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房价趋跌？2023年房市将四大皆空！
当前大家所关心的影响房市重要指标，包括经济成长下降、每人GDP成长有限、房贷利率
调升、消费者物价居高不下、出口年增率出现负成长以及股市动荡等议题(详请参阅附表
一，附图一、二、三)，在在都直接冲击转折向下的房市景气；另外，如再由最近媒体广
告诉求所呈现之“工程0付款”、“首付3%”以及加码赠送装潢、家电等促销活动，益加
印证景气下滑之明显趋势！
另外，最近连新北市也出现烂尾建案，主管机关在抑制投机炒作过程，如何兼顾保障购屋
者权益，亦是相当值得关注之一大课题！
自从2018年台商回流、房价开始飙涨以来，央行连续祭出四次选择性信用管制措施(详请
参阅附图四)，惟并未发挥预期效果，六都涨幅除台北市原本房价较高，涨幅较低之外，
其余五都基期较低，涨幅相对较高；十年来全台房价平均涨幅高达48.6%，台中、台南、
高雄都超过一倍，台南市安南区涨幅更超过三倍，台南市南区与高雄市大寮区也都超过二
倍(详请参阅附图五)，这些区域未来预期下跌心理必然愈来愈浓厚！
值得注意的是，应慎防业者流动性风险波及金融业而衍生系统性风险！
一、经济面：
─国内外经济充满不确定性
除以上所述影响房市之重要经济指标之外，2018-2023年3月之间，股价指数在
10,000-18,000点之间摆荡，股价总市值亦随之大幅震荡，在房市长期超额供给情况下，
亦是影响未来走势之一大因素。
就股市震荡起伏角度加以观察，2018年9,747点、29.32兆元，2019年11,854点、36.41兆
元，2020年14,277点、44.90兆元，2021年17,845点、56.28兆元，2022年14,513点、
44.27兆元，及至2023年3月28日15,701.48点、49.26兆元。而更值得关注的是，2020至
2021年外资卖超分别高达5,395.22亿元、4,539.1亿元，2022年更高达1兆2,325.2亿元(详
请参阅附表二)。由此不难了解整体房市在经济面、政策面、利率面与市场面都偏空情势
下，预期下跌心理必然愈来愈浓厚，议价空间亦必愈来愈大，影响所及，房价趋跌亦是势
所必然！
二、政策面：
─政策紧缩不松绑
3月23日美国联准会(Fed)再次升息一码，中央银行随即跟进第五度升息，五大银行房贷利
率也随之调升至1.98%，并且再次强调继续维持房市管控政策的第四次选择性信用管制措
施不变(详请参阅附图四)，亦即严格限缩贷款成数，由此可知，未来二、三年政府对于房
市管控不会轻易松绑，尤其是在北中南各地陆续出现烂尾楼情势下，紧缩政策松绑更是难
上加难！
此外，在央行连续祭出四次选择性信用管制措施效果不彰情势下，为进一步压抑不断飙涨
的房价，立法院终于今年1月16日三读通过“平均地权条例修正案”，一般咸认其对整体
市场之冲击极为深远。
至于平均地权条例修法五大重点如下：
1.限制预售屋、新建成屋契约让与或转售
2.重罚不动产炒作行为
3.建立检举奖金制度
4.私法人取得住宅用房屋许可制
5.预售屋解约要申报登录
依主管机关公布讯息，修法重点主要在于防杜虚报价格、严惩哄抬炒作行为、阻断转售牟
利炒作管道、限制私法人住宅炒作、精准打击违规，以期精准调控稳定房市！
当前众所瞩目之焦点在于平均地权条例子法制定以及“不溯及既往原则”如何执行。
三、利率面：
─钱多利率低→钱多利率升
长久以来国内房地产在钱多利率低情况下，每当房价稍有增长空间，随即引发投机炒作歪
风，近年在前瞻计画、投资台湾三大方案、资金汇回专法以及台商回流，导致市场游资氾
滥，再加上营建成本大幅上涨情势下，房价明显出现飙涨态势，终致投机炒作再起，最近
则是在房地合一税、联合稽查与平均地权条例通过立法情况下，房价不再继续飙涨，尤其
是在美国联准会(Fed)于3月23日宣布再次升息一码，中央银行随即跟进第五度升息，五大
银行房贷利率也随之调升至1.98％之后，在购屋者房贷负担愈来愈沉重情况下，业者莫不
担忧其对未来市场走势之巨大冲击！
四、市场面：
─超额供给后遗症逐渐显现
1.推案量vs.销售率
根据住展杂志公布数据，2016年北台湾推案量8,132.59亿元，当时销售率仅28.8%，2018
年11,120亿元、销售率45.77%，2020年推案量急遽增加至12,754亿元，销售率再度攀升至
58.36%，2021年推案量11,929亿元，销售率再攀高至60.14%，2022年推案量再增加至1.3
兆元，惟销售率骤降至45.40%，市场景气急遽下降至为明显。其最直接之影响为未来大量
新成屋将会直接冲击预售市场销售。
2.2017-2022年建照与使照差距高达27.83万栋
依内政部公布数据，2017-2022年建造执照数量高达873,414栋、使用执照595,093栋，两
者差距高达278,321栋，由此一数据所衍生的超额供给问题必然会在建案陆续完工之后严
重冲击市场景气！
3.全国与各县市低度使用(用电)住宅宅数有增无减
4.全国新建余屋(待售)住宅数量
依内政部营建署公布数据，全国低度使用(用电)住宅数量高达85.89万宅(详请参阅附表三
)，此外，全国新建余屋(待售)住宅数量(详请参阅附表四)由2014年38,241宅持续增加至
2019年78,443宅，2020年与2021年分别降至68,472宅、69,721宅，2022Q2则又回升至
77,454宅！由以上两者皆逐渐增加趋势加以观察，未来市场空屋、余屋数量势必有增无减
！
以上这些数据如再与推案量、销售率、建造执照与使用执照差距、低度使用(用电)住宅宅
数相互对照，整体市场超额供给数量必然会直接影响市场发展趋势！
由以上之分析可知，在当前国内外经济充满不确定性、政策紧缩不松绑、利率调升以及超
额供给后遗症逐渐显现等四大皆(偏)空情势下，市场景气转折必然愈来愈明显，因此，房
价下跌趋势所衍生之交屋迟延、购屋纠纷以及烂尾楼等问题，主管机关应及早深入了解，
以期抑制投机炒作之外，更应兼顾产业发展与民众购屋权益！
（理财周刊 第1179期 庄孟翰）
心得：
经济不确定性、政策紧缩、利率调升以及房市超额供给四大病状逐渐显现
未来房市四大皆空