要知道一件事情.
一般来讲,贷款破1000破2000破3000银行对财力的评分方式都会不一样.
这种到高资产应该就很清楚.
所以越高金额杠杆越难开.
因此后面,要嘛就是你狂用人头,像当年勇哥用了51个人头..
要嘛就是你只能做低杠杆的投资.
这也是为啥房价死鱼的时候,我会跑去买正二的原因.
而一般各位在算什么现金投报率是30% 50%甚至100%.
都是杠杆后的数字.
实际上总金额大概都在10~20%.
你杠杆5倍,利润20%,就是赚100%.
而爆发一波例如2020~2022...中南部大多都是翻35~50%.
因此如果杠杆全开的,这2年利润应该都是1xx%~2xx%.
不过当然一般也都是放两年就是了.
大多数人2021进场2022的时候,光靠一年时间,应该还没办法总金额4x~50%增值.
当然你是中期投资老手,会抓价格弹跳最佳切入时间的另论,那是你的专业.
一般人没那么准...XD
并且弹跳上去后,你还不是要进入休息期...除非你立刻卖.
立刻卖你又要遇到税金问题,并且这种暴跳,你的帐面利润可没那么好嘎掉喔.
另外这还是中古屋才有这种爆炸的利润.
预售屋我们来看一个案例.
你们都知道我白天鹅买26卖28...
第一手白天鹅最低入手没搞错应该在24.x~25.
(我是路过看爽,看一看就手滑签下去...而不是本来就锁定这个案子.
因次我去看的时候其实已经开案一段时间了,价格往上调过)
那白天鹅现在多少?
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13329950.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13452213.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13308713.html
不要说我只贴一间找特例...XD
这种价位大不了成交在31~32...
买24.x成交32好了,赚30%...目前只支付15%.
不错阿...当然你要算上房地合一..这个完全无法减免.....XD
(我卖的时候还没有预售屋房地合一...XD)
但是你从这边就可以看的出来.
一个强势的预售案+旁边城扬新开案平均价47....还不包含更新中都兴富发开案52.
但你的预售屋转让,现在就是只能卖31~32...
所以你该不会你白天鹅买24好了,现在你给他算"你这间的价值50万一坪"??
靠,发大财是这样发的??
白天鹅不是不能涨破40...但一定是交屋后.
预售屋越靠近交屋,价格就越死,甚至可能会回退...
因为交屋前夕投资客最爱多杀多...XD
直到交屋后,价格会跳一波上去....
之前我买大悦的故事懒得再讲了..
但是如果你要交屋后才计算,那你必然需要等几年阿...
怎么可能立刻买就立刻说自己有多少多少..
阿市场成交目前就不是这个数字阿.
至于说中古屋短期.
中古屋短期是不排除偶尔会有超级apple的机会.
不过那个机率很低..
只是要立刻买3000就有6000的价值.
或是买1500就有3000的价值..
喔喔喔....这很难很难.
更不用说在北部,因为北部投资盯得很紧...投资物件市场洗盘很快.
另外一点,你今天买1500,你说有3000的价值.
一般是你要看旁边有同等级的东西3000卖掉.
不然实际成交会是多少..这...
而且超级apple的机会通常都很久才出现一个...没再天天过年的.
这跟什么仲介人脉都没关系,我接触过上千个仲介,人脉??....
而且回馈3个月专约+短期都嘛翻好就立刻卖.
(所以仲介很快就可以取回卖的专约后努力再赚一次)
但..我吃货还不是过半都是吃591.
哪来那么多apple.
外加,买1500可以卖3000.
仲介自己就吃了拉...仲介不吃他们店东也会吃好吗.
通常这种超级apple甚至是一些特殊判定.
例如这个区域这间被买走就clean,然后同等级的地区价格都跳上去了.
所以我可以立刻clean市场之后比照同等级的地区卖...
例如以前我讲的北盐埕区故事.
而这种,我只能讲.基本上都不会是仲介报的.
仲介其实不擅长这种操作..
因为仲介最爱"参考历史",..
所以他们不擅于"创造"未来.
而真的"炒"手,是在创造未来!!!
(炒是动词,不是被动词)
各位仲介自己说是不是.
之前31期2020的时候我说他说之后31期两房会破800跟我说不可能.
正勤之前说会上700,不是问可能吗?
听到我买11.x的诺贝尔,问说怎么会买那个,那个不是不会涨?
