从地堡到豪华公寓 德国房地产荣景如何走向破灭？
太报2023-09-01 16:51 / 作者 林宜萱
德国房地产商Euroboden上月申请破产，这家专门将二战后的地堡改建为豪华公寓的公司，
近一年来房产滞销，经历了疫情、通膨、俄乌战争后，去年各国央行升息，让德国房地产荣
景迅速破灭。业界人士担心，德国的房市衰退可能会比90年代原东德地区的房市崩溃还要严
重。
路透社今（9/1）报导，多年来的低利率推动全球繁荣，德国房地产被认为和德国本身一样
安全又稳定，投资热潮持续；德国是欧洲第二大的房地产投资市场，仅次于英国，占德国经
济产出的五分之一，每10个工作机会就有1个和房地产有关。
不过，德国今年上半年的新成屋，比前两年同期少了将近一半。市场咨询公司FalkenSteg的
破产清偿律师皮特斯（Tillmann Peeters）表示，“我们正以危险的速度迈入撞墙期，第一
批开发商已经倒下了，越有越来越多人跟着倒”。
报导指出，银行利率急升、能源和建筑成本高涨，结束了德国房地产热潮，导致开发商破产
、冻结交易、降低房价。尤其欧洲央行去年开始升息，导致贷款和寻找买家的难度都提高，
Euroboden这些开发商遭逢巨变。
Euroboden创办人辉格迈尔（Stefan Hoeglmaier）于2010年向政府购买了一个位于慕尼黑的
破旧地堡；这个地堡位于高级地段，辉格迈尔收购后将之改建为7层楼的豪华公寓，第5至7
楼自住。
接下来10年，辉格迈尔依照这个模式，找知名建筑与室内设计师合作，创造了数千万欧元，
事业拓展到柏林和其他地区，再开2间子公司。
去年升息时，德国房地产界许多人措手不及，Euroboden在10月发布营利预警，到了年底，
辉格迈尔已经不得不出售他住的那间豪华公寓，Euroboden在法兰克福的办公室也关闭。今
年7月底，公司找投资人来开会，希望他们同意对9200万欧元的未偿债券进行债务重组，但
有些投资人不同意，公司数天后申请破产。
Euroboden自始至终都把破产原因归咎于新冠肺炎疫情、俄乌战争、通膨和升息。它也不是
德国唯一一个申请破产的案例。
总部在杜塞道夫的Gerch，旗下开发中的建案价值高达40亿欧元，也在8月申请破产，是目前
倒下的最大一间房地产商。同月稍早，纽伦堡房地产专案公司（PROJECT Immobilien Nürnb
erg）申请破产，手上建案投资额32亿欧元。
德国房地产专家担忧，这可能引发比1990年代更严重的房市衰退。1989年11月柏林围墙倒塌
后，东德地区一度也出现房地产热潮，随后就崩溃。
崩溃快，反应慢
德国破产管理人协会 （VID）主席尼林（Christoph Niering）说，“营建成本上升、工作
地点习惯的改变、升息，代表我们会看到越来越多开发商失去动力。大多数人没有预见这场
危机来临，因此现在它的发展速度之快，令人感到讶异”。
路透社指出，德国放款机构的反应速度也很慢。2020年房市升温时，德国央行警告国内银行
，国内贷款有7成是房地产相关，过度集中；今年8月，德国央行又警告，虽然房地产贷款占
比有降低，但还是过高，不过德国央行也只是表示，希望目前的低失业率代表借款人都能还
得出贷款。
德国和瑞典是欧陆房市降温影响最严重的国家，这是全球整体趋势，例如中国房市崩盘也很
严重，从恒大到碧桂园，一个个面临危机。
让Euroboden起家的地堡们，大多建于1940年代，为了让居民躲避同盟国的轰炸；战后，地
堡附近的区域成了纳粹战犯和难民的营地，地堡、碉堡、防空洞则是变成广告墙。
自2005年以来，德国政府已经售出320个地堡。Euroboden老板辉格迈尔住的顶层3楼公寓，
每层面积115坪，顶楼还有露台，最初挂牌售价略低于1300万欧元（约4.5亿元台币），今年
稍早降至1100万欧元（约3.8亿元台币），仍是德国最贵的公寓之一。出售资讯写着：“如
果有兴趣，家具和灯饰都可以单买。”