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我买的车位…管委会能决议重新划位？律师提“三步骤”保障自身权益
2023-07-28 13:24 联合新闻网／方格子
【撰文・林明忠律师】
林律师，为什么车位明明是我买的，管委会居然说大楼开会决议要重新划位，这样合法吗
？
现在房价高涨，寸土寸金，尤其在双北精华的商业区电梯大楼的车位，常常单价都是百万
以上起跳。因此，大家也越来越在乎车位的权益，很多民众因为车位问题，常与管委会发
生纠纷。
跟大家分享一个经典案例
案例1：
A小姐跟建商买了OO大楼的5楼的整层住家，其中有附1个地下室平面车位，车位编号8号，
也拿到了编号8号的车位使用证明，8号车位就在车道电梯不远处，旁边靠柱子，相当好停
。结果交屋后3年，某天接到管委会通知：“本大楼经区分所有权人会议决议，地下室平
面车位将于7月20日下午5点在社区会议室重新分配位置并办理公开抽签，欢迎有车位的住
户出席抽签，未出席者由管委会代抽，不得异议。”
A小姐看到这个通知真是火冒三丈，询问熟识的住户才知道是有些住户觉得自己车位位置
不好，所以才在区权人会议上通过要换车位位置的决议。A小姐觉得自己一点都不想换车
位，这时候该如何是好呢？
案例1问题的解答：
第一个步骤其实就是厘清“车位”是否属于有独立所有权的车位，还是属于以公设建物持
分（最常见）或土地持分表彰所有权利的车位。基本上，独立所有权的车位一般不太会有
上述问题，所以这边说明的A小姐车位，是以常见的公设建物持分型态拥有的车位。
第二个步骤是，厘清社区对于车位“分管契约”的约定是什么，以A小姐来说，她当初跟
建商买的车位位置是固定的，那就车位使用权和车位位置部分，通常属于依公寓大厦管理
条例第56条第1项规定成立的分管契约（通常建商规约草案都会有这样记载：“停车空间
应依与起造人或建筑业者之买卖契约书使用其约定专用部分。”所以实务上关于从建商处
取得的停车位，通常属于上述条文所成立的分管契约）。
第三个步骤，既然A小姐车位的使用权利，属于公寓大厦管理条例第56条第1项规定成立的
分管契约，那依据同条例第33条第3款规定：
“依第五十六条第一项规定成立之约定专用部分变更时，应经使用该约定专用部分之区分
所有权人同意。但该约定专用显已违反公共利益，经管理委员会或管理负责人诉请法院判
决确定者，不在此限。”
从上可知，除非法院已经有判决确定该车位分管契约无效，否则即使有区分所有权人会议
的决议，因为重新分配位置，属于对于原有8号车位位置的变动，已经属于约定专用部分
的变更（见台湾高等法院102年度重上字586号判决），却没有经过拥有车位使用权的A小
姐同意，所以这个决议是无效的。
结论是，A小姐如果要对抗这个区分所有权人会议决议，可以以该决议违反公寓大厦管理
条例第33条第3款规定，向法院提出确认这个区分所有权人会议决议无效，并确认自己对
于8号车位的使用权存在的诉讼，来确保自己的权利。
法律文章写起来好像解法很单纯，不过其实关于停车位性质的确认、大楼规约内容的分析
、分管契约性质的厘清（很多时候，车位是从建商处转了N手才到当事人手上），都需要
看个案资料具体厘清，并没有那么简单，也因此很多民众自己处理车位诉讼在法院总是弄
得灰头土脸。
所以建议，如果遇到车位纠纷问题，还是要请教不动产的专业律师喔！
心得：哇赛今天才刚签约一间预售屋，就在车版看到这个新闻，赶快翻了一下合约书上只
有写说为自行增设停车空间，位于共有部分且无独立权状，请问会不会3年后也重新抽签
啊！还可以这样搞？

我的社区自己规定停车位要依规定停车，也就是说，买2个车位停中间是不可以的。也是不太理解这个决议

权状有写车位号码的话不能这样搞吧？没写的话就…

我们社区超多连号双车位停中间的，不能外租其实停中间也算爽。

大致上使用权无法与独立权状相同 然后区权会决议不得对抗已登记的分管契约因为分管契约经登记将拘束后手也就是建商跟前屋主约定效力仍及于下一任屋主你合约如果车位是共有部分不是约定专有部分 那社区应该就可以透过区权会决议来重新抽签

法定跟增设

800万 现在没意外可以外3000以上为什么照 你给的那张图大概两倍而已

现在大楼停车位通常都是小公，但应该会有分管协议契约吧，有就不用怕～不知道有没有理解错误新闻结论也有提到可用分管契约主张区权人会议无效

这样说来没注意到的人会以为花钱买车位，结果买到的是使用权吗？类似租车位的概念，有车位，在哪不一定，你得认命？买了个寂寞

管委会送钱来的，不蒐证提告吗？