楼主:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2023-12-10 00:57:44※ 引述《cloud3455 (云想衣裳花想容)》之铭言：
: 日本的房地产税你真的有研究过?
: 是谁告诉你日本的房地产持有税(固定资产税)是千分之四的?
: 在日本持有不动产有两个税金要付
: 一个是固定资产税1.4%、一个是都市计画税0.3%
: 千分之四?你是把都市计画税当成持有税了吗，而且是千分之三
: 你要付的税金就是固定资产税加上都市计画税
: 我们以新买的，日圆四千万，约价值881万新台币的房屋来说的话，
是谁告诉你固定资产税跟都市计画税的税基是实价的？
https://i.imgur.com/1OdPpPq.png
这张是日本课固定资产税, 土地部分的课税证明书
可以看到上面有三个价格
年度价格
固定资产税课税标准额
都市计画税课税标准额
看不懂？
https://smtrc.jp/useful/knowledge/hyoka-kakaku/2016_01.html
我们可以先看一下这边的解释
日本土地, 有所谓一地四价的说法
1.时价
这个是实际成交的价格, 也就是台湾说的市价、实价
可以在国土交通省的不动产取引价格情报检索网站查到
但时价是日本不动产课税的依据吗？
不是耶
2.公示价格
这个是国土交通省依据实际成交价每年九月开始调查, 隔年三月公布的指导价格
国土交通省会在各地区选定标准土地, 给予评价
作为邻近, 前一年, 甚至很多年都没有买卖的土地的价格指标
不然很多年没成交的土地, 要怎么知道价格？
公示价格和时价很接近, 甚至互相影响, 一般大概是时价的90%
那公示价格是日本不动产课税的依据吗？
不是耶
3.路线价
这个是国税厅针对全国都市地区主要道路上的土地的价格
参考时价跟公示价格所订出来的价格, 作为遗产税跟赠与税的税基
一般大概是市价的七到八成
因为遗产税跟赠与税是国税, 所以这个价格是由国税厅发布
但国税厅抓大放小, 只抓主要道路上的土地出来估价, 避免地方政府低估影响国税
至于乡村地区或是都市不在主要道路上的土地, 就不会有路线价
那你的遗产税跟赠与税就不是用路线价算, 而是用下一个
4.固定资产税评价额
这个价格是日本土地课税最主要使用的价格, 会登录在你的固定资产税登录台帐上
因为固定资产税是地方税, 所以由市町政府负责评价
跟台湾的土地现值一样, 每三年评价一次
这个是乡村地区与非主要道路土地课征遗产税跟赠与税使用的价格
也是作为土地固定资产税(地价税)跟都市计画税换算税基的依据
现在回过头来看前面那张固定资产税登录台帐课税证明书的范例
http://i.imgur.com/1OdPpPqh.jpg
上面的令和元年年度价格, 就是固定资产税评价额
一般来说, 这个价格是市价的六到七成, 而且三年才更新一次
但住宅的持有税, 并不会依照固定资产税评价额收取
固定资产税的部分
持有大于两百平方公尺, 以评价额的1/3收取
小于两百平方公尺, 以评价额的1/6收取
都市计画税的部分
持有大于两百平方公尺, 以评价额的2/3收取
小于两百平方公尺, 以评价额的1/3收取
所以回过头去看上面这张登录台帐证明书
总面积是502.71平方公尺, 但最下面的持分是2144/174166
所以实际持分大概是6.18平方公尺, 低于两百平方公尺
所以可以看到旁边的课税额, 固资税大约是1/6, 都市计画税大约是1/3
为什么会有出入, 这是因为课税额是用前一年度的评价额
而这一张登录台帐开出来的时候, 评价额刚好也更新, 算起来前后价格大概差一成左右
以持分2144/174166计算持有的价值及课税标准额
这块土地固定资产评价额是2亿1529万2000日圆, 换算个人持有的部分就是265万264日圆
固定资产税课税标准额3095万1700日圆, 换算个人持有部分就是38万1018日圆
税率1.4%, 得到最下面写的5334日圆
同理, 都市计画税的部分就是2286日圆, 合计7620日圆
先不说时价, 这个税金光是用评价额去计算, 都只有千分之二点八
如果以评价额是时价六成去看, 实际税率甚至只有千分之一点五左右
当然, 有些住宅适用的是两百平方公尺以上的课税额, 实际税率会是两倍
不过台湾其实一样是对住宅用地, 超过一定价值之后采取差别税率
自用住宅是千分之二, 非自用住宅是百分之一
但超过累进价值之后税率就会提高到百分之一点五到五点五, 税率最高跟最低差27.5倍
这应该比日本只用两百平方公尺当标准, 更加有平衡贫富的效果
土地的部分我们先写到这里
建物我晚点写好再发
日本买房问题是涨不动, 还可能一直跌, 除非在东京精华区昨天才看全能住宅改造王,有位谐星5年前花250万买房,150万修缮, 5年后卖200万. 还看过一位旅居日本的youtuber在京都市中心买了40年的大楼房,很便宜才800万,说考虑很久, 因为这里以后才卖得掉,也有机会再涨.很多一户建,买地盖房很漂亮又新, 但最后不是卖不掉就是赔本卖.
楼主:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2023-12-10 13:58:00外行人一比喻就露馅固定资产税评价额=台湾的公告现值固定资产税课税标准额=台湾的公告地价台湾公告现值现在大概是市价的50-70%, 看县市政策公告地价大概是市价的20%左右固定资产税评价额, 不论用途, 或是跟市价的差距, 甚至更新频率, 都跟台湾公告现值极为接近我没查过, 但我认为台湾的房地产税制原本就是学日本的高度相似