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[新闻] 台南房价全台最硬？无惧13波打炒房、东区直逼6字头
文 / 彭杏珠 摄影 / 陈之俊
2023-07-24
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台南房价惊惊涨，让想买房自住的台南人陷入天人交战。仅为示意图，陈之俊摄
政府从2020年12月8日祭出第一次不动产选择性信用管制至今，共推出13波的打炒房政策
，全台开始出现量缩价微跌，唯独台南最抗跌，甚至有些行政区还在挑战新高。传统市中
心的新屋已站稳4字头、出现5字头；东区的新建案更是5字头起跳，甚至直逼60万大关。
想进驻热门地段，没有千万资金别想碰。这三年来，想买房自住的台南人陷入天人交战，
房价是愈等愈高，该如何是好？
2020至2022年间，在资金泛滥、原物料上涨、建筑工人短缺，以及“房地合一”2.0等政
策下，台湾的房市形成“完美风暴”，尤其是台积电加码投资地区，更带来加乘效益，从
新竹、台中、台南再到高雄，不仅都会区房价上扬，蛋白区涨幅更惊人！
由于房价涨势凌厉，政府接连推出打炒房政策，连争议多时的平均地权条例修正案、囤房
税2.0都出笼了。
全台交易量萎缩了，今年上半年买卖移转栋数年减21.4％，房价也微跌了。甚至有专家分
析，台湾房市大势已去，“量缩缓跌”格局至少要走个三、五年。预估蛋黄区二到三年内
，会修正一成；蛋白区一年内会调降一成。
但，台南似乎有点例外，有些地区还在挑战新高，着实让当地人看不懂了。一位30出头的
年轻人说，原计画买房结婚，想说再缓一缓、等一等，希望买到比较便宜的新房，“没想
到房价愈等愈高，台南的房价真的一去不回头了。”
台南预售屋逆势突围，成交量、房价稳定上扬
这都要拜“南科”所赐，所以台南人说到南科、台积电，真的是又爱又恨。
馨传不动产智库汇整三大科园学园的资料显示，南科营收快速攀升，累计今年前4月为
4585亿元，超越竹科的4371亿元、中科的2984亿元，南科已是三大科学园区之首。
馨传不动产智库执行长何世昌指出，南科虽比竹科晚成立，但南科面积大且完整，进驻的
产业更多元，包括半导体、光电、精密机械、太阳能、生物科技等，就业机会引进人口红
利，进而带动房地产。所以今年以来，即便全台房市愈冷，台南预售屋市场却逆势突围，
成交量不减反增，房价还稳定上扬。
馨传不动产智库根据实价登录的资料指出，今年1月1日至5月20日，台南预售屋总成交件
数为3428件，比去年同期增加463件、年增幅15.6％；各行政区中，又以东区年增233件为
最多，仁德、善化区均成长192件，另外，新市也新增了177件。
永庆不动产台南南科阳光店店东张家骅分析，台南量价表现最佳的，就属南科所在的善化
、新市。这两个地区的人口还逆势成长，由于刚性需求殷盛，区内房价如铁板一块跌不动
，新建案的单价还在挑战新高。
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图／台南量价表现最佳的，就属南科所在的善化、新市。陈之俊摄
“平实重划区”被视为台南版的信义计画区
2020年，善化火车站附近的“桂田磐古”第一期，当时每坪开价25至28万元，善化人根本
买不下手，没想到推第二期时，预售却飙到35至38万元。善化人阿益愈说愈生气，“真的
是疯了，台南人怎么买得下去啦，但它就是涨给你看，真的很呕。”
张家骅说，善化、新市这些农业区，2字头的商品真的绝迹了。台南的建商眼睁睁看着北
部大建商口袋满满，自己却错失“发大财”的机会，善化随便一个七、八楼的小华厦，每
坪售价35、36万元，低楼层含车位成交近千万，房型、楼层稍微好一点的，都千万以上了
。
善化、新市的房价都是靠刚性需求支撑。很多来南科工作的外地工程师，新进菜鸟月薪都
有七、八万以上，与其租房子，不如买一套房。当地两房一厅的租金都要2万元以上了。
除善化、新市的房价很硬之外，在南科效应外溢下，热门地区的房价也很有底气。张家骅
说，台南的传统市中心，两年前还有3字头新屋，现在没有了，新建案每坪已站稳40万，
有些实价登陆还出现5字头，例如中西区的“琉星”，每坪创下历史新高的57万元；而台
南的“首善之区”－－东区，每坪不仅站稳4字头，很多新建案的实价登录都50几万了，
尤其是“平实重划区”，高楼层商品开始挑战6字头。
何世昌进一步指出，东区是台南的精华区，区内有多所明星小学。其中，最受瞩目的地段
非“平实重划区”莫属，该重划区因条件佳、被视为台南版的信义计画区，有机会形成新
富豪聚落。
其实，房价惊惊涨，台南人是“一则以喜，一则以忧”。很多有农地的庄稼人因为南科的
区段征收，一夜间变成千万、亿万富豪；但，年轻人压力也变大了，除非有长辈帮忙支付
头期款，否则不太容易圆“买房”梦。
年轻人喜欢住新房，支撑台南的房价不易下跌
为何台南部分地区的房价这么硬？
何世昌分析，台南容积率的管制较严格，容积的成本不易下降，而且在南科的产业引擎带
动下，台南有可能成为南部房市的领头羊，还会持续吸引全国的建商、代销进来，“平实
重划区”的成交均价恐不会输给高雄的“农十六”“美术馆特区”。
善化人阿益懊恼不已地说，“二年半前，我还在奚落找我一起买房的朋友，我跟他说，这
种价格叫建商自己打包回去啦，台南人不会埋单的，现在我虽被打脸了，但善化预售屋一
坪40几万，我还是买不下去啦！”
其实，有很多跟阿益一样的台南人，正在天人交战中，到底该怎么办？
房仲业给了解答：有一只看不见的手在操控房价，就是市场，当刚性需求大于供给时，想
抑制房价很难，台南就是这样，部分地区的房价才会文风不动，还稳定上扬。尤其，年轻
人都喜欢住新房，在自住需求支撑下，部分热门区域的房价反而上扬。
对于有真正购屋需求的台南人，张家骅建议，要先衡量自身的购买力，能买到好地段、好
商品当然最好；如果经济条件不允许，建议先求有、再求好，先从非热门区域的中古屋下
手，3、400万可买到传统公寓
总而言之，房仲业者认为，有自住需求者，何时都是买点，不用太纠结赚赔问题，至少能
先省下房租，不要因为三心二意，一再错过买房时机。
心得：
国际房仲 : 升息就会跌 . 房价一年跌10%
咦? 怎么又被打脸了