阿不就我说的.
当你金额大到一个程度,你就被逼着换物件.
你想想,你今天什么都没有但有一份不错的工作.
你资本0...但你用极限买房大法.
信贷+房贷直接冲一间1000万的...楠梓中古屋好了.
然后没几个月涨了1x%....喔,我讲1x%应该是很保守很保守没错吧.
你把它卖掉用扣掉交易成本赚个8%好了,用重购退税在买两间.
之后再涨个1x%.
很快你就凭空变出个一两百万来.
0变出一两百万请问投报率多少?...
无限大!!!
这是基本起家变钱的办法.
在以前甚至很多仲介起家炒作是.
先去"靠桌"店..
ab约买一间老屋,0出资(先不讲做到超过还可以拿钱)
信贷一笔现金去翻修(通常是抠门装修)
然后转卖,随便赚多少算多少,赚个30他就跑.
(反正他至少自己拿一半的佣金,运起好他买卖都全泡,只要给table几千块,交易成本极低)
但无论怎样,凭空就变出30万,然后就搞两间,然后搞四间.
没多就变出一千万.
你看很多老投资客都是这样起家的...
但是当你资金上升到一个数字,你的"现金收入"开始跟不上你的钱.
也就是银行只愿意借你2000万,但你有3000万现金,靠夭哩.
所以你就必须转型,无论是做可能翻修费占比比较重的例如透天/别墅等物件.
或是其他办法.
而当你数字在上去,例如我目前的状况,总资产扣负债大概一亿了.
(到底有没有过亿...阿灾,也不重要...反正乐趣在赚钱而不是在什么达成里程碑还要打卡)
再加上现在的各种贷款限制和绑死.
就尴尬了...
而这时候通常就是转型去玩店面或是工业地.
但....我手上的店面增值实在有够烂...XD
(我已经当她三四年都增值=0...干...
当然实际上应该有增值拉,只是到底增值多少谁知道,但是感觉就是不多,那当他是0好了)
所以店面这条路目前没啥搞头.
那...工业地??
可是工业地...我又没啥开工厂经验,难道也逼我去开个工厂来玩玩?
喔...这违反我躺在床上赚钱的原则...所以工业地就暂时...看看就好.
因此我转向去金融商品找出路.
so...当你到这个阶段,你就又需要转向改变投资方式.
而当你资金更庞大,例如达到两亿以上.
这时候如果还要玩不动产.
在店面还在低迷的状况下,大概就是农地,工业地,盖透天的建地.
就像上面讨论的玩已经确定会重划的土地(可以是农地也可以是工业地)
反正就是买了等,不想等了加价卖给下一手.
你只要避开不要再"这边已经话题很凶"的时候进场.
例如桃园航空城计画一出来,那边的农地飙涨到翻掉.
你那时候进场,结果航空城步调突然变超慢...那..你会被套很久很久.
因为那边地价会有一个大震荡,地价可不如房价那么坚挺,他很容易就跌了.
当然地价喷的时候也很夸张.
因此他有一个大震荡,喷到云端,然后因为发展步调不如预期,所以下修了一大段下来.
你刚好在云端进去,拟就被套.
而等到下修下来打底后,例如前几年青埔都开始炒做别的话题时.
那时候你要玩农地又开始慢慢可以进场了.
当然你要抄底也可以,就像我妈抄底兴达港建地,他太崩溃崩溃到极致,你等他烙底后.
找到他可能开始有起死回生的消息,你就可以进场.
但是玩土地你就可能不会绑在一个县市,除非你那个县市的地缘性很高.
例如你叔叔是都发局课长,你阿姨是议长什么鬼的...你才会锁在一个县市.
通常玩这种都会在附近县市找机会.
不过当然一样,市区附近的就算了,外围的话很吃政治.
一旦政治变天,各种规划甚至重划的顺序都会改变.
你本来小道消息说这5~8年,结果选举换了市长,你就变50年..哈哈.
当然你之后就期待再度轮替回来.
但轮替...一个政党有很多派系,每个派系跟地方势力关系也不是很一样.
