※ 引述《chuchuchi (小仙喵(｡･ω･｡))》之铭言：
: 近期有建商来谈土地合建(没有地上物)
: 有关于合建契约的问题
: 想请问各位大大
: 乙方：上柜公司
: 甲方土地：商业区容积300%，建蔽率80%
: 契约内容：依合建标的基准容积及开放空间奖励核准之房屋面积，
: 甲方分配：XX，乙方分配XX。
: 建商口头说明：分回坪数＝土地坪数 * 基准容积 * 销坪系数(1.6左右) * 开放空间奖
: 励 * 分配比例XX
: 内政部营建署公告：
: 基准容积：指都市计画法令规定之容积率上限乘土地面积所得之积数。
: 问题点：
: 1. 销坪系数 没有写在合约里面，这样是否有问题?
: 2. 建商的说法：这个销坪系数没办法写在合约里(因为还不确定)，但是一定会给(口头?)
: 3. 是否有法规可参考?这个销坪系数一定会给? 不用写在合约里(建商这样说..)
: 4. 如果没写，到时候他们不承认这60%的坪数，也没办法是吗?
: 有办法解套吗? 录音录影?或代书公证?
: 建商不愿意更改合约，也查不到有其他合建契约是这样的分配原则...
: 有些亲戚已经签了...也没有落日条款...这些地应该也被建商绑住了....
: 以上 再麻烦业界朋友帮忙解答....真心感谢!
骗个P币
合建要注意分配、选配
分配
法定容积率(法定)
就都市计画规定的容积率
只要合约写得不比最高容积率低就好
如果比最高容积率低
那就要去了解为什么这么低
可能是因为面前道路宽度、邻路面宽、基地大小等
容积奖励(设计)
绿建筑、开放空间奖励等
透过设计可以争取到的奖励
当然有部分可能造成营造费用略微上升
或是要付保证金有利息等
但总体来说，这就是免费的容积
在谈合建时通常会与法容相同分配比
容积移转奖励(另购容积)
买容积
所以建商不可能照法容分配比与地主分配
因为容积是建商自己花钱买的
如果要分给地主等于是容积跟营建都送给地主
可想而知分配比会非常低
但地主也可以不同意
因为这会造成土地强度被拉到太高
简单说就是土地被稀释、邻居又变多
*注意
有时候会有建商绝口不提这块
只跟地主把分配销坪写死
然后再另外把容移买满
地主不可不慎
分配比(建物、车位)
综合上述
合理的分配内容应该是
法容与奖励容积由地主分得X；建方分得Y
若有因容移而增加容积，由建方回馈Z予地主
建物算式
[(土地面积*容积率+土地面积*容积率*奖励值)*分配比
+
(土地面积*容积率*容移奖励值*回馈比)]
*销坪系数
车位算式
地主分得容积占全案容积比例乘上实设车位数
*注意
有些建商会把实设车位数很贱的写成
法定车位数
地主不可不慎
选配
水平分
地主从1F往上选至容积分完
垂直分
地主从1F到顶楼都可以选
但避免地主把有最有价值的一楼跟高楼层选完
通常会规定可选配哪几栋
车位
规定地主可以选那些楼层的车位
依价值分
类似权利变换那样
把地主可分配的面积与车位数价值化
然后地主照定价选屋
*注意
有时候住户价值会被有技巧的算低
回到前面的分配建物面积
建商会再把这面积乘上建物单价来计算你的价值
正常来说住户应该要以全部建物(1F-顶楼)均价计算
但有些建商会偷偷把这个均价改成2-7F之类的
地主不可不慎
然后
合建契约特约如果没写合约期限
也只有建商“得”单方面解除契约
不是在某段时间后甲乙双方得解除契约
代表确实已经被建商用0成本绑住囉
这时候就 就这样吧
帮小孩洗澡前一时兴起打的
然后也没时间排版校稿
所以打得有点乱
如果有打错或没讲清楚的地方
那你会是对的