到尾没谈利率?接下来两年非新青安地板利率应该3%起跳，公银只剩新青安

第一点管制 继承车位这种到底会不会没宽限期啊QQ

重新建立一个观念 利率这种东西本来就是各行库竞争

好文！但是能读进去的大概不到3-5%。

推推

通通都是贴着地板利率 这种是过去银行资金过度竞争的结果

推

K大说到重点，目前银行再争取存款

你试想一下 央行2% 房贷放给你2.175地板 银行只赚0.175

谁家给的存款利率高，就存去谁家

推 简洁明了

请问那放款时的利率呢XD 自然也提高

多户打到3折了 反而不一定会需要升息

未来银行会出现很多我40年但是2.975% 或30年2.6%

这篇必须推

这就是后话...所以我钱放私银

央行已经说服行库你各位自己在这个利润空间里面找业绩

借由升准，来达到升息的功效。又不影响汇率。

台湾这个小岛从这波升息开始到缩表到现在开始降，俨然一副与世无争的样子，歌舞升平、祥和繁荣。也是时候与世界接轨了，开始习惯地板是3%的年代吧。

公股银其实很简单，不想被拉正就配合政策不然银行局 央行 金管会等著找你各位麻烦

ch大没错，其实要重新定义“中性利率”

想要心里好过点，简单！看看各国现行利率，没有比较没有伤害。XD

不是都有人提中性利率大概3.5%，会慢慢靠拢的吧?应该吧?到目前为止都还是慢性放血，真正会跳楼的还没出来

其实从今年Q1就有说中性利率不合时宜不过我都推文，很少发文。后面就Summers联合哈佛商学院发文

看了我都想打文了

也提到中性利率问题，不符合现在经济模型。到昨天Powell也说明中性利率，无法回到疫情前。

宽限期真的就是爆炸主因，把一堆没实力的投资者送进来，接下来五年两房小坪数一定很精彩！

这个讨论下去层面很宽，基本简单说

肉松哥还不快 今天我陪你玩到3点

爆破级的招都还没用，想看大场面还找还早

2.东南亚民族文化，不够奴。无法取代大陆。

推

啊捏 可是我想睡觉了

推

3.承平红利、00年后本我主义崛起

简单扼要好读多了

https://tinyurl.com/pba5u6f6自吹自擂一下 一年多过去 死老鲍终于还我公道你妈的印这么多钞票跟我说中性利率跟五年前一样2.5-3%

是觉得持有成本不调的前提下，要有大修正也是很难

某抠宁好吗 怎么看都某抠宁

K大 哈哈哈哈哈哈 Powell昨晚还你公道了

真的好文，大推。

推好文

干 松哥退休后体力条太短 爱讲不讲

这次政府终于有点危机意识了我以为又是酬庸高升，然后爆炸后封存30年之类

政府（X)。央行（O)。把这两个东西分开来看

原来如此

这波拆一拆，股市好继续喷发

目前的政府(DPP金孙) 央行(龙哥是纯政大帮出身澎澎直系)

Y大专业发言，推爆！

DPP从2016选上后 第一件事就是想换掉正蓝旗的金龙哥哥阿把央行跟政府看成一挂 那真的是错乱到爆炸的行为

看到财政部反应就知道，他们就想当搅屎棍的

光新青安这政策就知道央行和政府是不同挂的

K大说的没错，很庆幸小英总统最后没有让台大帮的陈南光上任最终以专业为尊，目前看起来清德宗也是。对台湾来说是万幸。财政部9/4 前提的方向，根本很雷治标不治本，加大泡泡。阿弥陀佛

推！很棒的一篇文

感谢整理

这篇文与推文 笔记起来

很久没看到松哥发文了

推y大 很久以前就看你苦口婆心在劝大家要注意了

推，写的很好

专业

笑死，看到一堆KOL在那边喊什么没有配套三小的，爽啦，那个国家经济政策还提前三个月跟你说，都麻直接硬上才有效果

笑死 同样ID在那推 XD

青埔算外围重划吗

这篇才是多跟空都该看的

以我认知算，但还是要看你入场价格为主。

推推推，干货很多

全省

嗯 全台湾省哈哈哈哈，就上一篇打“全省性限贷”，就沿用XD

央行利率2％是重贴现率 不是银行的资金成本2％是银行如果真的没钱 去跟央行借的时候的成本 台湾隔夜拆款大概0.8-0.9％而已我是觉得央行这种打法 几乎就是笃定房地产存在泡沫了

