重划区会有市中心甚至蛋黄区.
当然也有外围.
你今天讲的是老蛋黄区还是蛋黄区的重划区?
你要知道一点.
蛋黄区的大坪数也许住的人不多.
但是中小坪数可是住很多很多人.
因此年轻人买不起蛋黄区重划区的新屋,跑去买外围重划区的新屋.
这一点都不代表蛋黄区重划区的新屋没人住喔.
而是....住满了"买得起"的人...XD
那你以住宅人数来看商圈.
蛋黄区重划区人数没比较少阿.
并且这些人的财力远高于外围重划区.
那你说商圈会怎样?
阿不就很简单.
七期给你插两根百货.
农16也给你插两个商场.
还不包含重划区旁边的百货和商场...
外围给你家乐福...喔不,最近家乐福不太展店...全联好了.
阿这不就现在进行式?
至于你说老蛋黄区.
老蛋黄区会凋零没错.
但实际上,你既然是台中阿良,那你也知道台中蛋黄区的转移.
从火车站转移到西区再转移到西屯.
那你回头看火车站.
也许因为消费习惯的改变,火车站的商圈强度远不如当年.
但是如果拟以"现在整个台中的商圈"去看火车站.
他也没很弱阿...甚至有一定强度.
你看一中街也没比别人弱阿.
阿为啥?
因为虽然火车站蛋黄区已凋零,但是老房子里面还是住满了人.
老屋的空屋率甚至比重划区还要低非常多....XD
阿那么多人住,自然商圈怎样都不会太弱.
就像高雄火车站,一堆人再说多弱.
问题是如果你真讨论火车站这边的居民商圈.
自立路商圈很弱??
七贤路也麻一排火锅店.
三民夜市也稳稳地.
六和和平商圈也微幅再扩张.
当然你无法跟当年补习街,当年电脑街比.
但实际上拟以整个火车站前站居民商圈来看.
这些商圈一点都没比其他地方弱.
(除非你拿最强的巨蛋 富国明诚,或是次强的热河来比)
阿为啥?
阿不就火车站前站还是住满了人..
你是哪只眼睛看到火车站前站一堆空屋??
他只是房价相对其他一线二线比较便宜.
so...老蛋黄区凋零大概就是这样.
当然啦,蛋黄区凋零还是会产生商圈萎缩.
为啥?
因为他不会特别吸引其他区甚至观光客过来.
七期的百货公司,老虎城等,会吸引台中一大堆其他地方的人过去.
(向我要吃凪拉面,还不是跑去老虎城)
当年盐埕区热闹的时候,地下街整个高雄的人都去朝圣等等.
所以蛋黄区的商圈会有额外吸收非住户的效应.
所以会特别旺.
但当蛋黄区凋零后.
商圈就会退回成为"民生专门"商圈...单纯服务这边的居民.
阿这样自然商圈必然萎缩很多.
但因为毕竟这边还是住满了人.
所以这个萎缩会到一个限度就停止了.
之后就成为一个地方型商圈,住这边的人才会在这边消费的型态.
至于你说外围重划区.
外围有几个问题.
1.他周围的其他住宅腹地比较小,居民比较少.
你想无论台中火车站,西区还是哪,他都是被房子给包围.
附近旁边都满满的房子...这些都是区域重叠的人口.
但是你外围,乌日好了...
阿你就乌日一个重划区,外围不是河川就是农田就是工厂.
所以实际上你的延伸人口远不如市区那么多.
2.不会有人特定跑去外围重划区消费.
各位非桃园人,请问几个人专程跑去青埔消费?
非高雄人,几个跑去高雄大学/桥头新市镇消费?
这更不论你也没有观光客.
而且几乎9x%的活动都不会办在外围.
3.外围只要一旦凋零,崩溃后要再起很难.
尤其如果遇到大跌,例如2000年那种.
外围有机率变成鬼城....除非他有产业园区的支撑.
(兴达港不就这样)
所以企业不敢做大规模投资,更不敢置产.
对喔,企业盖百货公司,也是置产的一种型态.
他百货公司的不动产,会因为他自己的百货公司而增值...
增值就又成为他公司的资产...颗颗..
看看高雄大远百蝉联多少年的"地王"...直到近几年才被巨蛋干掉.
而外围凋零的话,如果遇到大跌他的不动产除了掉价会远高于市区外.
(并且市区还可以拆掉都更)
他要转手处分掉会极度困难.....谁去买??买了干嘛??你要在外围搞都更"大楼??"??
所以外围通常不会做高密集度开发.
台中港三井也是低密度开发.
敢在外围开发的,我看只有义大世界....不过他仗着整个山头都是他的...XD
(义大开发其实吓破一堆旁边看戏老板的胆....."投资是这样冲的喔"...XD)
so....
市区和外围就是这样一回事.
外围永远要注意.
重划区如果盖满了,你要小心遇到大跌(不是2008 2016那种...而是1980 1990 2000那种)
一次大跌再起很难,会被所有人放生.
政府会去开心地重划区,建商会去新的地方炒做.
然后永远要注意你的立基点会不会出问题.
靠产业园区,会不会遇到产业转型你的产业挂掉.
就像兴达港本来靠远洋渔港,结果国际法一改就死定了....
然后不要期待你在离市区那么远的地方,可以变成市中心的蛋黄区.
那是不可能的事情...你看多也不要太爱幻想....