资产配置规划，发个文请教各位大神
目前资产及负债如下
不动产 3间
市价/循环额度/贷款余额
2200/1800/1500
1250/920/650
1200/910/0
合计4650/3630/2150
现金 2700万
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预计操作如下：
200万现金不动
2500万换美金丢美债（估4.5%投报率 ）
再质押借款2000万出来（估借款利率2.2%）
借出来的2000买收租套房或固定收益金融产品
此笔不贷款不再杠杆 （估计投报率4%）
收入估计：
2间房子收租 合计 60万/年
债券收入2500万*4.5%=112万
2000万固定收益或透套产品 抓4% 年收80万
总收入252万
支出估计：
不动产借款2150万*2.3%=54万/年
债券质借2000万*2.2%=44万/年
另有预售屋尚余缴款2年 24万/年
基本生活年支出约100万内
总支出222万
收支结余30万 这样投资配置可行吗
还是大神们有什么建议操作方式

结余只有30万无法继续累积资产和提高被动收入。可活但不优另外也要考虑你的年纪？有没有小孩？

小心眼红的人，像我就已经眼红了，很希望变成我的。

房贷的本金呢?

低调 不能告诉你答案

用现金把房屋贷款还清，剩下550万现金+2间收租年收60万，看起来比你大费周章年收还只有30万来得简单

问题是你这样睡的著吗

4650万的房产算2％通膨每年还有90万的帐面增值，加上房租60万等于一年150万，还有5200万净资产老本不要乱花钱很够了

是要多少才要退休???? 钱跟马斯克一样多吗??

sorry漏看基本开销100万，上面留言请忽略xd

你如果要用无限转贷大法只缴利息 把转贷成本给我算进去

问题在于市价3500的两间房子租金只有60光这边每个月的房贷本+息就会影响你的退休想法

给我

投报率挺插看来不能退休了

你几岁？打算活多久？都没交代？接本资料都不清楚、怎么知道可不可以

弱弱问一下循环额度是什么

随借随还的额度

你屌打99%的人了 还要问人

身家5200，杠杆到9350，不到2倍杠杆好像还算保守啊。杠杆成本一年100，9350保守抓3%报酬有280回报，每年还有180可以用循环额度还有1480，金流应该也不是太大问题

留200，2500进sp500，每年提领3%很好过了

搞这么多才30而已..

这样退休可以，但是无法继续累积喔资金越大杠杆越难开，风险、银行信用额度问题，到一个阶层后，守比赚更重要。

FIRE 4%法则研究一下

简化一下你的资产，大约是5200净资产，以下是我的想法，有更好的也请纠正。1. 善用重构退税／6年400万，陆续把两间小房的钱提出来。2. 自住预售的贷款开到极限，贷款40年。3. 自住房头期330、贷款1870、现金 4870。最后的4870再重新配置你的资产，要怎么配你爽就好。你现在最大的问题是，手上两间12xx的投报率很差，当然如果你要拼增值的话，那就自己看出场时间。

够用了吧！退休就轻松就可以了，赚再多也都变遗产而已

现金那么多..

这只是现金流结余30，但资产增长远不止30，每几年重新贷款就可以扩大资产了应该说是定期转增贷就可以把帐面增值再变现

那你也要确定他选择的资产可以大于通膨

以这个退休规划的完整程度而言，应该也不算理财初心者了，挑个打败通膨的标的应该问题不大才是

不是，以你的资产配置内容，板上能提出实质建言的就三五人之列（潜水不论）。问题是，这几乎不可能无偿。我记得前几年有篇讨论，提到要能承受会计师避税成本还有利得，年收入逼近五百万（也就是免税到这群之间，全是国家计算好避无可避的韭菜！哭哭）。你的例子与之非常相近。

美债如果下跌要你补现金怎么办

固定收益跟资本利得要分开讨论，你要固定收益，未来20年后的资本利得可能很少～不能两者都要～

感觉是生活支出100万太多？