隔夜拆款是一天的东西 怎么拿去跟几十年的比....算了上一篇都聊开了就不讲太过分

推 难得有水准的文

去看金龙会后直播 他说到预售屋这一块基本上算进去，只要实体经济没跟上预售屋依旧狂热，是会走向泡沫没错

简单明了

论点1同感现在都还没有大量交屋贷款就爆了…

推

推

推

哥，金龙把场面搞那么难看是好在哪阿......这些前两年就能预见，还把一个支持打泡沫的副总裁搞掉无话可说

b大央行要做，要小英总统同意啦这就是职场上派系人马、专业，各方面角力不是央行总裁说了算，央行总裁任命是总统打颠倒XD ,央行总裁是由总统任命五年一任XD基本上会推荐吴聪敏教授的专访跟出版的“台湾经济四百年”。基本上台湾长期低利率，汇率操纵国借此保障出口获利，长久下来暴涨企业去弱汰强能力下降。借此保障出口获利，长久下来“导致”企业去弱汰强机制失衡间接导致企业竞争力下降。但这些都是事后论。毕竟台湾很小出口为导向，要怎么在各方考量好，谋取台湾最大利益稳定经济。所有的政策下去一定利弊皆有，不可能全部包赢。无论是央行总裁副总裁都会为台湾好，这点无庸质疑。或许就像b大说的，陈南光当总裁处理的会更好，也是有可能的。但一切都事后论XD,就像这次金龙的政策他以维护金融体系为重，牺牲中产资产扩张的机会。政策不可能完美无缺，只能抓最核心的为目标。其余的就被牺牲。

好人

推

补上8/8发文连结https://reurl.cc/93WpDj补上台湾-全体银行不动产放款占比图https://i.imgur.com/x9dl3DZ.jpeg

推推 感谢分享

感谢桃园王，你真的不是金龙吗？

这篇说的很正确

分析精辟

好的 持续上车

依目前状况确实这样调整已经是最好了

好人推！

中古限贷五成会把房虫打回原型

还好都买捷运站口100公尺内的新建案

陈南光很早之前就有预警了 版上还一堆人说他要夺权笑死 结果最后龙哥根本就是走南光的路啊我看普遍大家都说这一波做的蛮好 呃 所以这样是被夺权成功吗？撇开那些阴谋论 至少在房地产授信这一块 陈南光眼光是比较正确的Kris还是一直乱讲 重贴现率在2004年之后就跟银行资金成本脱钩很久了自己啥都不懂又爱讲 真的很神奇如果房贷利率2.15 资金成本2％谁会做啊 0.15％的利差行政成本都不够了好吗

陈南光、吴聪敏就是台大帮

自己不懂就不要整天质疑别人 想用外行眼光指点别人的专业观点

基本上来说金龙并没有照陈南光的方式升息

拜托金融股财报都有公开自己打开来看ok?

甚至是持续汇率操纵XD,今年升息半码

推

但到底谁做政策是最佳解，可能需要很长时间观察验证

你看他对通膨的发言就知道 他其实很uncomfortabe我是觉得认真的央行官员 做出来的决策ㄧ不应该会落差太大才对 龙哥不错了啦 取得一个平衡

毕竟整个金融市场 不单纯考量房地产

唉 说实话啦 我是希望台湾降息 我满手美元资产跟台湾房地产 升息对我根本没好处其实

哈哈哈哈哈哈哈

我跟你说R 龙哥对通膨的发言如果放在fed官员 意思就是老子要升息了 不升我觉得多少有点政治因素 我记得上一次开会针对72-2要不要放宽 也只有央行在档我是不喜欢什么东西都政治化处理 从目前看起来 台大帮的观点 比起彭总 毫无疑问是比较正确的 不然龙哥也不会升息升准什么的 不就继续宽松刺激经济就好

