大家好，诚心请教
假使我花1000万买间三房平车，但因为眼光普通、杀价能力普通
五年后只能卖1200万（就是跟着整体房市慢慢涨这样）
假使没有出租，那么：
1. 买入时仲介费20万
2. 五年期间利息80万（2%利率）
3. 五年的管理费抓个12万
4. 售出时仲介费48万
5. 房地合一税 (1200-1000-20-48)*0.2 = 26.4 万
这样一来，五年的获利仅有：1200-1000-20-80-12-48-26.4 = 13.6 万
以自备款200万来说，这样获利跟定存相差无几
当然，如果算上出租，总获利至少就可以加个一百多万上去，就漂亮多了
但这样是不是也就代表，中长期投资，势必要出租，否则根本没有赚头？
不晓得以上思考有无盲点，恳请大家赐教

你只有一个人，只能住一间房，剩下的当然是出租阿！

又不是人人巴菲特 哪有稳赚不赔的事情

不出租你干脆去买0050就好了…

你有现金1000万不用买了啦 躺平了啦

1.买入卖出的仲介费不会这么多，2.不要养房子

租金就是你的机会成本很难懂吗

https://youtu.be/bYLNDUjxIpw投资一定有风险https://i.imgur.com/0pTUxSl.png

没错啊，你就知道政府多爽了，赚的比你多

基本上卖是2%以上，除了小绿不好砍小绿买1%，所以卖的4%比较坚持其他要看你的要求跟行情差多少，如果仲介认为好卖他2%也会跟你签，反正卖就是看你实拿要多少也有些人买著不租是要用自用住宅400免税那个

买了不租还有一个原因，是它们觉得好卖，有租客反而难卖尤其被睡过的二手货....所以有时候会看到人家说什么七年全新屋 (这种其实更惨)别说政府多爽了，涨价归公不是孙萝莉控的主张吗0050会怕的话，可以去买2412比你自己算的5年共6.8%好太多了

你都讲出答案啦，所以才那么推自住买了不容易亏，因为自住相当于租给自己，风险低很多，不然你买房空着，养一个负现金流怪物在那边，还有高交易成本，是能多赚1大跌2缓跌3盘整4缓涨5大涨，五个情况你有四个都是亏的出租的话你就只有情况1跟2会亏钱而已，不过风险相对大，所以当房东也是一门学问

所以最不想打房的就是政府，理由是财政收入，不是八卦那些智缺理由。阿有人摆着养蚊子，因为他又不缺钱，干嘛给房客开苞，留着处女身以后也好卖

我卖0%

买了不出租，又要中长期？想中长期又不想出租的话盖很久的预售屋（2025年之后交屋）才是你最佳正解1.购买自备款不高等于开了高杠杆，50万买标的1000万等于开29倍杠杆2.未交屋前只有期款，没有贷款的利息支出，所以没压力3.因为要盖很久，符合你要中长期投资的内心想法买中古屋就是要嘛玩翻修短线要嘛长期收租玩五年中长线你的配法是那种买七期毛坯有钱没处花的那些企业主的想法50万买1000万等于是开了20倍杠杆也就是未来上涨5%到1050万你就是帐上赚了100%涨到1100万就是赚了200%因为本金付出非常低的关系反观中古屋1000万要贷款80%还要其他中介费契税装修等支出实际杠杆能开到4倍就很不错了也就是实际的自备款应落在25%也就是250万那房价得涨25%涨到1250万他本金报酬率才可能赚100%所以他得靠持有期间的租金来抵销利息管理费等支出，再回收抽回一些本金持有满一年后去询问转增贷把本金抽回来一些这样才能实现高杠杆本金投报率

所以你不适合耶你这不要收租跟叫人不准增贷一样意思 绑手绑脚让人打我是遇过增值件 全新屋全新装潢 不出租拼增值的 因为他被破处 价值就有差了

吴淡如的马猪鸡理论 你的投资的是猪还是鸡？猪要养肥了杀, 快点长肉才重要. 鸡就是稳稳收鸡蛋...这种短期操作的话, 就要找猪. 要快快长肉的才好杀.只涨20%你就宰, 那就是大半被政府和仲仲赚走了...

另外，房地合一税可以折抵，3% or 30万如果有凭证，还可以折更多眼残，原来你有计算了：（回到标题，如果不出租又没有成长爆发潜力那你当初就不该买这个物件反过来说，就算看错乱买能力不好，还是可以赚胜率极高

不出租理由？

有钱人 说不定买新房子 也不想租人 怕人自杀但这价位 应该不太可能就是

这情况是否剩用自住六年的免税额来提高收益？