[请益] 北市住三危老重建收租效益

楼主: gavinjoy (gavin)   2023-08-21 13:46:24
首先感谢版上各位大神前辈无私分享房产概念与实务操作经验
让小弟受益匪浅,同时也开始正视思考如何运用家里能给的资源
目前家里能运用最大的资源莫过于一块近市中心的土地
自身状况及土地相关资讯如下
[重建规划想法]:
自我投资方向以置产双北房产进行长期收租,考量购置双北物件投报低
不如思考将祖产土地活化,利用危老重建成多户独立门牌套房进行收租
并申请公益出租人,每户每年领取修缮补助
同时每户再向银行申请增贷来进行后续投资
达到获取收租效益的同时,保留祖产土地、完成父亲不变卖祖产的愿望
[个人背景状况]:
40岁,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190万,
房租年收入64万(收租房房贷1,100万,30年,目前在第一年宽限期)
老婆存款300万,但未来有考虑用来购置桃园自住房
[父母背景状况]:
存款150万,无收入,靠每月孝亲费生活
母亲在台中有一33年社区房(无贷款),近半年同社区实价登入为650万
[土地&附近租屋资讯]:
大同区住三-土地80坪,地上现有屋龄50年以上,40坪砖造/木梁屋顶的独立透天
位置离北市大桥头捷运站约500公尺
目前土地有1/4被划为计画道路,未被市府征收
且该计画道路上,目前都有老旧地上物,个人判断市府应该无法执行道路征收
附近独立套房租金范围落在17,000~20,000(6~8坪)
[重建相关资料]:
目前查询危老重建相关规定
1. 放宽住宅区建蔽率-基地≦500M2,得依原建蔽率重建,但最高不得超过60%。
2. 容积奖励-最i达建筑基地1.3倍之基准容积或1.15倍之原建筑容积。
因此可重建资料概算如下:
a. 含计画道路面积
基地面积: 80坪x60%=48坪
总建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪
b. 扣除计画道路面积
基地面积: 60坪x60%=36坪
总建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪
想请教版上各位有经验的前辈
1. 重建计画是否符合效益?
2. 重建费用能否利用土融来降低自备款?银行会用如何认定土地价值?
(台北市地政局近一年附近住三用地实际交易价格从75万~160万元/坪都有)
3. 被划为计画道路的用地,未被征收情况下,能否用来重建?
4. 若因计画道路影响造成建筑面积形状不漂亮,地主能进行什么自救措施?
以上请各位前辈不吝指教
作者: sagarain (HNY 2010)   2023-08-21 13:52:00
找个建筑师出个方案先 法规有时有现场因素
作者: suwy (Hank)   2023-08-21 14:14:00
工程车如何出入? 有通行权同意书才能拿使照
作者: EskimoPig (EskimoPig)   2023-08-21 14:21:00
不管实际能盖多少,你不变卖未来的建物以你的财力要打算靠未来出租慢慢偿还营造成本风险有点大家里附近停车的需求如何?如果有办法盖停车场不知道会不会比较理想一点?
作者: sdhpipt   2023-08-21 14:27:00
台北市住三有最小侧院退缩 所以说你面宽如果不够的话
作者: EskimoPig (EskimoPig)   2023-08-21 14:27:00
因你已有既成道路可供通行,这部分若形状适当停车应该可以花较少成本保持一定的收入
作者: sdhpipt   2023-08-21 14:28:00
会很难改建 盖出来有可能窄的像筷子 然后每层楼算公设比会逼近50%都市计画道路用地可以捐出换容积 灌回去建案 问题倒不大
作者: highkickboy (高踢少年)   2023-08-21 14:31:00
你要看楼地板面积 土地融资就是自己当起造人 自己发包 如果只是盖一个小间的全部打掉 个人不建议地坪四十?找住户一起签扩大面积会比较好 单纯吃自己容积奖励很少的
作者: roy0710 (绰号暱称)   2023-08-21 14:35:00
重建费用危老可以全贷啊
作者: EskimoPig (EskimoPig)   2023-08-21 14:38:00
他主要问的应该是在不处分掉土地的任何一部分重盖收租
作者: zxc24522 (东东)   2023-08-21 14:55:00
小基地营建成本很高喔,再来营建面积不是这样算的
作者: gardeniablue (BLUE)   2023-08-21 15:01:00
(2.25)225%应该是原地容积率,1.3算理想的奖励…1.6是什么呢?
作者: hois (顺心不如意)   2023-08-21 15:12:00
可咨询危老重建协助评估 从贷款设计请照施工监工一条龙服务
作者: prichman (prichman)   2023-08-21 15:33:00
感觉很硬 硬盖起来资金压力很大 小基地成本也高还是外行 继续躺着等别人来谈? 同时增贷出来做资金活用
作者: gardeniablue (BLUE)   2023-08-21 15:42:00
另外1.3的容积计算好像也怪怪的…你的容积率是225%的话。拿到30%的容积奖励应该是225+30=255%。60坪*255%=153坪…吧另外记得30%是理想值…没那么好拿…你要付出不少才有30%绿建筑(+$)智慧建筑(+$)等来拿奖励,另外老屋重建要有计画书是另一笔再来因为奖励也要跑流程…会比一般自建来得…拖
作者: gerychen (邪惡肥宅)   2023-08-21 15:55:00
楼上 原po算的是对的 你写的是错的
作者: nexcaree (nexcaree)   2023-08-21 15:56:00
原post是算对的,所以30%容积奖励是基准容积的30%所以拿到的是292.5%(危老拿到满)。现在还有没有时程奖励另计10%要查。但小基地不太可能拿满,台北市大概20%左右
作者: gardeniablue (BLUE)   2023-08-21 15:58:00
原来我错了Orz以前曾想过,但建地太小之后就完全把危老丢一旁对不起Orz
作者: nexcaree (nexcaree)   2023-08-21 15:59:00
1.6是销坪系数。含公设等等的坪数,但是小基地会更高,基本上小基地公设比40-50%跑不掉。
作者: MeeToo (迷途)   2023-08-21 16:35:00
法规允许自己叠货柜屋出租吗?
作者: nexcaree (nexcaree)   2023-08-21 16:41:00
应该消防法规会过不了。总之是建筑就要符合建筑技术规则
作者: reil (REIL)   2023-08-21 16:45:00
建议直接卖掉,不要胡思乱想
作者: abyssa1 (abyssa1)   2023-08-21 17:00:00
你资金不足根本盖不起来的…别傻傻以为建商多好赚小基地盖个300坪成本大概要5000万吧你们的收入跟存款要搞这个小案杠杆也太高
作者: chair209   2023-08-21 17:22:00
小基地就不要想怎么赚了吧,先把旧的整理好出租比较实际反正你也有孩子,继续等,等到周围一起改建就好
作者: sagarain (HNY 2010)   2023-08-21 17:45:00
货柜不用请照吧 应该是另外的法规
作者: IBIZA (温一壶月光作酒)   2023-08-21 21:48:00
2.25台北住三法容、1.3容奖、1.6容积转销坪
作者: shawncarter (Duffy Huang)   2023-08-22 00:22:00
你与其在那边做梦不如直接卖掉去买一些别的房子收租比较实际

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