https://youtu.be/4UxsM4cDuDw?si=ihhcjTE03wIR-GLg
看到装修小武郎新的影片讨论老公寓的部分很有感
这部片含金量蛮高的（对中古屋初阶者来说），例如有说明住一二三，都更成本，都更需
要的土地面积等等
我没有研究过帅过头，也不喜欢他卖预售屋的手法，但观念上我比较偏向他的部分
——
老公寓
优点：
1.公设比低，约 5%
2.单坪价格低
3.租金投报率高
4.地点好生活机能比较完整
5.台北地区有机会都更
6.不用等房子盖好，延迟交屋机率低
7.管理费低
缺点：
1.房屋外观老旧
2.要等垃圾车
3.没有车位，如果停外面，下雨时不舒服
4.没有人帮忙收包裹
5.贷款可能贷不满八成
6.初期需要一笔整修装修费
7.除了一楼，其他需要爬楼梯
预售屋
优点：
1.不用等垃圾车
2.有人帮收包裹
3.通常有车位，下雨不会被淋到
4.贷款八成机率很高
5.初期不用基础工程整修费
6.不用爬楼梯
7.大部分有儿童游戏室
缺点：
1.公设比高，约35%
2.单坪价格高
3.租金投报率低
4.如果是重划区，生活机能初期较差
5.有机会遇到延迟交屋
6.管理费高
7.社区 line 群常常吵架
8.可能会烂尾楼
9.不小心遇到重划区后续发展不优
——
有些不好说是优缺点的部分，像是老公寓可能要花多一点的时间研究
例如台北要买来出租或是自住等都更的话，很多细节如买蛋黄区呀，容积率呀，土地面积
呀，马路宽度呀，离捷运距离呀，真的很需要老手带一把
且增值性的问题也很敏感，现在预售屋很多是盖在重划区，腹地大，价格会被后面的建案
逐步推升拉抬，但是老公寓也会补涨，所以也很难说是否预售屋真的增值性比较强
预售屋又有点像是增值产品，比较难制造出正现金流，但一开始要拿出来的钱比较少，很
适合小资族需要时间筹钱的
接下来会有老公寓和预售屋谁比较有优势的情形吗？
还是说就是一直保持各自的特性看自住客喜欢哪个或是投资客调整配置比而已？

台北市的老公寓 不是你想买就买的到一定会补涨啊 三重芦洲新房80 90 大同士林万华老公寓

台北精华区公寓才有用其他县市的，别买了

重点：帅过头：台北公寓都更比只比民乐透简单一点

看到隔壁新北新房都要多少 一定跟上开

4米巷不用想都更

帅过头不碰可能是因为老了，有生之年等不到都更...

没钱就是认命捷运旁边老公寓，住了就不大开车了

去 极烂的老公寓 丢给自住 比较好赚

T大，不会啦，始终是钱的问题

台北市老公寓如果买到2000多万

双北就旧公寓还有机会换到都更。以外县市买预售

老公寓=穷年轻人的起家厝房贷跟租金差不多

等都更 那种都是 入手成本很低 像我就是 哈

嘿啊！台北市就是不断的淘汰

sam21sam21 +1

一堆北市学区的都两千多，取向不同，去新北干嘛？

去新北干嘛 新北住新房啊

不用学区也一票2000的老公寓，妈的

都更只有台北有可能新北也是洗洗睡

没差啦！没钱就是水电重新换一下，其他DIY没钱是要住多好？幻想自己是有钱人？

老公寓的优势 就是空间大 坪数实在 还有拼都更

没钱就是忍耐，拼一下啊！

台北每年住宅拆照数是新北的三倍等都更不如等地震

新北一环都更，效益有够低，建商愈来愈难赚，不要买了

大都更时代好不，但帅过头不推荐，真要买买4楼的

买新北一环公寓的钱，我宁住林口

有钱谁要住老公寓？

老公寓你也可以整栋集资请人每天来收垃圾或者你单独请人来收垃圾也可以，有钱都不是问题

影片不大专业 北市蛋黄公寓贷款八成完全没有问题 房屋没有残值 重点在土地价值

老公寓我真的不敢碰，像是台风地震这种天灾来什么时候房子会出事都不晓得

公寓四楼，是能多摇，新屋30楙我才怕好不，北市挂到学区的，八成很容易啦

房子出事是巨大利多吧但老公寓蛮难倒的，矮又连栋，大地震倒的都老华厦老大楼

只能说台北这一两年都更爆发+大地震，震出很多老人都更的念头，没第一手管道的想买还买不到

台北市的老公寓 是 你不一定买的到 或是总价门槛很高光这两点 就是 稀缺品 如果又配上 四楼以下盖 方正格局完美，大家都很聪明 舍不得卖 都在等都更

不用说公寓，一些华厦大楼社区也开始积极起来

价格问题啦

房地产市场很讲究的就是一个“氛围”

