看到menace大大想要投资台南
小弟不免俗的就来给外地人地图摊开分析一下
以及所谓什么叫做“多头马车”发展的台南烂规划
https://i.imgur.com/zJcWesx.jpg
此图为整体概览
（后续会详细解说)
基本上台南最重要
或者说中央或地方政府放最多资源的地方
有三大重点
南科、安平、高铁
可以看到南科在北边、
高铁特区在南边、
市府重划区在交通死胡同的西边
受制于这些面积非常的大且远
(关于地图观等等会有说明)
所以台南整个发展直接发散出去
而不是资源持续挹注以成大为中心的市区
(例如大众交通建设...随时要注意出车祸...)
尼看看国图台南分馆要放在新营
到底谁会去看！
这建设根本不在这个地图的scope里
尼看看搭个高铁要到台南最南边！
帮高铁公司多赚一点点里程
今天如果高铁站盖在新市
想想整个资金集中效应会多恐怖...
尼看看南科在整个市区最北边！
所以只能靠国一上下班塞死
或者河堤产业道路骑车摔死
为了安平与市区的连结
特别赶快盖北外环
不然这一带应该直接因为交通而发展到死路
会被永康、善化、新市直接吸走
以下开始细部说明
https://i.imgur.com/zJcWesx.jpg
图再支援一次
舒服的旧市区(我心目中的排名）
1.文化中心
我认为台南住起来最像都市的地方
因有尽有
这里有长荣桂冠酒店、文化中心
甚至星展、汇丰唯一的台南分行也在这
（外商银行应该算是一个标竿？）
2.虎尾寮(东区)
最高贵的别墅重划区，安静低密度
3.安平重划区
市政府周边
发展最悠久的重划区
机能算是有稍微带起来了
但我不是很喜欢
因为到任何一个重要的交通节点
都远得要命
根本与世隔绝
4.郑子寮(北区)
结合旧市区与邻近costco、花园夜市
虽然发展得早且机能方便
但有一点旧市区的混杂感味道
5.水交社
有小型重划区
但周遍位置我也蛮喜欢的
邻近台南大学、运动公园与新光三越
总之距离真正的市中心最近
新兴的重划区(北到南、西到东)
1.FG重划
离台积电最近，风吹草低见牛羊，
近期大力开发作多
2.LM重划
别墅区，没机能
3.新市重划
南科租屋新手村
4.盐行重划
算是南科与市中心的中间点
距离交流道超近
但位置我不是很喜欢
盐行一带整个都被工业区与铁路包围起来
是真的被包围的那种
5.6. 商60重划 九份子重划
不熟，总之就是安南区
安南区给我的感觉就是乡下感
但因为离市区(比盐行更近)与南科都不算远
重划面积大
且直接受惠北外环
所以热度很高
但离台南东南边的平实、文化中心一带
以及高铁真的都非常远
我不是很喜翻
7.大桥重划
台积村，
有总图布阵、铁路地下化与砲校迁移题材
发展已接近成熟
距离市区也很近
唯一缺点就是被铁路切割
对外道路交通有点G
8.永大重划
乡下地方的重划区
9.平实重划
皇帝区位，台南最贵
也算是我心目中真的核心的地方
毕竟在台南就是要吃到南科才有资本支撑
而平实的小东路
邻近成大、大湾交流道！
基本上就是台南的天龙区域了
静待发展
10.南台南重划
面积很大！但离南科远
不知道有没有搞头
11.举喜重划 垃圾重划区，区位跟产业都不行
12.高铁沙仑重划
中央联合地方政府超级明显的做多区域
各种中央单位、一级医院、一级大学进驻
但可以吸引到多少人口进驻我看也是没啥fu糗
至于为什么台南是多头马车呢？
看看下面这张图
https://i.imgur.com/11G1WFj.jpg
哇靠！
整个台南有建物且跟市区有连续比邻的地方
可是比台北市中心还大
扩散出去的区位也相当于双北市中心
但是人口呢...
https://i.imgur.com/af4mjTY.jpg
大概差了6倍多
这样的体量差异
却把重划区这样分散的做多
不知道未来有没有fu糗
另外南科也进入稳定发展的高原期
南科三期不会带来什么关键性的量变
因为...
台积已经厂都盖完了
台积看起来也不会进驻南科三期
未来如果没有台积
YoY应该会需要担心一下
毕竟资本开始被高雄吸引了！
只是也不用太担心啦
南科是规模巨无霸的园区
N3 N5 绑在一起
还有N14~.13都在这
根本是全世界的军火库
高雄再怎么发展
就顶多6座fab
应该不怕
#台南区域分析大师

