我于2022购置一套屋龄3年屋2房产品当作学区房 本来也租得好好的
直到我增贷后再算投报率突然觉得哪里怪怪的
计算方式参考: https://reurl.cc/OMOdaX
房屋总价550万(全款买房) 每月租金16500(不含管理费)
完整租金投报率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相关成本 ) ÷ (房屋总价 + 取得房
屋时的花费)
*持有房屋的相关成本+税抓15000
*取得房屋时的花费 契税印花仲介服务费抓150000
完整租金投报率＝(16500x12-15000)/(5500000+150000) = 3.23%
由于无贷款所以杠杆租金投报率应该是一样3.23%
然后我于去年挂4增贷350万后
增贷350万(采本息平均摊还) 月还款131xx
每月应还本金金额67xx逐年递升
每月应付利息金额64xx逐年递减(我就抓6500) 6500x12=78000
杠杆租金投报率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相关成本 – 房贷利息) ÷ (房屋头
期款 + 取得房屋时的花费)
杠杆租金投报率＝(16500x12-15000-78000)/(2000000+150000) = 4.88%
杠杆租金投报率＝4.88%
这样我增贷后反而投报率是增加的(3.23% -> 4.88%)，而且多了350万可以运用。
这样算是不是哪里怪怪的?还是我哪里算错了呢?