继上一篇提到
贷款=创造货币
很多人心里会有疑问
为什么房地产涨幅可以延续多年
几乎没什么回调？
股票涨多不是要修正吗？
房地产凭什么不用
当然从人的损失厌恶来看也行
跌了就放著等涨回来才想卖
不过这边主要以金融货币和其他层面来看
在房地产缓涨格局下
下一个买家都是用更高的价钱来买
所以贷款余额不断上升
贷款上升造成货币增加
又进一步导致货币贬值
只要有新的买家加入
就会不断循环下去
加上卖家拿到钱也可能会继续买房
或是消费 让货币流入经济中
进一步带动景气繁荣 造成物价房租上升
很多刚需自住客观望多年
也都可能后悔几年前没买
（目前板上就不少这种文章）
缓涨格局会吸引更多刚需自住客进入市场
深怕晚一年买又要多花几百万
到哪可能停止呢
1. 政府进一步紧缩货币 限制贷款
比如新青安直接取消
或是进一步信用管制
限制贷款 就是限制货币继续产出
不过目前看来政府不太可能这么做
2. 利息+持有成本 大于 租金
此时买房对大多数人来说已经不划算了
买房单纯只是期待未来涨幅
变成价格投机
缺乏基本面支撑
目前虽已接近
但租金仍在缓涨格局
价格虽可能无法大幅拉升
但也很难看到大崩跌
未来一旦降息
甚至有可能迎来房价飙涨
所以房价常常一涨好多年
涨到末期也不见得会跌
反而是在等待下一波的大浪潮

阿不就通膨。通膨30-50%，房价就100%涨幅很合理台湾的房屋是金融商品，不是民生必需品。会跟着通膨太正常不过

可以延一辈子

个人看法，以台湾来说，目前市面上大部份的房子都是民国50到80年之间兴建的，当时因为台湾尚处经济成长期，当时的房子只是盖来让大家遮风避雨用的，所使用的材料与工法乃至于投注的人力附加价值（aka建筑师设计费），大都处于堪用但非常不考究的阶段。但今日兴建的建筑大都在各方面，包含工法规划用料乃至于造型，都有大幅度的升级，并不单纯只是“更新”而已，所以纵使不计金钱的通膨，光是以制造成本来说就算年化回算到3、50年前，也是造价完全不同等级的商品，相对的卖价变贵也是正常现象，不是吗？

楼上你说的看乐居有统计的屋龄价差就有了

下一个买家 没提人口失败

是呀，那个价差包含了建筑的新旧与建筑的水准差异，但我想表达的是，如果你用跟30年或50年前一样的技术与用料盖房子，其实盖出来的产品并不会这么贵。其实同样的道理也可以套用在汽车这类有很多附加设备的商品上……

因为有政府好安心

因为你没买

土地才是最主要的成本

假设我基本上拥有的总房地产市值资产价值是我的净资产的5倍的话也就是假设拿100万并借了500万买了600万的房地产当这世界的钞票每贬值10%这600万的资产正常理论上会增值成660万就是实际原本100万现金的价值只等于过去的90万的价值而借来的500万也只等于过去的450万的价值比起过去原本持有100万现金现在贬值成过去90万的价值我的部位则变成660-500=160万然后160万*90%=144万因实际是使用100万的本金故帐面本金投报率是60/100=60%而回归过去的本金则是当初的100万变成当初的144万本金报酬率为44%这也就是你不借钱那这世界就会一直稀释掉你手上的每一块钱直到他无穷小为止

m大太佛心写这种文 让鲁空继续被外抛好好缴房租就好不用知道这么多

板上鲁空买房的太少了 不用担心哈哈

我开心你开心他开心大家都开心只有鲁空不开心

因为全世界都在印钞

为什么觉得会降息？

至少不太可能再升息了

为什么？等看看明天非农吧每个数值都显示经济良好，然后要降息？其实你分享都是后照镜啦，不过有分享都很好啦还有…发展中国家都希望能稳定温和的通膨维持在2%所以另一个层面来看，是货币购买力下降。这几天网络上有在分享一张1994年房价https://i.imgur.com/fy7BcEn.jpeg以楠梓来说，2019年入手预售屋一坪14万2019-1994=25年以每年温和通膨最简单来算，2%25年后，大概要1.64倍10.5*1.64=17.22万，等于说最差应该1994年买的都要至少一坪17.22万，结果2019年楠梓预售屋还有14万/坪

