※ 引述《KingSnoW (隔壁老王)》之铭言：
: 延伸这个观点，现在ㄧ堆1200低总的房
: 一次干进3-4间，未来要租给谁？
: 跟你同等级的都上车了
: 高品质租客看不上低总
: 要租的肯定是没钱收入不稳定
: 的高风险租客
: 也没法拉太高租金
: 还是说大家想的是直接空个几年 转手
: 直接赚差价？
好问题
不同投资客有不同招式。
毛胚空着五年再卖的话确实不用管出租。
但你就要自己负担利息。而且比较多是超低总价负担小。
以我最熟悉的A7来说。（非合宜）
一堆两三年前买七八百万的两房车。
一来是低总贷款负担率低，
二来说两三年前A7是要租给鬼喔？
现在是还没有满五年的案建案。
不过建案两年降一个级距时，就会有一些纯毛胚丢出来卖。
但上述招式不是我能用的。
这不是我一个资本不足靠本业慢慢赚的人的玩法。
个人极度重视正现金流。
这会影响我能买下一间的时间。因为我的路线是存到就买。
我连车位都租同栋住户来冲掉管理费。
那就回到原PO的问题，一堆供给不怕租不出去吗？
租屋的“总数”供需还算平衡，
但总数甘我屁事？ 我要的是我的物件空租期短快速出租。
所以我的招式是
“有优质产业支撑的低基期区”
优质产业 就会比较容易出租 而且比较容易找到优质租客
低基期的话 当然是涨幅比较大。而且这样我才买得起。
所以我的选法是未来赚价差，期间靠出租抵房贷金流。
但是呢，有优质产业，又要低基期还真的不容易。真的是卖一户少一户。
看看新竹，优质产业。除此之外什么都没有，还不是喷的乱七八糟？
要满足这两个少见条件，就必然附带一个大缺点（没这缺点早就喷上去了）：
机能狗干烂。
所以，除了上述两个条件外，还有一个隐藏条件：机能现在烂 但有机会发展起来。
所以自住房外，我买了两间：
1. A7华亚科旁
A7机能不用说了吧，盖个全联住民就高兴得要死。
华亚科学园区，产业也够优了。
基期也够低。
而他的机能会不会起来？显然会。
去年以前买A7很爽，根本送分题。
今年A7仍然有肉吃。这地方就是这么稳。
最大风险是买不到= =
我买的A7案，就近华亚科
距广达900公尺
距美光1.5公里
加上我还会做简单的摆饰（最近这几个月都在学怎么摆设、哪些施工可以省）
很难租不出去啦。
2. 南科善化
说是善化，但我不是买靠车站那边，是FG旁边。
优质产业不用说了吧，
南科比华亚科还纯。而且还要扩三期。
基期也很低。
机能更烂。靠车站还好，基本东西都有。
靠FG就真的没东西。
现在很多人说法也是南科工作的人会住市区，
善新啥都没。
啊这不就是我要的吗？
你说FG盖起来后，都大楼 人口多。
人进来，FG旁边的机能不会起来吗？
当善新机能起来 跟北郊的盐行商60机能差异缩小时，离公司近的不香吗?
然后同区域我买价又比FG单价低十万。租不赢吗？
当然啦，南科的上涨时间会比A7久。
前几篇转移栋数那篇就在吵高雄台南。
我买之前就已经有心理准备台南一两年内都会涨输高雄啦。
但没差啊，
我2027交屋，房地合一五年就2032了欸。
我是真的觉得南科被严重低估。
南科不会是下一个竹科，但也不至于是现在的白菜价。
我一直担心优质租客上车没人租啊，
所以区域中我也都选在离工作地点近的建案。
我是一直都有做准备租屋市场可能会内卷啦。
真的到要卷的时候也还租的出去。
最后我得说，房地产就是基于想像的世界，
想像不到的获利方式，就赚不到这段。这是基础中的基础。
像我老家台中，还是现在最热的十四期
但十四期完全不符合我的定义的任何一个条件。
产业烂、没优质租客、旧市区机能早就好了机能价值早就反映在单价上。
所以我没买
而且就算我买了，我也不知道我的目标租客是谁。
所以我赚不到这段。

我设定的故事就是市区2-3房地板价+社宅吃补助豆腐，尽量不碰套房避开单身人口有设定好获利模式就可以一直滚下去

赞，在优质租客还没成为房东前租给他

小弟的设定比较简单：台北旧精华区，比同区同级商品略高的租金，“鼓励” 报补助。以略高的租金做简单房客筛选。风险是：可能空租。但空租对小弟没差，光挂四进股市存股，扣完贷款利息都还有赚了。

