台北我不清楚.
因为理论上来讲,台北五楼抗性会比较低.
中南部五楼最大抗性就是定期的漏水维护成本.
在之前,例如2010年的时候,公寓五楼在非双北的市中心.
我们投资客入手价大概在150以内,2010年低的可以到100以内.
翻修好大概卖在230~250...超过250会变很难卖.
(你可以取我们投资客吃货出货价的中间数字当作一般屋况老老但是可以住的价格)
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12891586.html
大概这种等级)
而非五楼翻修费用通常和五楼会有差异.
主要是顶楼防水的问题,坐起来我们投资克大概都在4~5万左右.
就是顶楼先做一次表面处理,然后做防水...很基本的防水处理.
但通常效果都很有限,主要是顶楼漏水也可能从屋秃楼梯间,或是女儿墙渗下来.
而如果你连屋秃和女儿墙都做,因为工的关系,费用就会大涨.很容易破10万.
投资客通常就不做,然后从内部打针,或是内部区块墙壁敲到见砖后里面做防水.
但无论怎样,这样搞一圈就还是可能要抓逼近10万的成本.
然后你想,你房子买价1xx,可能买130,你光防水就要做10万.
喔,你说十万不多阿.
你可以想像,如果你今天买一间新北1300万的公寓,你防水要做100万是什么感觉..XD
台北公寓2600万,做防水200万是什么感觉.
投资麻烦看比例好吗,没人再看绝对数字!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
并且以上是投资客处理价....我们很熟,做事情很精准,并且做事情很基础.
一般人喔.
不要讲我那个亲戚60万还没搞定漏水事件.
(大概工班看他公寓5+6都要3000万了,疯狂坑杀他)
比较完整的作法,顶楼先全面打除,里面做不织布,然后上面上磁砖.
这样搞一片又非投资客在被坑一点,20万就去了.
你房子买1xx,防水做20万....什么感觉?
光防水工程的费用就快跟你头期款一样多,你后面还有其他装潢费喔...颗颗.
你要想,会买到公寓五楼的人,手头已经很紧了,好不容易挤出30~40万要买房子.
你买了五楼,装潢后就没钱了,你还要她出一笔20万的防水费用?
而持有五楼也是,他每个月支付贷款就很紧了.
你还要她每过几年要出一笔几万块的漏水维护费用?
so....
漏水成本过高,让五楼的买家或是屋主都痛不欲生.
所以五楼成为市场毒药的原因是这样来的!!!!
现金成本过高...
当然通常我会建议搭铁皮,铁皮光顶棚15万下去,在台风来之前会很无敌.
(铁皮是伟大的发明)
但是台风来了侧风一吹,雨从侧边近来,还是要漏的.
因此你把侧边包起来,那还是要2x万....
另外这还不包含屋凸,要彻底屋凸那一块还要包,会再多一两万.
(当然啦真的有五楼公寓的我还是会建议你这样做...不要再做白痴防水了,铁皮是伟大的)
so....在以前,五楼公寓就是修复漏水成本过高.
而且只要你不是做铁皮,你的漏水防护支出就是定期要支出.
当然到了今天,五楼公寓已经涨到,吃货价大概在300以内(翻倍以上),卖价大概在4xx.
所以相对防水的价格就大幅减少.
因此会越来越多投资客开始做五楼.
当然啦,整体市场来讲.
市场是愚蠢又盲目又反应慢的.
所以市场对五楼的印象还留在10年前.
因此你虽然翻了五楼,但是要转手除非你卖超便宜,不然同样行情下,还是明显难卖..XD
当然,如果你吃货价极低,例如一般废墟都要280成交,你一项都不做五楼.
但是今天一个200万的五楼放在你眼前,这么便宜你不吃??...不吃给我啊不吃...XD
你280卖4xx,利润可能才4x,还要跟漏水纠缠半天,弄了半天也不一定遇到超大台风不漏.
卖房子时间要比别的物件久3个月.
而做四楼入手300,卖4xx,利润也是4x,但是不太用跟漏水纠缠.
因此当然做四楼.
但是你入手价200,这样你利润暴增到12x.
靠邀你不做给我做...XD
所以没有东西是不能买的,任何缺点都是可以用钞票量化的.
投资市场中,只要缺点已经反映在价格上,那缺点就不是缺点!!!!!!!!
从2010到今天,公寓五楼涨幅有比拟豪宅,透天,美术馆,新弯区少吗?
