大家好，请教大家，现在的很多公寓隔套，投报率都不高，例如台北市的可能只剩3-%3.6%，顶加才可能到4.多%，况且隔套跟顶加在台北又容易被邻居或房客检举，法令只会越趋近严格，要像以前这么宽松是不可能了，所以整体投报可能还会再降低（被检举拆除部份加盖或租金缴税），我知道大家鼓吹买房的目的，无非就是等涨价，反正只要新房不断创高价，旧的就跟者往上，所以只要这么规则不被破坏，管它买隔套或顶加或纯住家老公寓，新古中古就是买起来等涨等价差，但照这样讲投报率如果只能下3%不到，因为总价又涨了换算收租效益不高，可能无脑买ETF都比买房ꘊn拿，那此时买房只剩下可开五倍杠杆，日后有机会增贷出来（但隔套很多银行不做，可能也不好赠贷）那现在去接刀隔套件还有肉吗？
另外大家也都说买两房纯租人，租金低但增值价差会比较好，那这种产品买新的总价都很高了，买10年新古租人投报也不高，还是只能会去找老公寓租人，但以后要脱手或再贷出来，除了双北以外，其它的老公寓银行可能不这么喜欢贷或贷高
再来如果有郊区低总的老透天大约500，但机能普通，买起来可能就租给移工当宿舍，可能还要花个1-200大整，这种案件可下手吗？还是买了就在那，不租也不整理，放了10年，又会涨上去了？
不管是公寓或透天，有些都靠加盖违建，冲高投报率，用投报率去开价要挂卖金额，如果投报率有到5.多%，但合法的坪数很少，可能1000万的案件要自备到400-500,有的到600这种案件大家会出手吗？这种就没得五倍杠杆了，买来只能收租，总价要再灌上去卖给下一手，下一手就要自备到7-8成了，人家也不会有意愿买，即便投报报率不错。
最近一直在思考要入手怎样的案件，请大家给点建议，谢谢