央行想说财政部底下给的方向，不要闹了吧XD

看起来龙哥其实就是在往台大帮的观点靠拢 我觉得台大帮的view真的不是要暴力升息R 差很多

知道啊，所以在推文中推荐大家去看吴聪敏的专访

他们要的是央行决策透明跟 不要只想低利率 这不等于暴力升息 或者暴力升汇率 真的完全不一样

跟“台湾经济四百年”XD

其实真的要多元观点讨论，因为人一定会有盲点

他最让我佩服的是 你如果指正他 他会很认真的反思他是不是讲错了 讲错了他真的会当众道歉我觉得这个真的很屌 尤其一个大教授 我是觉得有这种反思能力的人 说他要夺权什么的 真的在搞笑

宽限期这诡异的制度早该定严格的审查，本是给短中期周转用的，现在却变成炒房的方便之门

满多“大家”都很谦逊乐见不同观点就是专家的意思XD

放宽72-2真的太蠢了啦

好文推

陈南光上课超无聊，没什么人选课，我都在睡吴聪敏以前也是央行理事时就不认同彭淮南，课上常念

推，感谢分享

笑翻，泡沫就是民进党跟央行弄出来的，现在看快玩坏了才亡羊补牢一下，还在吹陈，陈就是垃圾比彭还官癌杨垃圾

结尾说的很好

桃园王推

经历这件事还相信央行独立性的人绝对蠢

最要注意的是人寿不给贷满的区域

好文

优质文 我文盲都看懂

已收藏 也恭迎3%房贷利率因为低总低自备跑去之前没管制的非七都现在从贷80%->50% 最惨没有之一

觉得原po把央行吹太高了现在不过是收拾自己留下的烂摊子而已

精准来说是内政部跟财政部的新青安同时启动两个条件：1.40年房贷，让每月付出金流下降2.贷款额度从800万提升到1000万等于说，从1000万物件变成1250万物件

央行吹太高+1，现在根本就在为之前该升息不升的错误政策亡羊补牢，且有没有真的抑制住房价还看不出来.这么行就不会出台信用管制措施到第七波了

奠定地板。3.持续补贴新青安这些政策制定的是“财政部”跟“内政部”XD再说一次，央行职责是稳定“金融体系”房价、房贷只是其中一环，央行同时要考量其他更重要的方向。央行升降息与否，主因从来都不是“房价”另外央行真正让人诟病的是长期低利率，汇率操纵国。有其他见解都可以分享交流XD另外会推荐吴聪敏教授的访谈书籍，就是认同他部分观点

推推

因为现况来看，台湾中小企业在低利率被保护，竞争力下降。但这都是事后论，如果当时正常升息，汇差会如何 整体经济状况会如何是个问号啦。XD

台湾有省长吗

帮结论“房价还是上涨，多跟少的差别，安心入场”

同意推

其实帐面上涨，跟实质获利是两回事另外钱的实质购买力也要考量

不过今年供给其实很少，目前看起来后续几年也不会多。

第一间自住没话说，真实首购能力负担内挑最适合自住的上车。本身投资第二间以上是规划全额付款路线XD

有算过投报率的，有卖过房的，才知道可实现损益跟帐面差多少我都是保留首购资格才敢买预售科科

供给的面向，要细看数量*总价另外重划区要注意建商背刺这个政策下来，影响的还有建商XD

没错，现在投资预售屋也不是乱买，要真的对该区很有信心

推

如果房贷千万以上 利率2.3%以上就很难扛了 3%血流成河

红的明显 看来本版个大咖都出来讲 房版才是看这个

推

补

推优文

推推

提醒一点：重大建设。除非已经落地，机能出现并发展 or 有时间跟他耗（10年为单位）不然，建议先避开... 简单来看最近炒的很凶的：林口华亚、竹北台元 出现多久了？ 会跌？未必。但是前期低档沉寂很久了，后来的爆发 个人认为也未必是当初预期的走向就是...