推

平实 赞

文化中心？ 德安百货不是做到倒掉

受宠若惊 先推再看

LM一堆套房透天出租 还比较像新手村，新和重划区根本还一堆空地 等海悦盖满

推分析

不要跟我抢郑仔寮RRR

但LM有南科最缺乏的学区莲潭国中小

南科最缺的应该是幼儿园..一堆在抢

郑子寮等北外环开通+新光开幕+明星学区 会更上一层幼儿园有钱好处理，国小没户籍就不能读了新市公幼今年也要招生了 会舒缓一些（真希望旁边的国小预定地赶快盖

台南科学园区就是在地人看走眼现在想把南科效应拉回旧市区

所以 哪里肉多呢XD

推台南区域分析

台南这种规划 干道就像台北的捷运一样 扮演交通关键

LM莲潭国中小蛮多妈妈指名的 学校也真的办得很好

这么烂的分析也有人推 ，对都市发展没远见，离开市区就不熟，这样也要讲分析….废文

有图就不错啦 对外地人来说 至少有初步认识了 也能吸引更多大大继续分享各区看法

本北漂仔觉得分析挺到位的台南可悲的是比高雄更早有南科 ㄌㄨㄚ、也执政很久 结果不像高雄有捷运轻轨 道路交通又烂

每天国8接国1都塞爆 只有我往溪北顺顺开

反观高雄只有重工业想发展观光被当笑柄 去了一个台积电马上翻身 搭捷运上班直接干翻南科轻轨捷运被市民喷烂的垃圾变黄金高铁附近腹地大到靠北但没什么大型企业进驻 没人口炒不起来啊 要是把南科摆在附近早就变竹北2.0了靠那些医院 顶大分校 国家研究机构有个屁用 人少 又穷

台南很尴尬 各区看起来都很有潜力 高雄真的比台南更有大都市的味道QQ 走在红线捷运沿线 巨蛋 凹子底 三多 中央公园 都很有城市之美 不过这五年 台南涨幅屌虐高雄

安平交通真的gg 认识的房仲有客人从旧台南县区域搬到安平马上后悔 要去交流道都先在市区卡半小时起跳高雄都市规划真的没话讲 产业一直被诟病 现在补上台积真的翻身对比台中 台中也规划的不错 公园绿地多 高级住宅多 都市机能好 但就是差在没捷运 不过也快补上了

不过换个方向想 台南的南科已经成熟 光南科就屌虐高雄 只要未来都市规划发展好一点 应该也能有不错发展？！

南科的量体还是完胜高雄台积啦 只是资源应该要集中从东区成大平实开始发展向外扩张比较好高雄台积+外包协力+support的设备商 了不起就几千人 对比整个南科还是差很多 而且设备商跟协力商时间到支援的人就会调派走了也不会永久驻点

反正市区沿着中华东西两路都不错，现在北外环 将来捷运（遥望……）郑子老挝小学区是不错，但是选国中时候，若有拥有东区和北区的房子能挑户籍，谁不把孩子迁到东区？

推

推 我在台南看了10几个案子 还是买不下去 烂交通！ 话说有对高雄高铁周边熟吗？想转看高雄@@

其实台南可以投资的就是只有几个地方而且真正的市区其实不大南科目前联咏进来，希望以后多点猪屎屋进场

文化中心那区很普通

你的结论跟我寄给m大类似XD 精华在东区北区永康含东桥 然后我心目中垫底是高铁 再来南科

国图那不叫台南分馆，是整个南台湾分馆

你的发展线完全脱离北外环 大师？而且文化中心你私心排第一就算了 这一块是标准旧台南市区 这边才是人多吵杂 尤其中华东路车流 摩托车海水交社离殡仪馆近 离南科远 有钱的不会买这

要买就买东北善新，其他区域不用考虑东区：未来捷运蓝线附近，北区：郑仔寮海安路一带，善新：靠近园区的tier 1大楼，偏僻地方的不要考虑

水交社在飞机航道下，怎么不说？

看文化中心最像都市？直接End，你应该不在园区上班，看看善新房价吧。

台南某些量大的重划区要特别小心，不是不能买，入手价格很重要

这篇很外行

最精华就东区，靠交流道近，高铁南科近学区好，医院好，又有蓝线等开工，简直送分题。

这样多头马车其实不错啊，各地都有优缺点跟各自的支持者，资金不会太过集中，大家一起慢慢涨

外行+1

果然吵成一团 这不是多头马车这是啥XD不过地王还是平实无脑收平实旁低总低单 容错率高

Nova开小号了吗

平实旁边的不便宜，而且 出量不多看看成大会馆，京城凤凰等相对算新的社区释出

跟你补充一下不负责消息 应材跟ASML在高雄都有要办公室了

台南没有捷运就是这样

小弟老家归仁，住了8年，中西区住了14年，觉得学区来说还是住旧市区好，基本上一中南女都蛮近的，私校也不远，教育机构大部分还是在老市区！

详细推。台南交通非常悲剧，路小没捷运高铁又远，建议还是交通导向台北是盆地，台南是平原，如果盖太多大楼很可能出现供过于求

还是希望北外环可以复制74

办公室而已 南科到北高雄 又没有很远 开车46分钟 支援很快

文化中心附近很乱，这边就是混杂的旧台南市一点都市感都没有，倒是很像小乡镇

台南在地人点赞。图书馆大湿一直吹捧图书馆是大诱因台南在地人看的根本满头问号。南部压根儿是产业导向图书馆盖在多都比不上交通方便+里工作地点近吹图书馆的原因是假日散步。马的不会买其他地方假日在开车腻？一班时间是上班时间多还是散步多？还有我是觉得新营车站附近被低估。纳编是好地方

