※ 引述《empireisme (empireisme)》之铭言：
: 台湾的商圈常常因为人潮转移
: 所以租金下滑
: 然后房价下降
: 反观住宅
: 几乎是稳定上涨
: 是因为什么因素呢
: 小弟猜测是
: 1. 人们讨厌搬家
: 2.需要长辈后援
: 3.学区因素
: 还有什么原因吗？
你窝过美国就知道.
其实一大片的住宅区,只需要一小块的密集商店.
所以一个商圈可以支援的面积其实很大.
那反过来讲,一个区域,他对商圈的需求其实面积很小.
那代表.
只要东边兴起,西边就会下去...!!!
最典型代表,台北东区第一个冲击他的就是101商圈兴起.
第二次冲击他的是松菸附近的餐厅兴起.
或是天母商圈当年搬家是因为捷运站附近产生商圈.
所以商圈转移最主要是因为竞争.
而竞争是因为新的商圈产生了更强的竞争力.
而更强的竞争力通常就是聚集人潮的地方,例如百货公司,例如车站等等.
至于住宅.
阿这边就这么多人,需要这么多住宅.
你要怎样转移...XD
市区房价很低的地方,你以为都没住人?
高雄最有名最烂的大楼,城中城里面住了多少人...你以为他是空屋吗..XD
(他以前一间套房2x万...你去找,可以住人的管你是找海边还是找玉山山顶.
还是找任何你所谓的乡下鸟不生蛋或是什么高污染还是多烂的地方.
你找的地比他更便宜的住宅空间吗.....
没有....呵呵....
不敢说全台湾,但是基本上全高雄包含山区包含森林里面,他是最便宜的!!!)
所以住宅本来就住着人.
而住宅房价跌通常都是整个市场大跌的时候.
例如城中城哪时候价格崩溃的?是不是2000年那一波.
甚至大家爱讲诺贝尔,诺贝尔哪时候价格崩溃的??
是不是2000年那一波.
也就是所有的房价主要都是那时候跌下去的.
之后20年来,价格巨观都是向上....在新屋或是炒做很凶的区域有微幅的震荡.
这也是我们投资,其实也很在乎超级大崩盘.
崩盘是另外一个机会.
没有崩盘,哪来的疯狂大涨三五倍.
所以真的会产生崩盘,我们他妈的一定跑得比你快...哈哈哈...
但商圈就完全不是这样.
商圈只要转移,很可能永远不回来.
然后,商圈说走就走,而且是什么时候都可能发生.
so...玩商圈,大环境必然有影响.
但你更需要担心的东西叫做.
"竞争"!!!!
其实你摊开都市的零售业额,都还是在上升.
但你看,高雄为啥之前在讨论站前.
一大堆人说站前已死OOXX....
但实际上,零售业额还是一路线性向上,扣除百货照样是线性向上.
也就是说,就算市街边店面,消费能力依然没有缩减,还在扩张.
那为啥有些商圈好像已死.
主要原因就是因为....转移走了.
当然,实际上建国路电脑街的状况远不如各位想的那么惨.
当然他不可能有网络泡沫年代的兴盛,甚至不及1/3.
但问题是,建国商圈还是屌打70%同样20米路的路边商业效应.
你只是无法拿建国商圈跟什么富国明诚,华荣,热河...喔不..
你无法拿他跟什么自立路,文衡路,阳明路这种二三线等级的商圈比.
他就一个普通的商圈这样.
但是他也没有往下的趋势...甚至有一丁点微幅向上.
(你自己去数电脑店...以年为单位,有微幅增加)
当然你说更靠近火车站,例如本来光南那边.
那个没办法了,毕竟补教业还在往下走....
当然以后会不会转型...不知道,商圈的事情无法做长远判断.
另外会影响一个区域商圈竞争力的原因非常多.
粗浅的百货公司,车站等等.
但是很多时候,光一家名店,就可以带动一个商圈.
例如郭家肉粽就带动那一排店家兴起.
华达和双飞奶茶,让新乐街多了一堆奶茶店.
而一个地方兴起,很容易就侵蚀到另一个地方的商圈.
所以玩店面风险本来就很高.
因为你无法判断.
而且说死你就死了...XD
一死再起不能.
你光看师大夜市以前的店面,如果你买在最旺的时候.
你要套几辈子你就知道.
哪有时候一死就是八辈子的事情.
另外...对投资来讲.
最重要的还是那一点.
无法判断...
这......
当然啦店面还是有投资办法.
再没有商校的时候切入,反正你的价格就是没有商校,你无法在往下.
然后环境会有变化,例如会通路,例如会有商场,例如会有观光建设.
那这样你胜率就很高.
并且只要爆发一波起来,利润会非常可观.
而等到商圈旺起来后.
你就该卖了....
没是守着一个很兴旺的商圈的店面?你在等啥?
等衰退喔....这么盘???
阿你租金投报率是多少...喔,请用当下的房价去算....
有没有越兴旺的店面,投报率越低阿.
那么低的投报率,你是在贪图她的租金??
你要不要考虑卖掉后买正二比较好....
啥金店面卖了就买不回来?
你现在去一线商圈看,哪边买不到店面.
一个"冲刺发展中"的商圈你会买不到店面.
但是一个超级兴旺的商圈,你他妈的最好买不到店面..XD
一大堆玩店面的都在那时候出脱,然后骗你.
"金店面吃三代"
"哑巴儿子会赚钱"
"店面卖了就买不回来"
阿你他妈的真信???
你嘛上马路看一下是不是这样一回事....
阿就不是这样一回事啊....越旺的商圈,三不五时越容易有店面拿出来卖.
只有在"这边要通路"或"这边要盖百货公司".
才会连续几年没任何一间店面拿出来卖.
对,之前我买了店面后连续七年,整条路没有半间店面拿出来卖...给你参考.
人家讲什么你就信什么.
难怪你是韭菜...哈哈.