有时候觉得 直接买gg股票就好了 看地段看产业什么的真累

房产就是保值，当作资产的防线，挂4转回股市的概念是：万一股市回挡了，至少还有一间房子。另外卡个贷款，也比较不会陷入 越摊约平的陷阱。

挂四前提是有明显涨幅，银行鉴价有到才能增贷

个人觉得 会操作的话，股市的爆发力还是比房地产高很多。

今天还在看中正区一个预售屋转约

不用 挂四本质是“闲置资金再利用”，当你有金额问题时，表示 你的资金操作还不适合。

111年买，现在要转约，没什么增值到你说的是理财型房贷吧就是把已缴的本金再贷出来利用吧

挂4，挂1 以资产配置观点是不一样的，挂四 叫做“周转金”

跟上面说单纯增值贷出，是两回事

挂四是 跟理财房贷是不一样的.... 金额跟原鉴价也没连动，细节... 可以问银行，小弟有点懒得在这里解释...

e大 你的挂四就是理财型房贷啦

版上“主流” 未必是对的，没有自己的判断 跟着所谓的主流就是个FOMO. 这是危险的

.......... 算了..... 大原则就是：房屋贷款再投资的主原则是：房屋就是卡一个最后防线，再投资的部分可以损，但房产要留住，因为房产起伏都比较小，房产的根本是 随着通膨缓升。 所以为啥不直接投入股市，而多绕房地产这部分 就是风险控管。如果有其他的风险控管方式，本来就可以不需特地绕到房地产。

不用算了XDDDDhttps://i.imgur.com/eGaFq4L.jpeg简单说：挂四就像你说的是周转金周转金：信贷、增贷（需鉴价）、理财型房贷这类都是挂四，就那么单纯XDDDD不用问银行啦，那太菜了。

多过一次房产主要是心态上的差异，所以老实说 挂1/挂4 没差，直投股票、或绕挂1/挂4 也没差。以投资人的属性来分：一般 卦1 是用在资金不足的人。 挂4是用在 有资金，但想做点风险管理的。直透股票 是对于自己的投资策略有信心或有其它风控策略的人。 三类人 目的不同，所以策略不同，并没有说谁好谁坏，单纯目地不同导致做法上的差异。

只是单纯说明，你的增贷是理财型房贷跟板上认知的，鉴价增贷是不同的XDDDD其余你的想法没意见，每个人作法不同。高兴就好XDDDD

回归主题 XD 单就投资报酬而论 普遍来说： 股市》 房产价差 》租金 所以其实讨论之前 应该先确认目的 XD

A7买的时候觉得租1万5我就满足了 没想到现在喷到2万4

应该说 我不认为： “鉴价上升 而造成可以贷的金额提升”很重要，而且会是一个足以影响投资策略制定的变因。

一般来说，基本要涨幅200万。银行才会放款简单说收支比ok,增贷160万出来跟有缴本金随时贷出，情况不同是认同e大稳健的置产操作XD

感谢分享，银行的细项我的确是不太清楚，太座大人非常保守，挂4的4成 已经是极大的让步了，从没机会开到极限过XD

所以自住才无敌 确定付不出金流 设定一定要五年点卖出就是走钢索 自住你平替的是租屋+储蓄 怎么输

Y大怎么看北市未来中长期有增值潜力的物件111年买现在没增值是因为高总价吗

因为单价高，111年就145万了然后目前转约“开价”，是155万/坪总价4000万以内的精华区物件如果中长期的话，目前看好双连民生汐止线+西区门户，这里中长期指15年

理财型房贷不就是挂4，没搞清楚还可以讲这么多唷

是楼上大大 小弟知错！

理财型也不一定就挂4啊 各银行的名称相似 随借随还的有些也称为理财型或抵利型

楼上说的所属都是挂4 XDDD

又一个说理财型不是挂4的，真的自己有用过理财型房贷吗

理财型很多都是把已经还的本金又拿出来而已，这样子跟宽限期有啥不同…房屋没有增值导致贷款总数没有上升，我认为意义不大

小弟先承认在论述上，挂4/理财房贷在用词的理解上有误。而小弟想提的重点是，用房贷出来的资金成数一点也不重要，所以后续鉴价是否提升就更不重要。因为 “主要资金”是压在房子本身，房子本身保值。贷款是“额外”的，“额外”的意思是：有赚很好，赚多赚少不是重点，如果赔钱，优先抽回。所以整套流程是基于 风险可控的状况下，产生尽量多的受益。如果单比绝对收益，肯定有更有效率的做法。

