很常听到一个讨论是到底要不要买房
以租代买、先存股等房价跌再买
甚至少年股神不屑房地产的五倍杠杆
到底哪一个才是自己想选择的道路？
以下是我一个计算的案例
先说结论
1. 股神不用看
2. 自住的话一定要先买
3. 先买房的人赢在后面30年的可支配所得（现金流）大增，且更有余裕把钱用在其他投资。
5年前假如你购买了一间价值700万的房
2019年 700万
自备款25% 175万
银行贷款80% 560万
贷款30年 2.06% 月还款 20,867.
贷款40年 2.06% 月还款 17,136.
贷款40年 7.00% 月还款 34,800.
(7%利率假设政府疯了要打房）
2024年 涨到1,750万
自备款25% 437.5万
银行贷款80% 1,400万
贷款30年 2.06% 月还款 52,168.
贷款40年 2.06% 月还款 42,837.
贷款40年 7.00% 月还款 87,000.
5年差额
总价差1,050万
自备款25%差 262.5万
银行贷款80% 840万
贷款30年 2.06% 月还款 31,301.
贷款40年 2.06% 月还款 25,703.
贷款40年 7.00% 月还款 52,200.
有趣的事情来了
从2019年到2024年的变化
以五年差额“贷款30年 2.06% 月还款 31,301.”
这条来看，晚5年买房每个月需多付约3万台币
再假设差异这3万台币的现金流作为定期定额的本金
先买房的在2024年开始定期定额存30年
在2054年时 假设年化报酬率7%
付出成本 1,080万
收获盈利约 2,437万
总和为约 3,528万
此外再加上一栋35年房屋
后买房的从2019年开始定期定额五年
2019年到2024年 年化报酬率7%
付出成本 180万
收获盈利 33万
总和为 213万
主要是2024年同样房子头期款已来到437万你才能买到相同的商品
假使你在2024年借到钱买了
也还要付出“贷款30年 2.06% 月还款 52,168.”这条
由于买进1,750万房子而失去了每月3万块可以定期定额的机会
未来30天的复利本金剩下213万
后买房的在2054年 假设年化报酬率7%
则可得到1,621万
先买房的：3,528万+35年房屋
后买房的：1,621万+30年房屋
相差了1,907万
这边再补算一个“不买房的”
定期定额35年 年化报酬率7%
付出成本 1,260万
收获盈利约 3,890万
总和为约 5,163万
先买房的：3,528万+35年房屋
不买房的：5,163万
相差了 1,635万 及 没有房
看到这里
可以很明显看出先买房的优势
在于房价上涨后
别人因贷款金额月还款被拉高
而自己月还款很低
多出了许多可支配所得
阿不过如果你是股神那就另当别论了
每个月差3万也是差很多耶

我也建议自住房不用客气 只是用2019-2024这段难免稍微乐观

怎摸不买正二呢？你也用正二下去算一算ㄅ

你的假设是建立在房价涨了(或说是马后炮)，但千金难买早知道

房子你开杠杆算 怎摸股票就不开杠杆呢

房价涨是早知道啊…

正2算下去 先买房的是智障

大盘跟房子一样稳赚呀 怎摸大盘就不开杠勒

觉得正二好不买房就买正二阿 不要到时上来靠腰房价贵就好

后买房的2019头期就该AII IN惹 定期定额不知道在干嘛

股神大概杠杆欧印正二赚满手 那就去吧 你会赢到财富自由

笑死 房价用年报酬率7%算真的一个比一个逗Xd

大盘跟房价上涨时同方向啊 根本不会有股市获利等到房价跌这种事

怪怪的 你2019的175万跑哪去了？有拿去欧印正二吗

房市7%你是全额买吗，那你真的买股比较好

后买房的人 他的175万在2019年的时候跑哪去了？

直接假设房价涨1000万 来对比买股。。。

5年多三万 15年多九万耶 真棒

700涨到1750？

根本先射箭再画靶

光是五年 涨超过一倍的地方 屈指可数 何况是买来自住的区

你的前提直接假设买房赚1000万...

假设2019年的175万全买长荣，2021七月卖出转往台积电于今年6月出场，报酬率应该比买方好

2019年会拿去买长荣的....= =

你先买了一个平均年化比较高的，后面怎么买都不可能追上啊...

照理说遇到疫情要盘整了 但台湾没受影响又碰到AI这种改变人类社会的大事件 有台积在印钞要怎么跌

如果不考虑理财型房贷，你这问题可以看清流君的算法，应该买房会输，但有了理财型房贷或是无限宽限期基本开挂，毕竟也没人allin股票又质押的

可是赖皮粉一直说房价会下跌＠＠

所以说这些都是结果论而已...，猜对跟猜错是两个世界

这涨幅只有竹北吧= =

我说的不只房而已 股市短期也看不到跌或盘整的可能

先买房，房价涨了增贷买正二

5年涨1050万的房有多少？房子举飙股，股票举大盘ETF

去看看台北市一堆人买3000万，现在还是3000万的啦早知道早知道

5年1000其实不少 最近5年涨超过50%的地区很多

今天台股跌400点，早知道一天就能变富翁了，不用等五年啦与其讲什么先买房，还不如算30岁生小孩跟40岁生小孩啦鼓励大家40岁再生，赚最多

房股最大的差异是,前者多数all in+长抱,后者多数不敢

很多人买房五年也就差不多赚300 你700变1750特例吧

那是太慢买才会只价差300，2019至今很多地区房价差了1.6到1.8倍

新竹、竹北都是两倍起跳

你认真打了很多 但很抱歉意义不大

我支持自住先买没错但700涨到1750?

楼上真的有5年变成这种状况的噢新竹 竹北5年前预售屋 现在基本翻倍了

700涨到1750 不是每个人都可以买到青埔欸

虽然说我也认为自住房先买是对的 但你也算得太乐观买股一定赚的比房多啦 问题是买房才有办法一路抱着 吃满经济发展&通膨红利 买股喔涨个50%就觉得可以跑了 结果要不卖飞 要不换股套牢 要不资金闲置太久空手被嘎飞

实际上房贷有强迫储蓄的效果 大部分人存股很难持之以恒容易变成万八存股 万四停损 赚到大的就拿去吃喝玩乐

简单讲买房就是开杠杆

第一间五倍杠杆哪可能输股票 你每位都股神吗现在第二间剩2.5倍甚至更低的杠杆 那就有讨论空间不过回归买房自住来说 买房绝对远胜要缴房租这没疑问

你以为所有房子五年都涨140%吗

2019买竹北高铁区预售的，哪间没涨超过200%?

超好笑140%

2024相比2019房价涨到2.5倍的地方不多吧...而且买卖房的成本与税费都不用算上去吗...就算竹北青埔现在5年可以翻倍，未来逼近豪宅线还有办法翻倍吗?

你写了很多都是事后论，你从2024年开始看要如何复制成功经验，有那里还可以让你5年买700涨到1750

我2015买贵，8年翻倍。2014买便宜的，5年翻倍。我2021也微涨后才找到，3年涨7成。早我一年买省100，也的确5年翻倍。

涨到1750 增贷1000丢进正2这样投报怎么算？

我入门级的成果应该还能当参考试算。近日买的分母变大，捷运宅期望10年翻

你这样算没算到太多变量，会被砲很惨

2019年那175万 五年前all in 正二，现在值 1106万还没算五年来每个月定期定额正二的部分

正二赚一屁股 还不是要回头买房