就像陈菊和杨秋兴当年都是民进党的,但你也看到它们的地方派系都不一样.
当陈菊教训杨秋兴的时候,你长期绿营金主,照样杀的你叫阿嬷.
政党内斗也是很凶的.
所以玩这个最大的风险就是政治....而玩这个基本上你99%都会跟政治有一定的交流关系.
当然如果你觉得玩重划风险太高,或是你就很孤僻不喜欢跟政客来来去去.
那你可以玩盖透天的建地.
因为他已经是建地了,你没有遇到政治教训,重划给你拖50年的问题.
所以...玩法一样.
你看这边的建地有搞头,就买,然后随着区域的发展或是利多发酵他就会涨.
买了之后就屯,屯著等他涨,之后爽就自己弄个建商公司出来自己推案.
不爽或是不想等,就无脑加价卖给下一手去屯.
当然这边比较大的问题是,你土地交易的经验不足,所以买卖的时候要小心吃亏.
玩土地的很多都是狐狸,狗屁滥造的手段很多.
像我妈兴达港的土地我跟卖家都要干起来了,他还呛我那么嚣张小心找少年的站在我旁边.
(其实他们就几个股东,其中一个大股东当白脸,然后带一个小股东当黑脸)
我差点没跟她讲,仲介店有录影我先让你上报红,然后晚上再找少年的去你家门口堵你.
阿为什么?因为他想要凹土地上面的一些整地处理费用..所以就用一些垃圾手段.
你看,为了凹个两三万块,还要呛这么大...哈哈....
(其实跟鸿海吃夏普吃东芝有87%像,差别是大企业比较优雅..XD)
啥?你会怕...你怕就付钱阿...
阿你不怕,后面他的白脸就会出来然后把交易了结掉...颗颗.
玩土地的有很多乱七八糟的人...尤其盖透天的建地,这种土地金额小所以三教九流多.
另外,土地交易一大堆AB约,所以你要玩土地,你AB约交易要熟.
你不敢做AB约,你不适合这一行.
但无论怎样,盖透天的建地会成为你在不动产下一个很稳定的投资标的.
对喔,记得,透天建地尽量要以至少盖五栋的大小为基本单位.
如果要买三栋大小的话,那买价要比五栋大小的单坪价位再打折.
打多少折要换算建筑成本差...地价不一样打的折也不一样.
而当你金额更大,就是盖大楼的建地,那个一块地就是亿字头再跑.
(尽量是250~300坪以上)
玩法跟透天的建地类似.
只是金额变大+你买卖的对象要嘛是很有钱的自然人,要嘛就是什么集团什么建商.
然后AB约已经成了一种交易常识,这家建商就是要做ab约,你不做他就不买..
甚至他刻意要跟你做一个往上也可能往下的价格,意图操控这一区的地价行情等.
另外,以上,大概从你开始进入盖透天的建地开始.
你就可以用法人来操作.
而用法人来操作,就会开始延伸各种募资找股东等等的行为.
当然如果你是主导者,你要不要找资金你自己决定.
你找了股东找了金主,那你就会承担责任,要是地价涨不动甚至回跌,你必须跟他们交代.
至于你去参股...如果主导者妳很信任那ok.
但如果你根本对他不熟,你就要注意被掏空的问题.
土地交易金额AB约满天飞
那今天你们买一块地2亿,卖3亿,赚一亿好棒好棒...
10个股东一人出2000万,大家都赚1000万.爽翻了.
但实际上,他真实成交三亿三,故意做低....
所以主导者出资2000万,然后赚4000万....哈哈.
你们股东,一辈子都不会知道真相.
很多玩土地发迹的人都是这样起来的.
你还真当他们屯地致富喔..太慢了拉..
(你看他的财富成长曲线是屯地致富的速度吗)
你当社会是什么地方?快乐天堂?
早跟你说社会是修罗场,不是你杀我就是我杀你.
弱肉强食,残酷竞争,无所不用其极.
上面世界的,每一只都至少是狼,更多的是老虎狮子和暴龙...