货币宽松+借贷利率低 玩杠杆风险极低通膨加剧是货币宽松+低利率的果

高雄这30年没什么涨 近五年才开始起飞

是啊，这五年疯狂印钞啊所以讨论不是倒因为果

我说的是缓涨格局底下啊 高雄的问题很复杂

发展中国家就是希望温和通膨CPI 等于2%就是你说的缓涨格局啊

https://youtu.be/XFv2Gfg9Szg?si=0xakh0oFniqkgunJ 你是不懂高雄发展史吧

……………==

https://youtu.be/7jQUe49AumI?si=2XiLkZcviIHNkx2-当年的高雄发展兴盛 这20年走下坡 房价自然不是“缓涨格局”

表中还有一个淡水还有金山等等去对照1994价格跟2019价格

我说的是这几年的涨幅延续 你用超长期来看 影响因素太多了

会说高雄是刚好有入手，讨论说这个缓涨格格所以只讨论这5年是吗？那就QE,印钞…货币实质购买力下降

我指的是一个中短期3-7年的涨幅

问题是你的前提叫做后照镜要怎么预测是缓涨格局？

我也不是专指近五年

你是2024年回头看这5年

那你要看那个时间段，还是就是个假设时间段所以你在闲聊已知用火是吗？那建议你先用清楚，银行鉴价是以土地为主觉得这点比较重要XD

透天流动性那么差 我自己蛋黄区透天大楼都有 透天要增贷难度就高很多 当然也可能是我的物件问题-.- 还有各地区各银行的方式也都可能不一样如果鉴价以土地为主的话 我的透天旁边建商高价买地 为什么我不能增贷-.-

上面讨论有哪一句说你不能增贷XD你有买过预售屋吗预售屋会拆开成土地价格跟房屋价格上面的价格，如果你置产都是在7都蛋黄应该很容易了解到其差异。

废话一堆，不就印钞

y大讲的比较有道理实际上通膨造成的贡献根本没那么多买房可能会涨 但不是因为通膨 你买到二十年前淡水 你的购买力甚至下降的

原本每年要涨15趴，结果去年只涨8趴，不就等于跌7趴了吗

有哪国的房屋不是金融商品的？

不用拿淡水这个特例来讨论 买房地产九成都是上涨的至于台湾房地产为什么是缓涨格局 如果我说除了台北外基本还没涨到基本面你信吗租金=持有成本+房贷利息 看看还差多少

股票都2万了，跌回8千，房价也会回档的

是的 y大说的比较有道理 但也不是说文章是错的 而是一种资产的增值贬值如何 有很多变因 货币只是其中一种

资金堆积跟需求都有股市旺的时候房子应该还是有撑，等公司获利都上来资金退场时，本益比就会修正到正常水位。

房地产还低于基本面的状况之下倘若股市因本益比过高的疑虑造成的资金退场退场不外乎选择汇出台湾或购买美债或是内资继续在台湾里面寻找好的投资标的如果排除了高本益比的股票之后保守防御性投资就属房地产了结果就是基于基本面的房地产继续上涨你如果要期待股市资金退场然后造成房地产下跌那你可能真的要失望了毕竟台湾人目前总存款56兆起跳全部的房贷却10兆而已简单的数学逻辑问题无限的金钱去追逐有限的资产你告诉我会出现什么事？只有人们觉得认知价格落差太大才有可能造成资金退场时无量下跌（如西台湾）但现在台湾中南部房产租金大于房贷利息+持有成本这就是被低估，属于低本益比的商品你想要他跌到葱价让你买得起？那你也要看排在你前面的人愿不愿意让你买啊只有那些条件都比你好的人都放弃了才可能轮到你呢…你觉得…葱价买到帝宝的机率对你来说有多高？

永动机

我不认为台湾房价算低本益比，另外比起通膨，重点是相对购买力在影响着房价继续向上。