※ 引述《redbeansyrup (红豆汤)》之铭言：
: 现在ETF随便买都五趴以上
: 然后还不用去巡视房子
: 还不用处理租客一堆鸟事
: 要变现也很快，资金运转很灵活
: 扛了一堆管理责任但赚的还比人少
: 这年头当包租公到底是有什么诱因?
当包租公哪那么多鸟事，鸟事会多就两个原因：
1. 你的房屋在市场属于比较没有竞争力的，所以相对出得起钱想住得比较舒适
的租客挑不上你的房子。通常这类租客属于正常的比例都比较高。
最多毛最多问题的都是那种没钱或是斤斤计较少几百少1000租金的人...。
2. 你没在挑选租客。 (其实也不是多挑, 偶尔遇到奇葩过滤掉而已)
我的租客大多都是一年找我一次而已(重新签约)
以我个人来看，先说我出租的房已经是全台租报率相对较差的台北新北了，
中南部租报率要做到 6% 以上真的不是很困难。
要不是我生活圈在台北我就...... XDDD
只能说自己太懒。 这也是房地产投资大多有其地域性问题。
除非专业投客北中南哪里有利润就到处都买。
离题了，说回来，举我一间为例：
2020 购入，总价 1xxx，当初有几个选择：
1. 原况出租 - 纯等都更，租金投报不理想
2. 搞两个 2/1/1 租个两个小家庭，预估月收 6 万。
3. 搞五个套房单位，预估月收 7-8 万。
4. 弄共生公寓，当初预估月收 5万。(实际月收 5.4 万)
我最后是选4，一来工程改动小，二来装修金额较 2/3小，最后则是如果哪天
我改变想法不等都更了，基本上就是一间装修后的整层住家，因为格局是自住
客可以接受的格局，因此装修费大多能灌入总价内，简单的说就是弹性较高。
而 2/3 的做法未来假设要卖的客群多半只能是其他包租公投客。
包租公投客的买价基本上都是拿年化报酬X%去反推愿意出的总价，因此除非投报
率再拉高，否则到时候价差也不会很甜，当然不排除遇到盘子新手投客拉，
这几年太多仲介推我台北隔套不到3%的物件......，
还很有把握地跟我说这投报很甜，我听了都傻眼。
这间出租到现在三年多，前两年宽限缴息 + 后续缴本息，还余 100 多万，
我头期 + 仲介费 + 装修费丢完后，没再丢过任何一块钱进去。
实际总租报率 4% 左右，现金投报约 10% 左右(包含仲介费 +装修费)。
房价涨幅约 20% ~ 30%，(当初买单坪不到60，现在隔壁几个成交的都一坪7x原屋况)
附带一个低机率的都更 buff。
地点在台北市，这几年的涨幅已经是全台后段班了。
所以不要说 5% 高息 etf拉，在我买房能杠杆 7成 8成的前提下，
就算给 10% 高息etf 我还是会优先选择买房。
所以你说诱因是啥？ 阿不管是事前评估试算或是实际数字跑下去，买房的现金年化
报酬至少就是 20% 起跳，是一般存股领息很难很难追上的。
至于股神随便买都赚个几十趴上百趴的，那真的完全没必要买房，他爽就好。
只是像我这种心脏小颗的，不喜欢看到股票市值大幅波动的，买房或是波动小的
高息etf or 美债就很适合我。
例如我的营业员周四才推包 SMCI 的 FCN，说有医生团买这档，利息给到 3x%，
结果我判定不妥回绝后周五就一根 20%下来...
这种高风险的标的不适合我这种想要天天困霸数钱的人。
不过我现在也买美债也买高息etf啊，一来开质押赚现金流，二来放著等降息赚一点
价差，等哪天看看解除贷款成数的信用管制，或是我哪天受不了跑去用挂四的方式购
入再去买房，不然现在再买房只能贷款 4 成，完全没兴趣去操作。
当然如果有明显价差很甜的，要买是没问题啦，只是这种物件就久久出一次，
只能当作是上天要送你钱，不能放入规划期待一定能买的到。
所以结论是夫妻两人四间之前，说真的不太需要考虑高息etf就是了。