喔不,公寓五楼涨幅还是要辗压你们...哈哈.
他单纯就是不好处理+同样卖行情要卖比较久而已.
谁跟你讲烂东西不涨?....东西越烂越老越破越涨你不知道.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13201861.html
七贤大楼拉.
干,两年前我在说这东西多少钱自己去爬.
你现在去竹北,找一个这两年涨得比他多的来听看看...XD
当然啦,对于台北.
理论上来讲台北的公寓五楼也要2000万.
工程款就算是中南部的1.5倍好了.
(我记得认识的投资客跟我讲的价位大概是贵50%)
理论上来讲,他的漏水修复费用应该边际化很大.
所以台北的公寓五楼照理说应该没有中南部这样讨人厌.
毕竟台北公寓五楼相对工程款的价差已经拉开十几年起跳.
市场再愚蠢应该也会扭转这个思维.
因此台北状况比较不清楚.
除非是台北搭设铁皮的限制问题+北部多雨能防水做到彻底的工班又少还是怎样.
所以台北的事情还是要问台北投资客.
他们在市场滚动的才知道真实情况和很多细节的问题到底出在哪里.
另外这边还是要再提醒一下.
很多人会说"啊我看某一间卖了两年还没卖掉OOXX"
之后就说某一种产品或是地区怎样怎样.
这种实在让我觉得很白痴.
行情1000,他想卖1200你觉得会怎样?
会它可能卖一两年都卖不掉很奇怪吗?
反而如果说"阿那个一出来就被扫掉了,这边好棒棒"
那更白痴,你是韭菜吗?
行情1000,他卖900你又觉得会怎样.
就像今天,协胜发在美术馆推那个什么鬼价格.
没看到才开没两三天,5x坪高楼层要被扫光了.
真实成交喔,不是跟你什么做状况还是假交易.
阿现在不是凉菜?不是刚交易量很缓慢回温,为啥他可以热销.
阿干你娘他卖什么鬼价格....所以5x坪被秒杀不是刚好而已??
反而价格被他压制到的学院建设,你看他要滞销了...颗颗.
你讨论一个东西卖的好不好,拜托先看价格.
你今天再冷,"中古屋"交易量也大概也有热的时候的2/3.
也就是说本来这边一个月买卖10间,现在好冷好冷,买卖剩6间.
阿你是当这六间交易是空气腻??
又不是股票,之前一度亲眼看到,发生某上市建设公司当天股票交易量3张...
股票才会说热的时候交易量几千张再跑,冷的时候交易量趋近于零.
所以你一定金额以上的股票在里面会拿不出来,你要拿出来会直接跌停板...
阿你是股票脑搬来不动产喔....你会死告诉你.
更不用说如果你是说绝对交易量,其实还是比200x年高...
是201x年交易量大增后,相对"历史高点"很冷.
阿你们都很爱被这些"数字变化率"牵着鼻子走,看了就觉得很可爱.
交易不是看你家巷口卖了多久卖得掉还是卖不掉决定热或冷,决定价格上升还是下降.
交易是看,多少价格目前是成交主流,以及这个主流区间是往上还是往下.
以及主流交易价格的交易时间是否拉长.
现在凉菜量缩就是.
主流交易价格停滞在一个数字区间,然后交易时间拉长.
但是依然有交易,卖的便宜的依然被秒杀,卖的贵的依然会卖两三年卖不掉.
我都不知道整天说什么卖了一年卖不掉,或是挂卖没三天就被扫掉的人.
是智障还是白痴....
你不看他的交易价格,就只看交易时间?
你病了吗??
啊我投资客去抢你们都看不到的apple物件,当天出2小时就秒杀掉.
那你说这个物件和这个区域向神一样,房子都是用抢的.
阿我几个月后拿出来,贪心一点想要多赚一些利润,所以+200万挂卖,卖了快一年才卖掉.
那你是不是要说,阿这几个月房市大地震,要崩盘了,你看他卖了一年才卖掉.
阿同一栋房子,权状都一样....一个卖两小时一个卖一年.
请问你准备精神分裂了没?
更不用说如果他同时再挂卖,然后同时旁边吃货.
之前民族国宅就发生,我这边再挂卖一间,还没卖掉的时候,旁边又吃一间.
阿你是不是要多分几个人格出来同时说房市大好和灾难了??
大概只有同时多重人格又精神分裂,才有办法让你解释房价,是这样吗?