楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2023-02-27 14:39:59※ 引述《MrEric (Hey)》之铭言：
: 各位房虫好
: 据统计 去年卖房有94%都赚钱
: 平均一间交易赚250万
: 虽说房地产 只要抓到一两个投资风向与技巧
: 基本上简单的事情重复做 可以一直赚钱没错
: 简单讲就是买低卖高
: 但总觉得有点太无脑了
: 想再进化一下 希望有些量化的方式来评估
: 让我们房虫不论在顺风 逆风 房市成长 衰退
: 都能够发大财 赚大钱
: 以下问题请教
: 赚价差物件：
: 1. 主流房型与趋势
: 从交易的坪数的统计
: 可以得知目前市场交易坪数的变化
: 跟着趋势走 基本上就躺着赚钱
: 例如市场趋势从3房两卫
: 转到两房两卫 再到两房一卫
: 但如果想了解 未来
: 一房一厅 或室内13-15坪物件
: 是否是未来购买趋势与该如何得知？
: 有无模型与数据
: 收租型物件：
: 1. 区域人口（工作/学生）总量与变化
: 区域人口政府有数据
: 很容易可以查到总量与变化
: 学生的部分可以从每年的入学量来推估 也不难
: 但是要如何精确算出这个区域
: 实际租屋的人口数量呢？
: 2. 区域租金变化
: 以前591还可以查到
: 该网站实际的刊登租金统计数字
: 可以知道某区域租金 平均值的变化
: （应该与实际成交差不多）
: 而且据我研究 这数字是房价的领先指标
: 例如台中2013-2017潭子的租金涨幅带动房价
: 台南永康也是
: 但后来591居然把这数据库关起来不给查了
: 不知道哪里还查得到
: 3. 区域租房供给
: 591可以看到供给的待租数量 以套房来说
: 例如西屯1600笔 南区 560笔
: 潭子100笔 雾峰67笔
: 虽然不代表整体供给量
: 但大概可以知道还没租出去的有多少
: 要怎么知道该区域 供给过剩 或不足呢
: “好不好租” “租金投报” 可以从这得知吗
: 当然以上都可以土法炼钢 田野调查
: 跟10个待租管询问
: 但有没有比较智能的做法？
: 那些房地产教授 不是应该要研究这些？
: 不然他们到底这几十年来都在干嘛？
: 浪费国家资源与税金？
要知道,你今天赚的是绝对价值还是相对价值.
短中期都是赚绝对价值.
也就是,这东西明明就应该是1200万,我可以950万入手,我利润就是一两百万.
绝对价值基本上关键就在价差.
并且短中期会有时间限制,所以就是"多少时间内要反映这个价差"
短期不用说,左手来右手去.
我买的时候我就知道我会赚多少.
我买的时候就是因为他可以卖多少.
我买950就是因为我确定她明天挂1200卖得掉.
这就是短期.
当然可以包含"翻修效应",我翻修下去他价值可以提升多少.
中期则是判断一个短暂的变化.
例如,一线蛋黄区暴冲20%,而二线也是市中心才冲5%.
买二线,不用两年他就会补涨15%.
或是新屋暴冲30%,那5年屋才涨5%,所以买五年屋,之后几年必然补涨25%.
这就是绝对价值,什么地方都可以买,什么产品都可以买.
我管他妈的基本面,那能吃吗,那只是一碗方便面!!!!
就是一个波动,我赚到就跑了.
而波动的判断就是.
短期就是直接判断他被低卖贱卖,或是屋主无法或是不懂怎样处理房子.
中期就是追着价差跑,价差哪边被放大,就买便宜的,三两下就补涨起来.
并且就算今天不补涨,被冻结,只要一解冻,就会继续补涨.
(像现在就是被冻结,造成新屋和中古屋价差非常大,所以当然买中古屋阿)
中期以前都抓两三年,现在房地合一的关系,你要抓到五年也ok.
5年是一个很久的时间.
2000年崩盘,2003复苏已经是台湾有史以来最严重的崩盘.
更久以前,1990 1980,都嘛崩不到一年,后面政府狂救,就谷底反弹.
而你中期进场就是抓"最危险的时候"做基准.
最危险的时候,例如就算有产生回档好了.
假设,新屋冲到50,回档到40,10年屋35回档到32,2x年屋28死鱼盘,40年屋10万.
那等到你看到盘开始动,无论是政府开始救或是OOXX,建商又开始推案,新屋又开始往41拉.
这时候....我就会冲去买40年屋10万的那个.
然后躺着准备发财....至少赚两倍....并且不用五年.
so....盘可能会被冻结.
