其实推文讲到.
买老公寓翻成套房收租.
恩,身为投资客,双北我不知道.
中南部并不太建议这样搞.
也不是赚不到钱.
只是效应不好.
改套房这个东西,这些年跳下来做的投资人太多.
尤其投资老师很爱.
王派宏当年也是这个起家.
为啥老师爱做套房?
因为可以稳定看到钱+学员比较有耐心.
如果你是做转卖的,你超过半年没卖掉,就一大堆学员在那边肌肌歪歪胡思乱想.
然后就会有人要撤股,有人要降价卖有人要OOXX.
反正呢,买卖这种事情,对不动产外行人来讲,"心魔"都很大..XD
像我这种从小,妈妈卖房子不到天价不成交,卖三年也在所不惜的教育出来的.
买卖我们这种特别有耐心.
一定要钓到我要的价格,并且都会规画很多卖比较久的现金流或是物件配置安排.
但后来发现,我们这种叫做异类....大多数人的内心是无法承受三个月没卖掉的压力的.
更不论半年甚至到一年.
因此投资老师如果做买卖,学员很难控制,毛一大堆.
然后弄不好都会赚钱搞成赔钱...
(有人想彻股,并且煽动其他股东只要多一两个要降价卖.
你就赔钱了...哈哈哈.)
所以很多老师都爱转作收租.
但因为太多人跑去改套房.
因此你在改套房租金上面看,实际租金成长很差.
(这边不论双北)
远不如其他两房三房四房这段时间的租金暴涨.
这代表,改套房在供需上面并没有优势...甚至相对其他产品是劣势.
而反过来讲.
公寓的刚需最大利基点有两点.
1.空间.
2.地点.
这两点组成公寓对于家庭来讲有非常强悍的刚需立基点.无敌状态,没人能打.
而地点不论.
公寓是最便宜取得足够空间的产品.
而改套房在空间上面,有一个东西优于公寓,那就是增建满的小巷子透天.
例如2~3米巷正3楼增建满的透天,改成7套房.
它的空间成本会比公寓还低.
另外还有一种...那就是住办大楼的办公室,大坪数被拿去改套.
(大坪数老办公室单坪价都很低)
这种成本也快跟公寓一样,但...他有电梯!!!!.
所以在改套房上面来讲,改套房本身就不是优势投资型态.
外加,公寓改套房也不是他最有竞争力.
而反过来讲.
今天公寓数量就那么多.
例如整个都市就是单位100个公寓.
永远都不会增加....因为建商不会去盖4x~5x年老公寓出来.
这种东西无法产出.
但是这种东西会减少.
非双北,都更机率很低,所以不论都更.
那...什么情况会让公寓减少呢?
就是一堆老师把公寓拿去改套房...颗颗颗.
所以实际市场公寓数量100 99 98 97这样一路在下降.
这种情况代表什么?
代表公寓这种东西,不但有无敌的钢需立足点.
再有空间需求财力又有限的家庭市场中...公寓竞争力..
鼎天无敌没人能打.
然后....他的数量还在不段的减少当中.
因此..
这东西本来就是一个长期越来越强势的产品.
所以做公寓为啥都没啥压力和烦恼.
啊我在一个顺势的状况下顺势去做.
长期就是稳赚.
那短期就算发生什么意外,我也没啥好怕的.
任呵麻烦,我无脑摆着就可以自然解开...颗颗.
因此我在一个稳赢稳赚的大方向下.
再去操作怎样赚更多或是赚更快而已.
当然啦,你说其他产品可能也有其他的优势.
例如老电梯大楼可以吃那些膝盖不好的老人市场.
也没错.
所以老电梯大楼也是可以爽爽操作...
不过这边只限定公寓和他专属的市场族群做讨论.
一个东西,只要有一个比例不要太低的族群,是铁打的客群.
那这个东西就有铁一般的立足点.
有立足点的东西做投资,那你的风险自然就会非常的小..
豪宅尤其中南部大楼型豪宅,立足点就是有限.
(他有别墅,甚至自建别墅,自建农舍可以取代...有钱人不一定要住豪宅大楼)
(外加新豪宅将会成为你既有豪宅的更强势竞争者)
因此豪宅风险比较大.
办公室也有厂办或是透天或是店面来竞争.
而且办公室吃折旧很重.....所以A/B办也是有不少风险.
(但是最便宜的办公室,会有妙用....就算他拿去做八大,也是一种妙用..
所以最便宜的垃圾办公室,只要他可以正常的进驻产业,而不是像摩天楼那样干涉太多.
那他也会有立足点)
so...公寓这种东西.
相对于那些根基不稳的产品而言.
就是这么的低风险和稳赚...
而且.
根本不需要向建商整天买广告洗脑大家要买他的新屋.
公寓这种东西,你摆着就好.
永远都有很多"清醒过来"的刚性需求,跑来买..
他需求那么强,还需要股催别人买?还需要打广告?...
当然啦,以上有一个前提就是.
公寓价格不能太高.
之前公寓炒作太嚣张的时候.
3F公寓都快跟2x年大楼差不多价格.
吓死宝宝.
那种情况...就不要再硬切入公寓了.
不如转换去买3x~4x年老大楼...
老大楼也有它的立足点...换个市场,海阔天空.
但是.
除非你的公寓格局有问题(例如前不久那个长型前后窗然后有暗房的)
不然只要公寓格局可以正常.
那我都不太建议去改套房.
除非你看到哪一天,套房的房租有疯狂的拉升上涨并且涨幅压过其他两房三房四房产品.
那种情况再说.
(如果涌入大量外来人口,尤其对岸的.有可能发生....但不是今天)