想请问大家，最近跟家人在看台北15年内的，室内空间约25坪上下。
看到一个物件有在考虑，但是公设比约50%，比周围3-40%高出许多。
主要是因为户数少，使得公设比很高，相同主建物加阳台大小，要多花10坪左右的钱去购
买
目前谈的时候，我的立场是认为，这样的高公设比应该用周围同室内内空间的物件做对比
再的比较往上加。
房仲那觉得，虽然公设高，不过也是在权状内的部分，加上土地持分因为户数少，也会多
一些，应该用权状含公设的行情来谈。
但这种方式，跟其他物件比，室内空间就缩水了7-8坪。
家人其实很喜欢这房子，不过目前在开价上我跟家人的意见差异蛮大的。
想请问看看大家，这种公设比很高的物件，应该要怎么评估呢？
用实际室内的使用坪数或是权状扣掉车位的坪数合理呢？ 用室内坪数再加一些价？
另外土地持分虽然比较高，不过我的想法是这房子才成屋不到15年，应该就下来2-30有不
太可能再都更。
土地持分的部分，未来如果需要用房子抵押做贷款，银行会单独看土地的持分增加额度吗
？还是这个没差呢？

台北市15年的新房子 不多，便宜卖你机率应该不高大家都要赚更何况室内25平现在的标准来说很大兼了

华夏50%很亏耶

管他公设多少，最终还是实坪总价算一算，能接受就买

你卖出的时候，会用哪个算法出售？家人很喜欢，你能力也够，当然就是你+家人除以2再往上加

你这种就是基地面积小的都更案，这种案子就户数少公设比高，因为大部分自住要拿来炒房不好炒很少释出然后管理费很贵换电梯也会很贵你自己都知道50趴的钱拿去买公设，下手会不晓得？公设比越高越难卖

台北20年内算是物以稀为贵，坪数ok，总价豪宅线内，建案选择不多，所以要竞争，如果附近成交不多，价格也很难参考。

类似物件附近能参考的确实不多，这两年成交的几乎都是户数多，正常公设的电梯大楼。

跟你讲物以稀为贵的都害你的，都更建商爱大块方正，结果整片旧房子出现你这栋新的，你卡死左右前后一片想都更的，搞的大家一起死。

最后成交是2020年左右，应该是公设高，前几个屋主都是赔售4-600万，不过这几年房市好，现在价钱回到跟旁边电梯大楼差不多。电梯的问题我倒是没想过，只有5户，未来电梯修缮费用应该确实蛮贵的。目前他们有些对讲机坏了，住户不想花钱也不维修

你那栋一楼就大厅，那个大厅就是公社比高的原因。7层楼只能卖6层楼建商当然把一楼变公设摊给你们其他住户这种的你公设比高所以出价不能拿周边行情比。不要傻傻的被板上仲介骗了，隔壁14楼大楼开140你就傻傻的开140。你让屋主仲介知道这种物件赔钱货早点出给你他再去找其他赚钱物件比较好的。对讲机不修等到电梯坏了不修不就7层楼公寓？你买这个会被板上A7仔呛你台北公寓仔

公设比约50%直接pass好吗

15年内台北市房子，居然不修对讲机那应该照你的算法出价

你看是屋主心态先崩还是你想买房买到心态崩

特殊案件跟同社区的比就好了

对讲机都不修你觉得会修电梯？到时二三楼说我们可以走楼梯不出钱，剩下四户又不甘愿自己出钱修，整栋一起烂

观念错误，房子是看总价不是单坪价

连对讲机都不愿出钱的社区别买了，以后公设都没维修，公设比又高，将来卖不到好价钱也很难卖.

公设比高 你就直接用附近类似的租金报酬率来评估 这最准因为出租 公设诱因不高 可用面积多少就是多少

银行看实登，哪有在看土地持分的