最近在评估房地产五倍杠杆后的预期报酬
想请问有没有计算错误的地方?
下面假设买1000万的房子，贷款800万(30年)，十年后房子涨到1600万离场。
卖出成本如下
房地合一税新制:获利600万的15% = 90万
仲介费:出售的总价1600万的4% = 64万
共154万
缴出去的成本(总买入费用)
头期200万
宽限期月缴1.3733万(24个月)
贷款月缴3.1353万(96个月)
规费(随便抓10万)
10年房屋税土地税共40万
共584万
10年后，尚未缴清的房贷共466万
获利为1600出售价+260出租获利-156卖出成本-466银行剩余贷款-40万每年税金=1200万
总成本为584万
这样算下来一共10年时间，年化报酬7.5%左右对吗?
https://i.imgur.com/XzsiYra.png

你的利息费用好像没列入成本看错你如果想算的是年化报酬率必须先将后期的所有费用用年金现值折现到第一期这就像债券的票面利率和ytm不同是同样的意思

贷款算法蛮复杂的，还要牵涉到所得税其实我都没在算那些的，反正有赚钱就好，拿整数不必找零

你缴了334万不代表剩466万贷款好吗 总缴款金额又不是800两年宽限期是只缴利息 不代表你后面不用缴利息耶

数学不好，但一看就知道错的

你10年都不出租？

买的时候的仲介费？ 剩余贷款总额？ 税金？

装潢费 管理费 房屋地价税 表示：

一律只看IRR 至于怎么算自己爬文

第一关房地合一就不对了

你贷款是每个月缴的不是跟头期一样期初缴的 应该要折现到期初的价值来算才合理 另外为什么你不出租？空房空10年？

你用2.06算？有用宽限期应该还剩600多万吧

你越改越奇怪了XD

宽限期没还本金阿XD网络很多试算 记得打开每期还款明细来看

除了宽限期 后面缴的贷款也还是有利息啊

仲介费很难到4%，通常都20万以内土地房屋税高估一倍

房地合一就错了

房屋修缮费用、租屋空窗期没留、房屋税、地价税眼残没看到税金(XD

差不多吧 仲介费可以列入成本减税 没有出租本来就这个价格 如果你自住可以加上大约等值的房租当获利楼上他根本没出租阿所以八成贷款买房怎么输 最无脑的买起来放着生虫不出租 年报酬都7趴以上还不会大回档 不想生虫还能还能自住

推

十年才涨60趴算非常落后了

584万，应该还要扣除租金收入，才算是你的总成本，房贷-租金剩余的才算你的支出成本

差不多就这样吧，跟我之前算得差不多虽然应该没很准

（600-54）*0.15

租金一定算进去，不能用自住拖累回报率持有10年自住的免税额怎么可能错过

又不是出租就马上租的出去欸

抓个大概就好了算的那么累最主要的头期款贷款本金利息跟税费故而扣掉就差不多了

你的获利怎可能是1200最多就是600价差+260租金还要扣10年的利息修缮装潢

他没说要干嘛用的啊 自住的话就扣掉你本来预计的居住成本比较中肯还有你土地房屋税算了两次

你去找之前L大的试算表

阿没事我看你下面扣的以为重复扣一次他有缴八年本金阿 怎么可能是只有860你10年后本金余额是614万缴的利息是150万按照这样算比较清楚吧

租金是不稳定收入吧

仲介转一手就抽100万！

错啊，你的本金又不是一开始就投那么多，不会算也没关系，看实际获利也没差。

我帮你一笔一笔丢进去算 初始投200 前两年收24万租 缴15.6万利息 后八年收24 缴39.6本利 第十年就不缴贷不收租 因为不知道你何时卖 入帐1600-615=985 流出196万成本算出来差不多这样

如果你都是用同一套逻辑计算获利，反正自己看得懂就好

你就是把IRR跟报酬率混在一起算 所以会有点奇怪 实际上本金愈晚缴 IRR愈高 但报酬率会是一样的他应该是要跟定期定额股票比较 所以要同一套标准 才不会失去判断能力

你都要用售出价格和租金去扣掉花费以及偿还剩余贷款算获利，你十年付出房贷利息不用扣吗

如果你第十年末卖那就可能加上半年租金 缴396000本利合 试算约12趴

算的很棒，下次别算了

简单IRR从-200 金流每年-1.37*12跟-3.13*12，最后收入1600-剩余贷款-税金-仲介-杂七杂八=+XXX若自助还可以用免税额 可以用EXCELL的IRR算算看

保险 水电网络天然气 装潢 通通没算 这些扣下去根本没赚多少 搞10年赚这点钱也是蛮搞笑的 10年前200万压0050放到现在也比你自己算的获利还要多

十年0050不过7-8趴吧 还遇到大回档 抱得住吗嘻嘻

大回档刚好加码吧...有钱买股好处是可以分批进，人弃我取。买房好处是稳开杠杆，操作逻辑不一样