但价差永远都会收敛.
今天不收敛,也是明天收敛...只要盘一动就会收敛.
当然如果今天盘是.
新屋50,1x年屋40,2x年屋20,4x年屋15.
这样要买2x年屋.
因为2x年屋不补涨,4x年屋会被2x年屋压制.
so....你一定是买"价差产生"后的低价端的最前端.
就像这一波凉菜.
新屋50,1x年屋30,2x年屋27,4x年屋22.
所以美国一开始降息循环,你跑去买4x年屋...
这就是浪费机会.
你必然买1x年屋...因为他会先跑,并且你的4x年屋要往上,还要等前面1x 2x 3x补涨后.
至于长期.
长期就是买相对价格.
今天我不管盘是怎样.
管你蛋黄区2000万,蛋白区700万什么鬼的.
我买的是一个会成长的区块.
例如这个区块会从5线变成3线,我估它会成长30%.
那我就去这个区块买一间中古屋.
最后,可能过了30年.
蛋黄区变成6000万,蛋白区2xxx万.
我在5线区本来买1000万,理论上是变成3000万.
但因为区域位阶变化,成长了30%,所以实际上我可能变成4000万.
然后当时我买的时候是200万头期款下去.
因此后面投报率非常惊人.
并且长期必然是,成长后就转增贷钱出来用,因此你会因为他位阶变化增值一值比较多一点.
所以转增贷一直都可以越借越多.
这就是长期.
他不用管你什么价差,产品.....
他只要区域是会变好并且超越其他区域,就可以了.
因为时间很长,中间早就经历过一大堆盘整和涨涨跌跌.
所以外面的风雨声你都不用理,无脑摆着.
不过当然长期回收的时候你看到的价格很惊人.
但因为时间非常的长
实际上你去算投资报酬.
会被中短期屌打.
交易时间越短.
利润越爆炸高..
有时候高到我不想讲...XD
免得空空在那边跳脚..
你就看为啥,我手上大几千万,扣掉自住也是大几千万.
为啥不是去买尚风尚水的高尚社区,玩店面,玩工业地,玩办公室.
为啥我还要切一定的金额,去玩那些老公寓老大楼的短期.
因为...你买3000万的东西管你店面住宅还是OOXX屯长期.
可能赚不赢我玩两间300万的东西.
我说绝对获利收益.不是投报率!!!!
(我自己跟自己手上的操作物件比就知道了...XD)
颗颗...
但是各位空空要感谢.
国税局干涉我们一年交易次数.
央行干涉我们贷款间数
让我们投资客不能一次玩个20间短期.
干!!!!!
对喔,短期也不一定限定玩老屋烂屋.
只是老屋烂屋比较多机会.
什么东西都可以玩短期.
但是,低屋龄和蛋黄区,买卖价差波动太低.
行情1200万,波动大概在1130~1270.
这样赚屁....交易成本算下去就光了.
所以一般是,老套房 > 老公寓 >老大楼 > 老透天 > 店面 .
不过之前玩透天一直遇到买家贷款问题.
最后一次玩透天短期,我买5xx,翻修好转卖10xx.买家贷款剩下四成,害我卖了一年多.
(过了一年,银行贷款就不参考我的买价....)
之后就很懒得玩透天.
公寓一楼也是,买4xx,翻好卖8xx,买家贷款更惨,估三成,卖快两年,最后遇到现金买断的.
(银行对公寓一楼估价一直都很白痴,拿整个公寓的单价再看一楼...有够智障)
所以公寓一楼后来是完全不碰.
透天有考虑之后升级玩10米路,买13xx,卖19xx.
这样买家贷款应该免强可以拉到五成...
不过这应该是之后的事情...
至于店面,因为店面非刚性需求产品,所以销售时间会很难判断.
因此除非是很明显就是很便宜,稍微打扮一下就可以大幅翻转的机会,不然不想下手.
所以店面之前有一间想要玩短期,下斡旋对方不卖后.
就很难看到机会了...XD
店面玩家都是老狐狸,不像住宅白痴为多数.
老狐狸的世界,要捡便宜,没那么容易...
然后回来回答原PO的问题.
原PO的问题基本上都是长期才考虑的.
中短期都无视.
原PO讲的任何东西,要产生效应,都不是10年以内会明显影响的.
10年以内,盘面的变化炒作和各种价格补涨来追涨去的效应.
会辗压这一切.
就像用原PO讲的这些.
你怎样解释前不久屏东潮州荣登台湾年度涨幅冠军?
你解释解释.
为啥北海岸什么佛朗明哥都变成鬼屋般的度假山庄.