喔,以上都版上仲介...XD
这些都还只是"补涨推论"的操作.也就是极度无脑就可以判断的中期投资基本心法.
并且都只是搭车而已.
真的跳跃性操作.
发生过我买了我忘了是200还是250,翻好挂5xx底价4xx.
要创在地超天价.
给他专约在那边冷笑,爱卖不卖,让三个月过去.....
之后开放一般约5个月就出去了...
阿对喔,去年那间前锋国宅,给专约3个月,仲介也不相信会卖掉,爱卖不卖.
开放一般约一个星期被秒杀....害我惊到卖太便宜.
(当然也是创社区天价...然后立刻几间拿出来比照我的价格卖)
这就是大多数的仲介盲点.
他们容易受以前的成交给绑住思维.
以前的成交很重要...但是这样会无法开创未来.
当然反过来讲,仲介对当下的成交数字很敏感.
所以例如这边行情1000,有物件可以成交8xx,仲介会立刻知道.
所以通常当下帐面上就可以获取的利润超过一个数字,仲介店会自己吃掉..
(这也是当投资客最好在附带点技术,不然你都只能赚小钱)
(至于你说你去当仲介会不会发大财??
不会....因为apple很少+你自己开发到的可能几年才一间.
而如果报到店里的,最多给你插股...更多是根本不报进店里
所以...利润很高但是你营业额很低....你无法规模经济
外加你是仲介,其他仲介的线全断光光...连卖都不帮你卖.
有投资客跑去当仲介,被吓到....三个月后立刻离职.
另外高雄某品牌的老板..喔...我是说,高雄这个品牌几乎都他开的.
不是指她是这品牌老板
他本来是投资客,开一间店想要进出货,结果发现一间店会饿死.
所以继续开,后来开了五间以后发现他的人生都忙着经营仲介店...XD
因为仲介店"人"的问题很麻烦....所以老板要花很多精力去处理.
因此后面几乎都是忙着经营仲介店.....还说他有点后悔不该踏进来
阿当投资客凉凉爽爽爱出国出国爱睡到自然醒睡到自然醒.
最近不想干,短期的出光留中长期,然后去过堕落人生什么都不管几年都不是问题...
但你经营仲介店,你连放自己一个月的假都不敢)
这就是另一个角度来看仲介的专业地方.
不过基本上,炒手也不是无脑乱炒.
前锋国宅我敢开那个价格是因为.
我知道整个市区电梯三房的行情,知道所有比我物件低的电梯大楼三房的条件和状况.
知道比我贵一点的其他电梯三房的条件.
所以我肯定我必然可以往上卖,但至于最高可以挑战多少就比较混沌状况.
因此通常会开略高先试水温...但没想到被秒杀....这就代表挑战的难度太客气了.
so..价格都是在非常多物件包含同区不同区同类型等等的比较当中.
归纳出来的.
一种浑沌系统最佳化办法....最近不是很夯AI...这是两大AI结构的其中之一.
只是我用我的大脑去跑而不是用电脑去跑..XD
不过讲的好像很高大尚....但...实际上很简单.
我只是"讲的好像很学术,用了很多专有名词"
至于简单...是..因为...他可以容忍的误差很大...XD
所以回到原始主.
挖靠,买3000就有6000的价值.
买1500就有3000的价值.
这是"没杠杆"的100%投报率.
在杠杆下去是多少?
吓死宝宝.
这种等级的投报率,值得你到处募资...
你要知道我们杠杆很难开是建立在我要30年又要利率低.
你这吓死人的投报率.
你去借10%甚至15%都没啥问题.
你可以跟银行借3000万,你去找中租可能就可以上看4xxx~5xxx...利率12~16%.
利率12~16%怕啥,你绝对投报率100%.
买了还可以再开二胎三胎.
因此你先去募资,用10%资金募资,然后去银行搬钱,之后再去中租搬钱.
很简单你就可以把资产扩充到两三亿.
然后给他翻一倍,就四五六亿.
干...发大财阿!!!!.
然后...
然后当然立刻卖掉阿,你买了就看到利润你不卖掉?
现在凉菜价格变化又不大,你增值等不太到...
宁愿给他抽税,你也卖掉.
反正你卖掉之后又再去买一批阿.
没多久至少苗栗首富没啥问题.
绝对投报100%耶....XD
我们中南部大涨,涨了两三年,也没有100%....
等什么增值拉...
太厉害了.
不过后来发现.
是开课老师.
喔喔喔....难怪...