自己文章自己回
其实我写的应该要上下两部分看
上面那部分是如何增加银行贷款意愿跟给好的条件
下面那段是我后来的操作
进房地产差不多11年了
从一开始合资 买卖过土地车位 到后面主要做社区大楼从增值件转收租件 从汐止全部搬
来新庄
以前没有房地合一 可以直接挂1转挂4
有一次转挂4签约只有规定不能购置豪宅不然利率会调升 没有什么现在这么多毛
时空背景 个人条件的不同 要去做的事情当然不会一样
有些人会看不懂我后面在干嘛抑或是不解为何要如此做 正是因为所处的阶段不同
只看政策 你会以为限贷是近几年的事
其实银行一直有在多房降杠杆尤其官股
又或是差别利率年限让你的房贷会因为多房而背负更多的枷锁
（一部分也是银行本身的风控）
所以多房以后获利的边际效用会递减
于是你看到了要麻全家人头买好买满
要麻开始把物件总价拉高但间数不变
或是直接转别的投资工具
（板上不喜欢现金买房 正是如果房子不能杠杆 我也不买了跟你说）
我自己的个人原因则是 撇开上一篇说的对买房的强烈执念 老婆小了我七岁
我认识她的时候她有一段时间都是学生 我只好都把房子堆在我身上 结婚前身上是六房
婚后又舍不得把老婆身上的首购用在567百万这种低总
且这时挂在我身上才有利继续往下堆叠资产
https://i.imgur.com/RXQgF6c.jpg
以前做过算命 我不是刻意信才去做 但也蛮有趣的
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回到如果我是现在才要起步或刚起步的阶段
（我正常分享就是我自己会这样去做）
夫妻双方如果遇到限贷 先各买两间 把身上的挂1用好用满 不要搞什么联名浪费扣打这种
奢侈行为
如果还是男女朋友 感情够好或者确定要走一辈子 没事不要乱登记 先吃政府的新青安或
任何优惠买房的政策后再登记（不放心找律师或代书看要怎么保障出钱但没挂名的那个
如果是感情 不在房版范畴）
银行端对首购真的特别特别宽容
等到你在第五间开始遇到门槛的时候再来考虑别的开杠杆做法又或者大力去刷贡献值
我一开始是拆成 200 200 300共700去刷三间银行 如果是刚起步 拜托 先早早多买一间好
吗
（其实贡献值不用一定是现金 如果你有其他金融商品等值也可以 所以如果有其他投资工
具的可以早点刷）
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回到银行端部分我自己发现我在官股的经验值很低（这部分要有官股经验的来分享了）
毕竟以我的职业跟状况 没跟官股打架就很好了还打交道 虽然还是曾经跟官股贷款了两次
有一家官股我做了他前后很多年的包商 北部一半以上分行甚至总公司家具都我在交的
给我的贷款条件喔......
还有一家 在抽号码牌的时候就直接跟我说跟他们家以前没来往 不用问 连号码牌都不给
你
到现在还是见一次臭他一次
有些私人银行内规也是很讨厌
我在买第八间的时候跟某银行的对话
业务：您好 我是xx代书介绍 blabla
您目前名下有房吗
我：七间
业务：有贷款吗
我：七间都有
业务：那个很对不起 不好意思 我们无法承作
干 正常这时候会问地址进行估价跟总贷款金额blablabla 的调查
后面我还开玩笑 你在中和东帝士对不对 我现在要去把你的屏风拆了
总结 贷款不会有标准答案
就像你考试一样 有个模糊范围但没有准确题目 只能透过老师或学长们的经验跟你说 这
个很重要可能会考去加强
问贷款顶多花你时间成本
没有要你送件
一般送件不建议超过三家
有问有希望 何乐不为
我老婆现在名下那间当初贷款的时候
建商配合的银行质疑我老婆做的金流要打折
打折后年薪小于80 于是不肯给地板利率
换一家不止地板利率还多送你宽限期
贷款就是这么迷的事情
但如果你问很多家结果都一样
那就
安心上路
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再写一个我对银行利率 年限 宽限期的看法
现在利率是2.06 如果出现一个2.56的银行
你各位一定跳起来打死不选对吧
也就是0.5%已经很凶恶了
我们简单来算一下 为了方便用整数计算
实际上会因为摊提扣本金而减少每月利息
1000万利息是5万
100万投报净利5%也是5万
如果贷款金额增加到可以打掉利差
我会毫不犹豫选后者去吞利率
贷款年限以一千万 30年跟40年来说
每个月本利和差不多差了一万
我选了40年 每个月多一万
等于我又多了250万的贷款力
我绝对选年限越长越好
而且真的想还也可以提早还
如果纯粹看利息 利率高年限长缴给银行的绝对变多 但如果你是有把握从这些利息获取更
多获利的话 反而是赚钱
舍不得孩子套不著狼
自己孩子舍不得 不会丢别人家的喔
这部分玩笑话
伊索寓言里面有蚂蚁跟蟋蟀的故事
我相信大家不陌生
大意就是夏天蚂蚁很勤劳 蟋蟀夏天在唱歌
等到冬天蚂蚁有以前累积的粮食 蟋蟀没有
那如果蟋蟀是蚂蚁的房东呢
不止继续唱着歌还吃着火锅呢