会暴涨从9x万涨到2xx万??
我指的是面海的喔...不是没面海的,没面海的当年更便宜,但多少我忘了.
(那时候一直在想要不要买一间,以后去台北可以顺便度假住...
只是后来想到台北没有车子交通有点麻烦就算了)
而且你知道现在多少了?
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12753963.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12916038.html
像这些案例直接否定掉原PO所有的问题...XD
那原PO问的问题,在哪个状况下要判断呢?
很简单.
那其实是"区域位阶上升"的基础.
原PO应该是说了四点,但是重复打了一个项目1.
1.户型
2.人口
3.租金变化
4.出租供给量.
很典型的基础人口和不动产供需层面.
这些东西,其实在稳定的区域和成熟的都市,很容易失准..XD
因为实际变化太少了+流动性人口其实很多.
so...除非是很巨量的变化.
例如学生套房好了.
高应大迁校事件,突然把学校70%,快两万人在短短几年内给迁走.
因此直接重创建功商圈的套房市场...我那几年都叫别人搞套房远离这一区.
因为本来市场平衡下的学生套房供给,绝大多数都是做高应大学生.
突然需求直接砍70%.....杀太大了.
或是那些倒闭的学校旁边,学生套房也是重创.
但是你也会发现...灾情...
都只限于学生套房...其他产品无视..XD
而其他实际上的状况下.
数据上人口可能会有什么3% 5%的变化.
但实际上,因为年代和环境又改变,人口流动性更频繁,外加各种增额的不动产需求.
所以你不要说都市..
你光乡下好了,少子化明明就有影响,但为啥他们的价格还在涨.
而且不时都会大补涨暴冲一波??
就像佛朗明哥,那边谁在住?为啥价格可以飙这么狂.
因为...
因为资金泛滥,如果我住台北,你早就看到我买一栋在那边度假用.
同样的,老屋被买去囤货,套房被买去挂公司或囤货.
(直销很爱买套房屯,另外地上权老套房我就有知道的人是买来囤货和挂营登.)
豪宅被几个富二代合买来打炮用(免得被老婆抓包)
别墅被企业家买来跟政商乔事情用.
谁告诉你房子一定要拿来住?功用很多啊.
还有人买5+6,改成挖矿机房.
资本主义发展到今天,哪个都市不是满地身价几亿几十亿甚至百亿的再跑...
所以这些判断在成熟的区域很容易失准!!!
那这些判断在哪时候用呢?
一个区域在成长的时候用来做基准的.
例如为啥国道七号下去,我会认为林园>大寮 >其他.
因为..
林园有更多更多的产业进驻,重工业外,洲际港口三期,临港加工区也会扩大.
所以工作人口继续放大.
大寮前几年是新兴的和发产业园区在本来大发产业园区旁边.
而国道七号之后,市府的计画就是把更多制造业产业园区丢过去大寮.
所以人口这两区必然上升,国道七号是政府对这两区做的未来配套.
而必然在这两区的原因是,这些产业会跟港口有比较直接的绑定关系.
(像重工业就是在港口边,你其他地方想要也要不到...所以必然在林园扩张.)
而在这种人口会变多的基础下,必然直接产生大量的需求.
你现在是房子不够的问题...
因此原PO讲的东西,全都直接浮出水面.
增加的人口是什么类型,几岁,收入多少.
所以他们住房需求是什么.
然后人口上升是否会带动食衣住行育乐等进来.
周边的产业人口又会是怎样.
然后这边既有的不动产供给量是怎样,会缺哪一种产品.
因此做租件要做什么,做买卖件要做什么.
就像我当年去林园,玩公寓而不是玩透天..XD
因为,林园缺"廉价住宅"...反而透天很多.
你不要跟我说什么林园工作人口薪水都很高OOXX.
阿低价住宅太少,所以例如打零工的,约聘人员等等,它们会需要平价住宅.
而廉价住宅,套房在地人已经在做了,规模还不小.
(林园套房市场它们爽很久了...你们瞧不起的林园,它们随便做投报率那时候都是8~10%.
超级好租)
所以我短期去做公寓....抓基础三房家庭需求.
奢侈税绑两年,闭着眼睛出租,杠杆前就投报率10%(算10个月).
奢侈税两年解封,就闭着眼睛卖掉.
so....原PO思考的这四点.
最棒的使用时间点.
就是一个成长的区域.
你要做长期投资.
你要做的判断.
其他时候,其实都不太适用...XD
你实际到市场去看.
你会发现这四点,大多时候都是屁.
市场根本不是这样反应.