当然如果你自然人买土地.
那ok....反正输赢都在你口袋.
不过差异就是,他如果吃掉你太多现金.
例如你财富3亿,买了一块土地两亿五,你做土建融好了给你借一半.
但是你还是要留现金做土建融的周转金.
因此实际上你可能只剩一亿甚至不到可以用.
那在你处分这块地以前,你的生活品质自然就会大幅下降.
因为土地的贷款比较严苛+土地的"产值"很低.
所以财富太少,就算你玩得起,你跳下去玩你也必须大幅牺牲你的生活品质.
这就更不论那些等重划的农地...
所以如果你跑单帮独行侠玩土地,你...可能要更有钱一点.
阿不然...
不然你们就合资噜,赌主导者不要掏空太大...
还是你自己跳出来当主导者好了....至少掏在自己口袋发大财...XD
and...上面我讲的都还是很单纯的状况.
之前遇过,别人介绍建地,中间有好多手.
对方是法人,他的主导股东要拿钱,股东派系的销售员工要拿钱,你这边的中人也要哪钱.
还要打点其他股东做投票表决.
所以一块地,例如拉~买50,实际上因为中间很多人要拿钱,所以实际成交会在53左右.
但是可以帮你做到65.
(它们那边最高紧绷做到65,说在上去怕破坏行情或是有什么风险)
而有的更复杂的例如重划,那还会有"官方"的人来插股,例如议长助理之类的.
你拿到这个消息+给你一块地可以买,可是议长助理的姪子要插干股5%之类的.
反正呢,这就是一个这样的世界...
喔其实其他行业也差不多啦,只是可能玩法因应它的产业有所变化.
但无论怎样,你想往上爬,那你就要有办法处理这些灰色地带的事情.
并且.
你也要敢做...你不敢做,你就不适合这一行.
但是你再敢做的当下你又要规避有些有被抓去关的风险,那你宁愿不要做.
(这时候有一句话很重要,抓的到的才叫做违法..
AB约是诈欺会被抓去关,但抓不到,所以满地都在做....因为..他名义上违法而已)
所以你就要开始计算灰色地带的"其他风险"..
甚至你可能要做退路或是"保险"...
无论是你要脱产规划,用人头做切割,还是交易时偷录音,还是怎样怎样.
对喔,学校都不会教你这些.
你还在那边看书?上网查怎样炒地皮?找哪个老师来上课??
哀...
拿钱出来,买卖一次,在做中学才是最快的拉.
上面的世界,哪件事情是写成文字给你看的.
你自己看,版上那么多玩土地的,谁跟你们讲这些阿,哈哈.
阿就,你们一辈子乖乖上班就好,不要想太多喔.
要乖喔.
努力才会有美好的未来.
年轻不努力老大徒伤悲.
年轻多吃点苦就可以苦尽甘来.
爱拼才会赢.
行行出状元.
一定是你不努力!!!!!
目前国土规划法快上路了.
这边各位要注意一个风险就是.
因为这是最后去闯各种变更或是土地使用的时间点.
如果发生任何意外,没闯过,然后国土规划法上路了,刚好挡到你的道.
那也许在很久的未来,你的土地还是可以正常的达成你规划的结果.
但会因为"这个未来时间被国土规划法卡到变拖很久"造成时期性的土地贬值.
这是最近玩非建地的土地尤其农地必须特别注意的风险.
(国土规划法冲击最大的就是农地,农地的任何非农用使用.
无论开发重划还是干嘛,都变很麻烦又困难)
尤其现在又是选举年...你知道的.
选后都嘛,有仇报仇没仇练拳头..!!
(尤其那个最凶悍的新潮流,我们高雄的最清楚新潮流的手段....)
上面的势力换人后,他随便卡你一下,你就哭得叫妈妈了.
(当然还是有人要赌阿.
没看到京城去赌农21....XD
到底京城是知道了什么,居然跳下去赌农21...
让我好兴奋好兴奋阿....并且应该一年的时间就可以看到答案了.)