认真问L大的IRR表可以在分享一次吗 感谢~

台湾重大建设 几乎都有 利益集团，炒“土地价值” 大约都知道玩法，建议不要只看到诱饵就跳进去。南部经验，有一批人专门收割 “先知”的，一般来说 一个炒作区完整飞天，至少会出现2~3波的先烈

优文

好文，鼓励自住客买房，想赚价差或是仲介费的就不要出来闹了

推分享 谨慎看待 别冲太快

补个嘘

杠杆5倍怎么输的起

其实平盘的话 那去做其他股市投资还赚比较多 自然就不会有人来炒了

下面是L大分享IRR表单文章https://reurl.cc/DlxAQNe大如果你用投资观点来讨论重大建设，入场点，绝对是正确的。但内文讨论的前提是，真实首购，“第一间自住”在能力范围挑选最适合自己的物件重大建设是额外加分项XD基本上自住抓个十年，然后人生迈入下一个阶段，有可能换屋。其实你说的重划区 青埔就是一个好案例XD你看2014是高点入场的，有人到40万一坪。到今年2024要脱手正常物件来说没问题（豪宅线产品、店面事务所这些例外）对自住客来说容错率相对高XD本金=存款本息=租金增值=红利所以才说自住物件，能选有重大建设的，是额外加分项。

先说：买空卖空主要是靠炒作。“投资观点入场重大建设” 这观点要正确，是有前提的...对于该区的“正确” 规划必须有所了解... 例如：这波炒作的CP在哪里，主要获利对象是谁。一般普通（非圈内人）只能用时间换，所以 我才说： 要跟重大建设至少需要时间多。为什么不用是钱多？因为就算被套，慢慢拖总会飞天。除非那块地会土石流或被河流冲走...举个古早的例子： 科学园区”热门”前，近似词叫“工业区/加工出口区”，第一波获利来源在哪？ 政府补助+吸引设厂（主要是炒地价）。工厂活下来=》区位超棒的。工厂挂掉=》动产变卖（收尸）或厂房出租（主打划算，跟早餐店顶让一样）再举个近一点的例子：雪隧开通后，谁赚最多？ 那个“盖”民宿 卖给打算当民宿主人 的人 XD

是的e大分享的没错XD最简单初步判断是：1.当地重大建设完成的节点为何？2.建商联合造势推案顺序与产品类别

通膨这么严重，不升息一直维持负利率，用通盘考量说不过去，台湾从疫情以来的经纪状况一直是世界前几名，现在导致房地产泡沫的副作用，新青安只是助攻不是主因，没有低利及资金泛滥房地产吹不起来,别再替央行说话了!

可以分享吴聪敏专访的连结吗？

3.搭配潜在客群区块的价位差，以及所需产品类型做初步的分析，要更进一步就是要把人口变化 潜在买方价格区间逐一做分析，再搭配大环境政策真的那么厉害，或是有更好的建议方针建议直接po一篇说不定央行人员有机会看到XD因为讨论至今你无法针对汇率出口对中小企业当时造成的影响会如何？没有解方没有建议一个政策不可能全盘皆赢，一定有所牺牲。“带来副作用”，这点是认同j大的XD提出问题很重要，怎样解决问题更重要。讨论不是只有1跟0，对跟错那太狭隘XD

小弟主要是做“套利”，套利原则是钻 政策/市场漏洞，没事告诉政府做啥 XD 至于一些老招，反正没在用了，就算抛砖引玉吧~ （倚老卖老...）

所以前提就不一样啊，内文前提是自住。e大分享的以套利角度，很值得参考XD

自住跟重大建设目的是？ 加减投资 XD 个人觉得自住/投资分开比较好。 老家在所谓园区附近，房价容易涨但其实不太好住... 园区/大型交通建设旁真得好住？ 欧美那些讲生活品质住超远的都白痴？ （别说啥毛买不起这种鸟话了... 当园区还是口号时就在那里玩沙了... ）

吴聪敏教授的专访在下面连结https://reurl.cc/7dE7DD真的，好不好住还是要回归机能，以我自己来说XDe大我也是白痴过来XD,年轻时虚荣要求全新、漂亮街廓。后来发现 并不符合自己需求。

y大 小弟也觉得这篇写得很好~ 单纯“个人感觉” 房版在讨论 “居住环境时”，还是有很大的投资考量... 在台湾房产保值不太会跌，所以其实不用太执著于 “增值” 这个面向。毕竟：房产增值，目前在政策上 有点逆风 XD

真的应该自住为主，但就人性很难避免期望增值，可能这几年房市大好造成自住客多少有期许吧XD

推分享

谢谢e大提醒 自住不该本末倒置，着眼于增值。

推

推整理

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