https://i.imgur.com/yELMTA0.jpg
最近板上吵得凶，我其实看房地产就没有那么绝对，反正很多东西就是工具，而每个人挑
合适自己的积极理财或防御的工具而已。
我是房东也是房客，我也很支持社宅啊，房价掉对我来说无所谓，我当然也希望以后房价
亲民啦，租屋稳定没有什么压力，有小孩的我其实也有这样的期盼啦！
所以多房派一定支持房价稳升，穷人活该吗？啊至少我不是啦！
加入房地产战局就是不得不跟，所以我觉得苗头不对我就进场了，说穿了也是为了后代安
稳、留好后路啦！
虽然上次PO怎么处理房地产的部分流程，也租房也支持社宅，突然就被喷假正义的炒房仔
？
呃-我有租房是事实，我是房东也是事实，我有实业也是事实，我还自己在NGO担任要务帮
一些无家者翻转也是事实。
阿，房版是只有纯多和纯空吗？好像互相骂的跟垃圾一样，看不懂这风气？
随便被上标签也是麻烦，反正避免麻烦误会，我直接就砍文简单。
这次就不说自己怎么操作了，直接分享yiliang1107版友的近期金流警示文。
因为刚好近期交屋三间。
——前情个人条件提要——
自己条件是有人头，有法人，也有现金流，但个人没挂负责人 (因为银行对中小企负责人
没多友善啦)
由于有法人的身份所以知道真要抓金流有多烦，政府真的要找碴细查，老实说很难有人可
以全身而退啦，所以平常就蛮注意了。
租房也是处理金流的方式之一：举例，我在新庄重划区租屋龄新的大四房每月租3.5W(含
车含管锁3年半租金)，旧公寓出租2.6W。
这样等于每月才贴9K，其实大坪数每个月管理费就要5K了，更遑论贷款利息，我怎么算都
是租就好，还可以将资金拿去股市或其他有肉的地区做防御做投资，所以租。
然后租金可以每个月多+3.5W涵盖做薪转，非常方便呀！
——近期案件的内容——
时间点都是前两个月至今。
同时
.进一间成屋(约三千，要拿来重购退税用)
.交一间预售屋(约1200)
.卖一间新竹店面(买进成本1160，加装修约1300，卖出约1700)。
—近期授信查核的状况—
贷款部分台商银行，知道自己肯定是没问题。
这次为了了解目前台面下政策，直接找官股银行和外商银行评估贷款，原因后述。
※卖的部分
首先呢，卖的新竹那间(金雅重划区)，当初是贷8成最低利率。
两年后金雅一路飞到46起标价，我就脱手套利。
不过最后买家因为贷款金流部分被银行卡到，最后只好想办法直接全额现金买断。
*这是各位买家要注意的地方。
※买的部分-新屋
新成屋的部分，外商银行问的每一笔金流帐户问的很细，连经理都说现在政策关系抓得很
严，要查核会比较仔细，建议打电话照会核实时，最好存摺带在身上？因为那通电话非常
重要。
(还真的有点傻眼，每笔金流也解释得很清楚了，不过核实照会还得对簿子这么严？)
结果呢，打到公司问清楚职务，还有打电话问贷款金额外，还问几年几月几号那笔金额是
做什么的。(啊我原本就有写好在存摺啦，不然谁能记住 =.=)
※预售屋的部分
-建商对保太超前办理了，和真正能实际交屋差的太远，超过3个月金流要重新核实并更新
，这是第一点。
第二是，每期的汇款都要有完整记录提出，并说明款项从哪边来，然后关心几笔簿子上的
同额进出交易 (我的同额就真的只是凑巧)
——近期经验就以上那样——
有问现在是不是台面下规矩变动比较快，和比较严？感觉和之前有落差。
官股/外商银行业务经理
“对，他们比较保守，也有不少走到最后一步但没办法核，客户抓
狂的，他们也很无奈。
(因为能否核贷不是业务决定的，他们只能积极一点解释写写报告)”
然后请不用担心我断头，反而我抓赔售机率蛮高的，现有房产大多只剩北部重划区了，A7
22猎入，头前、副都4字头。我不爱追价，我有入手的评估纪律。
还有目前获利的都是台北以外的商业不动产(商办/店面)，基本上没结算住宅。
留在手里的住宅都是纸面富贵，没卖单纯收租当社宅友善房东，好房客还年年降租，用租
金摊提成本。
住宅屋龄也相对新，以后留给家人和孩子运用而已。
——为何找官股和外商——
第一，确认自己的金流方式是不是可行。
第二，过不了，其他银行我也过的了，而且有不贷款的能力。
第三，觉得官股银和外商银会是政策的先行指标，想看看看管控的风向。
以上是近期的经验分享，不代表全局，要冲要守都行，给各位做参考。

呃，更正一下，新屋是新古屋(屋龄5年)。然后现在准备要摆脱租房了，要住自购的了。

最近炒房，房股（金融商品）双栖比较灵活最好伴随短期买卖然后可以全都做同一本簿子，会很省事

谢谢分享

推

本土银行看来没问题?现在金流保守要准备半年以上惹

都被追啦民营、官股、外商。农会、渔会与合作社，目前没试过XD

越来越难了

基本上分水岭就是2023年年中2023后半年开始追金流，2024年年初连保人金流都开始追，法人部分也紧缩。大家分享都是真的，只是时间点不同。

新庄重划区新四房含管租3.5万是你赚到。这是现在两房车不含管的租金

推有料

2024银行刷卡分期零利率很多都变短 会不会跟法人金流紧缩也有关

推支持社宅的观点

感谢分享

推一个