台北市的后代想住好一点就是去新北买就好爸妈老公寓就放著 根本舒服反正都更就回来了又不缺钱 干嘛乱骂 早期入手成本这么低

帅过头讲投资，老公寓等都更确实太赌博

新北市2500就住很好了 台北市2500老华夏还可能买不到

一年都更通过才几件 真的跟民乐透一样 不能视为优点吧

帅过头不碰是因为预售屋好炒及杠杆大。

会相信的应该是被话术了

楼上那边在竹北内战，吐了好几间地震完不少新大楼裂得乱七八糟...你看0403地震台北公寓有裂得乱七八糟的吗?

真的有裂很多新闻没什么报导

你缺点的2、4、5，在台北都不是问题...第3点，选台北市公有停车场附近的公寓就解决了...至于装修，预售屋也要装修。

其他都有解决办法 只有机能是无法解决

台北市 捷运走路8分钟内 两千万 两房 二十年内 还有这种物件吗？

木栅小两房看看吧…或关渡那边

大马路都不一定有都更小巷内再等三代看看有没有机会

帅过头要的是大家分钱 所以赚得一定要超多 公寓这种租金投报跟现在预售屋飙涨投报差太多了 没办法分钱 但公寓就是慢慢变富 买一间起来出租年化报酬率ibiza算过 不少

等都更真的不如等地震 现在买老公寓你未来怎么脱手

缺点: 1.公设比高，约35%

有多少钱做多少事

照消防法规盖, 你嫌公设比高, 有电梯也嫌公设比, 有垃圾场你也嫌公设比, 有地下室停车位, 你也嫌公设比?公设比高反而是优点好吗 XDDD 是公设比异常高才是缺点缺点: 6.管理费高笑死, 一堆没钱仔自己家有问题了, 一毛钱都不想出阿?平常不愿意花钱维护? 安全不愿意请保全? 垃圾不用请人整理?缺点: 7.社区 line 群常常吵架好歹你还有地方可以吵......

老公寓涨幅不会有预售屋高的，特别是屋龄已经很大的，就只能等都更。老公寓根本没管委会和住户群组好吗XD

但 line 群有时候吵得真的很烦

帅过头现在不是就专门带人看预售屋？ 这样当然比较推预售囉

帅过头一年前叫人买公寓 现在风向马上转

大同区还有走路10分钟内的老公寓可以物色呀。

高雄帅过头带下去买的啦

率过头是说买捷运站旁商业地的公寓吧 不过买的到吗

line吵架的部分通常来自于钱，社区均质很重要，大家理念比较容易一致自住的话当然选自己住爽的，投资的话，各地区要分开讨论，没办法一招打天下。

我觉得有两位大大说到重点：年龄、口袋

帅的言论参考就好 他主推炒预售 当然说老公寓不好但实际上挑北市老公寓花10年都更的大有人在而且还不少 但就是时间金钱压在那边赌 但不是毫无机会帅讲成毫无机会那是因为他不可能带团压10年20年进去

推117F

谢谢分享

上下班省去长途通勤也是地点好的优势。不过还是很多人只要新就好 地点大小学区都其次，没有对错，都是选择而已。

台北市就新房推出率最低的地区啊没新房可买

台北老公寓蛋黄也不是一定有八成好吗贷款没有保证的事

地点好50年破百也是很好贷啦

老公寓烂爆了，别跟我抢老公寓，拜托拜托

新北一环老公寓都更也越来越多

五月签约七月交屋忠孝东路4x年公寓贷八成宽五年2000多万，不知道等不等的到乐透

买老公寓就是风险最低，租金投报率高；新大楼就相反