有用过啊 而且报综所税时房贷息还抵过税 你挂4周转金利息可以抵税吗? 都十几年前了 而且还是购置不动产喔 并非转贷增贷

实务上 小弟的经验是： 反正我在银行做抵押，利率可接受，有拿到钱，我正常付利息 银行就不会一直靠北我就好了，至于 挂1/2/3/4 etc. 其实不太重要，我也没在管 XD

上面如此坚持挂4的可能是各银行的方案都贷过才会如此确定吧 我甚至也有买屋几年后转增贷还给我整笔都挂1的 包含超过原屋贷款金额都整笔挂1喔 我想应号是外商银在胡搞XD我贷过快十间银行 每年也都会调两次联征 我也不知吵挂1挂4有什么好争XD

讲错就讲错，开始凹1还4不重要，有贷多间的就知道超重要好吗

对号入座，挂4部分，小弟讲错我承认， 但挂1/挂4不重要也是事实，看小弟其他推文的论述应该可以理解。 另外 我假设用挂1的人，“大多”是无法一次全清房贷的，所以我仍无法理解，在资金足够全清的情况下，去分挂1/挂4 的重点在哪？多贷几间？ 我不知道差别在哪？ 我三间现金全清，再各别贷款进股市，我看不出 挂1/挂4 会有什么差别？ 除非 阁下不同房产间的金流有相互牵扯？ 但... 这个好像不是政府所“期望”的吧？

你现在这段说明就破题了阿XDDDD你的前提是：“每一间都可以全额付清。”以板上来说是相对少数XD

我3间2000 现金全清，再各别抵押1000的3笔，总计3000进股市，我看不出跟 挂几有什么差？ 后续我再清出另一栋2000，再抵押出1000进股市，挂几有什么差？ 应该说 在合法操作下，几间房跟挂机 差别在哪？

大大，你是有前提的XD没人说你作法有问题，单纯针对“板上大多人认知的增贷”跟你所使用的理财型房贷，是有差异的。就那么单纯，你不需要杠杆，但有人需要挂4不占，房贷挂1的额度，就可以有效运用5倍杠杆

现金全清再贷款而才能“安全”啊~ 不然我留股市就好啊 XD就说是“风险控管”了~ 资产到一定程度，总不能像年轻时只有几十几百一样 在哪里整天 All in All in 的吧 XD

所以没人说你作法有问题啊XD我甚至认同你的稳健投资方法

好好笑，没贷款的房子去跟银行借钱就一定是挂4吧，难道没贷款还可以挂1，规则都搞不清楚，房地产真的很容易赚钱

所以好奇到底理财型是不是一定是挂4啦 是不是外商银在胡搞 我也平均2-3年清掉一间XD

我补充一下 “增贷”，因为 最近一次办“这个” 银行跟我说的是“增贷”，特别有提“不是理财型房贷” 所以我以为是现在银行改了说法， 看来大概是特别银行的定义不同吧...

上面不是就贴图了XD

所以我一开始才说各间银行定义名称都有点不一样 楼上在吵1 4 应该是每间银行都贷款过吧XDD

小弟比较弱 银行跟我说 挂1/挂4都可，反正利率一样，我问那个限制少，银行说挂4，所以就挂四喽，我没特别质问银行的确是小弟疏失，下次会注意~

还有人看不懂 真的很好笑 哈哈

那我当年理财型挂1还可以抵税是见鬼了吗!? 那我只能猜是外商银要撤离台湾在胡搞惹

m大你是怎么判断整笔都是挂1

每年都可以调两次联征啊 长期放款项目的用途会写周转金或购屋贷款我曾经华南 转增贷 花旗，花旗整笔包含增贷都给我挂1购屋贷款喔XDD 并不是分两笔原贷(1购屋)+增贷(4周转金)

没关系啦，不动产容错率就是这么高，贷款规则搞不清楚照样赚，一直买就好了

所以你每次都是购屋贷款，还是只有撤出外商银行那次是

那你现在还是一直挂1挂著吗？

转增贷挂1就那次 但是花贸撤出前几年转贷的。而我说理财型房贷挂1又是更久以前了，也是外商银 总之我觉得外商银有时可能没在care央行金管会*花旗然后花旗撤出前 我又再跟花旗增贷一次 这次增贷的部份在联征上就出现周转金了XDD

所以就讨论清楚了啊XD

哈哈 好好笑喔

现在贷款成数高利率低，人人买得起，没有所谓“优质租客”，因为“优质”的早就买2,3间了

楼上不认识 一堆优质的租5~10万 也是没买房