[心得] 房价到底会涨到哪?建商比你更在意

楼主: william622 (vincent)   2024-07-05 21:14:00
最近身边的朋友看房时,常常被新建案的开价给吓到,实际上的价格可能比自己想像的价
格高出50%,觉得现在的价格已经很离谱了,销售却说的天花乱坠,说这边会有捷运、那
里会有园区、百货,未来会有很多就业人口,并告诉你房价以后还有多少的增值空间。
相信你一定会怀疑,到底是真的假的,甚至开始思考,如果未来真的会卖更贵,那我可能
要趁早入场。今天就要从市场的角度,来检查房价是不是还有增长的潜力,让你入手时有
更多参考的依据。
其实验证的方法很简单,甚至新闻上都会有报导。当然不是看建商怎么信心喊话,而是看
看他们实际花了多少钱。建筑业其实是一个加工产业,将土地及建材组合后,依照需要的
利润卖出。我们只要观察建商的购地价格,就可以利用公式计算出建商预期的未来价。
每几天都会有记者发出土地交易的新闻,一般人看到地价创新高,除了心里又感叹政府炒
房外,可能不会有其他的行动,但其实这里隐藏了重要的黄金资讯(特别是政府的公开标
售更有参考价值)!我们只要观察土地的成交价,就等于接收了专业的土开团队、建商市
调,所得到的市价预估报告,毕竟价钱就是所有因素考量后的综合结果。
得知了土地的成交价,我们便可以根据公开的各种资料,例如土地容积率、建筑成本及建
商的基本利率,来评估出建商心里的那个神祕数字。例如福懋建设在最新一季的地政局标
售,用151万的单坪价标得高雄大学的商三土地,将单价除以销坪系数转化为权状坪数,
再除以容积率,便可以得到未来销售时每一坪的土地成本,最后再乘上建商普遍的利润率
,就能推算出未来的成本价啦!当然实际上的成交价,还需要多重评估后续因素,例如建
商的总体开发时间、营建成本改变、最新的地价及当时景气等。详细的计算方式,大家也
可以参考“乐居”推出的教学!
如果你已经看上了某个建案,却不确定未来的发展性是否真如你想像,那建议先从邻近的
土地行情开始观察、推算!我自己也有持续搜集高雄市公开的土地成交资料,有从中也筛
选出几笔有指标意义的交易,推算出各地区建商心里偷偷想的成交价。如果你正在看高雄
市的房子,或对高雄房地产有兴趣,也欢迎私讯我,我会分享给你我整理的简单表格~
作者: antis (I miss you)   2024-07-05 21:53:00
作者: hundredfly   2024-07-05 22:06:00
作者: twilighthook (噜嘟)   2024-07-05 22:23:00
ok
作者: kusomanfcu (POE yea)   2024-07-05 22:32:00
市价是合理价,如果造价比市价高也是合理价在海湾新城旁边盖房可以卖超过造价吗?
作者: Yishanhuang (Yishan)   2024-07-05 22:39:00
没有结论
楼主: william622 (vincent)   2024-07-05 22:53:00
如果真的有建商愿意在海湾新城旁边盖房,说不定会唷?
作者: abdd123413 (班公司统编:24542075E︰)   2024-07-05 22:57:00
滥用你说还啦干
作者: winston06 (暱称0.0)   2024-07-05 23:29:00
盖大楼
作者: fo11ow (Follow Me)   2024-07-05 23:33:00
你买拉面也是这样算面粉猪骨多少钱吗?你顶多知道不可能低于什么价格 但是你怎么知道对方想赚多少
作者: qqphor (骂你又如何)   2024-07-05 23:54:00
蹭流量吗,存在即合理
作者: Morphee (千磨万击还坚劲)   2024-07-06 00:50:00
作者: TsuoTsuoNi (青苔好棒棒)   2024-07-06 01:22:00
听君一席,如听一席
作者: primeblue17 (绅蓝一七)   2024-07-06 01:29:00
天啊 好受用!
作者: kindhearted (☑不帅☑没钱☑没车)   2024-07-06 06:46:00
啥都没说就别浪费版面
作者: LALAPP (拉拉屁)   2024-07-06 19:02:00
阿鬼可以说人话

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