溪北很尴尬 麻豆 官田 这种离南科近的区域 都很少人买离市区 还是太远了 QQ

新营就算有国图 是不是一样没救了？

郑子寮几乎都纯住家或绿地公园，哪来的混杂感？？？？

新营或官田 只有高铁增站会有救 但如上篇所述 没什么机会

新营主要是建设啥都有，如果要在南科做到老，纳编的生活品质不错。但是要涨也很难。新营车站也有自强号客运也在，到南科又不堵车20分钟新营的国图一样不是住那边的重点。重点是新营是以前南县的中心，公共建设和联外道路都很完备其它人南科上班，苦唧唧由南往北塞车塞到爆。住新营就北往南，完全不塞

永康看起来最刚好啊 在中间

台南本来就空地比北部多。建商会先以取得土地容易的去开发吧，无法跟北部直接类比。新营以前是台南县的县政府所在地。有个国图也不为过

永康靠东，也就是永大路以西，永康车站那一代本就应该是黄金地带。但是以前有饲料厂臭的要死

饲料厂可以去看地目啊 已经变更地目了 之后会迁厂

现在饲料厂要迁，想赌看看的可以买那附近的中古屋

迁走交通还是糟，永康街廓就长那样还外加一堆大学长感觉原po 对南科不熟，台南飞涨的重要原因欸XD

看原po的排名个人喜好滤镜开很大，也对台南不太熟

现在图书馆根本都馆际通阅，甚至电子书，不需要到总图就能享受总图的资源。工作、交通、学区比较重要

推分析文

云麻豆人是不是，麻豆一堆新透天，根本卖爆

文化中心那边就文教区 适合生活没问题吧

你分析一堆，大道至简，台南的未来发展，只有2条线（北外环和捷运沿线）。

北外环+捷运 没错，台南有机会同时吃到这两条线就北区和纬路那一带。蓝线的话，和宜仁和之前去看买气不佳不知为何

台北人给推 但我觉得台南这样发展很好 很舒服不要像台北一样集中在信义区 大安区

台南房价成长性一定要把北外环沿线纳入考量，因为他是服务南科人收入最高，房价是买的起的人在决定价格，北外环沿线首推郑子寮，海安路秒上北外环，本身学区环境都很好，距离中西区闹区又不远火车站也近，去成大奇美也都近，本身就是很顶的区域，北外环打通任督二脉，就差未来捷运了，自住投资都好，近期成交价来看涨价还没停过

确实

看好郑子寮+1

分类

平实赞赞赞，走路就可以逛就地合法的夜市呢

分析的不错啊

台南高铁好惨

郑仔寮感觉地剩不多了，选择性比较少吧？发展已经饱和了

文化中心？？？？really？？？？最贵的房子目前在郑子寮跟安平五期。若要说明星学校的话，后甲、建兴、复兴,圣功有钱私校

在南科上班还是善化新市最适合 假日再去市区补机能就好

请注明是台南（溪南）区域分析

名牌国中就建兴与他的小伙伴们，有钱私校不是圣功。

好看 推

有没有那位大大要写篇台中的分析

溪北的麻豆生活机能其实不差 到南科或市区其实也不远…

麻豆西港佳里也都有涨一波

文化中心到中华东路那里市容就不太行了。要说都市感最强烈的我认为其实是高铁，可惜太远了，十年内应该都难以发展虎尾寮那里也是有人太多的拥挤感。我觉得靠近市区比较舒服的还是安平、湖美

麻豆没台铁、没客运，对外交通只能开车。远不如新营

但麻豆市中心麦当劳, 开车到台积电18厂只要20分钟新营开车到南科20分钟是飙车吗?

未来南科周边就是善化会发展起来，包含奇美医院的进驻，FG等看看会不会有大型商场进来，麻豆的交通是刚好跟南科其他人上下班方向相反，完全不塞车，因为离善化很近，未来会吃到一些善化的发展红利

这篇与其说外行不如说比较像老旧台南人新台南人眼光都往北区安南区看 南科与市区中间地带尤其安南区土地一堆 还很有得炒

先买再说

我隔壁座位新营同事：20分钟是上新营交流道到下安定交流道的时间 从家里出发到公司停车场要再加一倍时间20分钟没骗人啊 就话术而已XD就跟北外环15分钟到南科一样 没把上去前跟下来后塞车时间算进去而已

推推，图很清楚，多点交流讨论给赞

感觉原PO还停留在台南中正路最热闹的时代~全貌了解不够

新营推大楼案都快卖光了

比较喜欢台南中西区的生活感 高雄大的跟荒漠一样很明显西瓜真的是台南的罪人 捷运优势真的被高雄比下去人家台积一设厂整个台南被将军一样

台南涨幅还是高于高雄