首先感谢版上各位大神前辈无私分享房产概念与实务操作经验
让小弟受益匪浅,同时也开始正视思考如何运用家里能给的资源
目前家里能运用最大的资源莫过于一块近市中心的土地
自身状况及土地相关资讯如下
[重建规划想法]:
自我投资方向以置产双北房产进行长期收租,考量购置双北物件投报低
不如思考将祖产土地活化,利用危老重建成多户独立门牌套房进行收租
并申请公益出租人,每户每年领取修缮补助
同时每户再向银行申请增贷来进行后续投资
达到获取收租效益的同时,保留祖产土地、完成父亲不变卖祖产的愿望
[个人背景状况]:
40岁,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190万,
房租年收入64万(收租房房贷1,100万,30年,目前在第一年宽限期)
老婆存款300万,但未来有考虑用来购置桃园自住房
[父母背景状况]:
存款150万,无收入,靠每月孝亲费生活
母亲在台中有一33年社区房(无贷款),近半年同社区实价登入为650万
[土地&附近租屋资讯]:
大同区住三-土地80坪,地上现有屋龄50年以上,40坪砖造/木梁屋顶的独立透天
位置离北市大桥头捷运站约500公尺
目前土地有1/4被划为计画道路,未被市府征收
且该计画道路上,目前都有老旧地上物,个人判断市府应该无法执行道路征收
附近独立套房租金范围落在17,000~20,000(6~8坪)
[重建相关资料]:
目前查询危老重建相关规定
1. 放宽住宅区建蔽率-基地≦500M2，得依原建蔽率重建，但最高不得超过60%。
2. 容积奖励-最i达建筑基地1.3倍之基准容积或1.15倍之原建筑容积。
因此可重建资料概算如下:
a. 含计画道路面积
基地面积: 80坪x60%=48坪
总建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪
b. 扣除计画道路面积
基地面积: 60坪x60%=36坪
总建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪
想请教版上各位有经验的前辈
1. 重建计画是否符合效益?
2. 重建费用能否利用土融来降低自备款?银行会用如何认定土地价值?
(台北市地政局近一年附近住三用地实际交易价格从75万~160万元/坪都有)
3. 被划为计画道路的用地,未被征收情况下,能否用来重建?
4. 若因计画道路影响造成建筑面积形状不漂亮,地主能进行什么自救措施?
以上请各位前辈不吝指教