自住我不管.
自住首重"你这一栋值多少钱"
同一个地点.
宝咖咖的80坪案子 > 国泰的30坪案子.
大家邻居,都嘛知道你那一栋的案子价格在哪个区间..颗颗.
所以自住不管.
这边讲的是投资.
投资是这样子.
你要注意你的买价有没有反映缺点.
利空已反映就不是利空.
例如宝咖咖系列如果在你这个区域,就应该是国泰的8折.
那你只要宝咖咖系列买8折就是稳如老狗,买7折就是薛爆可以等捞补涨.
但如果你买9折..喔喔...利空没完全反映...你很大机率未来会吃到差的那一折亏损.
举个例子.
高雄美术馆,最便宜的案子是宾果家族.
一般来讲他会低于京城画家系列10%...
但是有一段时间一度低到15~20%....主要原因是因为"他比较晚涨"
时间点大概在2016~2017左右...
也就是人家2014~2015就涨到该涨的价位进入凉菜死鱼盘.
但是宾果涨的比较慢,他到2016都还没涨到他该有的位置.
因此产生一个价差.
之后很有趣的,宾果捕涨大概在2019左右,也是美术馆开始有一点蠢动迹象时期.
那时候先补涨到10%左右.
后来无缝接轨2020的大爆涨.
突然宾果冲起来,冲到居然跟京城画家系列几乎同价位.
(涨价的时候盘会比较混乱,刚好他还在补涨的上升阶段,所以秤乱就跟上去)
一路到去年,宾果都没有很明显的价格落差.
直到最近凉菜,这个价差才又慢慢往10%放大.
因此投资你就要注意.
这东西不是不能买,而是你什么时候买.
买点就是在他价差拉到到15~20%的时候.
而当他价差低于10%的时候不能买.
至于10%这个价差状况下,随你开心要不要买.
价差会因为市场变化而有小幅震荡.
这个震荡你透过观察,并且有抓准时机.
就可以拿来"放大你投资利润"
中期投资要对各种价差很敏感.
无论是建商彼此间的价差,嫌恶设施的价差,或是OOXX产生的价差.
在各种价差震荡当中,寻找最棒的切入点买入最有竞争力的产品.
之后躺着等他价差摆荡回正常位置...你光这个震荡就可以赚一笔.
(就算其他都没赚,但多少可以把你的交易成本全部打消掉)
因此口碑不佳的建商...
可以买阿.
当然啦现在一定在讲兴富发.
兴富发这次出这么大的包.
你至少要抓10%的价差...这几年.
并且是总价越高的住宅,就要抓越大.
他品牌形象重创,必然反应在市场对他建案的观感态度上.
类似当年龙腾被别人挂布条,立刻品牌崩溃到物件跟宝咖咖看齐..XD
但是如果你是中长期.
反过来这个品牌形象重创事件会有时间效应.
短则两三年长则四五年,就会被忘记.
兴富发这种行销能力特别强的建商,还不知道会不会出奇招.
因此你也许可以等到他品牌形象重创产生的利空效应发酵后.
找个很不错的价差低点进场....然后放个几年.
之后利空出尽,你还可以再赚这一块价差收敛的利润.
就像龙腾,你今天再看他,房价一点也没比较便宜...
那当年如果你用宝咖咖系列的价格买龙腾.
今天你就比旁边其他建案还要多赚总价10%以上的利润!!!
我多次强调价差.
价差这种东西是投资,尤其实体产品,永远都要非常重视的指标.
因次真实市场是大家比价寻找CP值买出来的.
任何人都不是白痴和凯子.
不会无上限的去追逐某个产品或是某个地点.
因此到头来市场会对每个东西的优劣,产生一个长期的价差,然后去往这个比例收敛.
中间可能会有很多风风雨雨的大震荡干嘛的.
但只要不正常的刺激或是炒做或是市场麻木效应时间久了退去.
那市场就又会往稳定价差去收敛.
炒做,或是市场的盲目之类的,并不是那么好追逐.
因为你不是造市者...就算你是造市者,你自己其实也不知道你哄抬会不会成功.
就像兴富发那么会哄抬,在高雄想炒办公室还不是炒不起来.
甚至大多的造市者,也不过摸著石头过河,炒一步算一步...
因此如果刚好搭到炒做顺风车就搭....
但如果没搭到或没机会,千万不要强求.....
硬来没润滑会破皮...
破皮你就要喷血了!!!
但是价差是自然现象,必然产生.
所以投资追逐自然现象....
今天因为意外下雨没出太阳??明天你太阳还是要从东边升起.
你只要不要把太阳升起的方向认成北边就好.
而自然现象,也是不动产最重要的基础 => 经验.
你要透过大量的观察,长时间的观察,你才会很深刻的体会到很多现象.
那你在做中期投资,就会更稳当,可以抓的机会才会更多,也会更无脑.