本来一篇毒瘤文的废主题 被拯救起来了
: 接下来3～5年
: 经济会处于滞涨状态
: 中高通膨+低于成长率
: 虽然可能GDP年复合成长率+通膨数值差异不大
: 但这是长期线性回归的指标
: 短期势必会因为以下理由下跌
: 1、实质收入减少耐久财延后购买（买气降）
: 2、央行抑制通膨维持相对高的利率
: 我怀疑台湾央行今年有灰天鹅会意外升息
: 因为3月可能水电大涨刺激通膨下半年爆发
: 加上滥发6000现金造成需求增加
: 可能美国利率不升了
: 但台湾央行在失业率跟外销回稳后意外升息
: 而且因为滞涨基本上跟过去30年模式不同
: 一定有很多“成功人士”没看见问题点
: 因为“明后年即将重返荣耀”
: 但实际上将会遇到中期高利率水准的问题
: 短期影响到市场
: 时间拖长了多少会有过于乐观的投资人爆掉
现在主要就是通膨的隐忧还没结束 油电水估计会再涨一波 带动通膨
虽然会带动租金上涨 但是因为食物 交通 这些需求是优于房地产的
这时候房价下修 租金上涨 两边进行媒合是必不可免的
不动产主要是一个套现未来的行为 当你去估计贷款的时候 通常不会想到通膨影响
但是当生活费一直被拉高 自然会去排挤到房地产的资金
以总体面来看 台湾房地产的成功人士 确实会有点过于乐观
因为低利率波动+低持有税保护
市场目前的凉菜修正力度 只反应 利率大概只有今年高 明后年会降息
如果明后年也不降息 坦白讲 目前价格是会在往下的
至于通膨到底是状况如何 我跟你这边有分歧点 你答案是悲观的
我答案还是偏向乐观
真心觉得 长期通膨 必须是真的有缺原物料
但是现在通膨可能是供应链 缺劳工 运输问题等等
世界原物料是不缺的 只是疫情后的再平衡速度实在很慢
就是说 我相信通膨不会再起 他会持续缓降 不会7% 6% 5% 4% 3% 5% 6%
再来就是汇率 根据套利原则 油电水这些状况 应该是"已"反应在汇率之中
最近的强势倒是很意外
结论就是 实战操作方面 我个人啦 很简单
一定要等美国宣布打赢这场仗再进场 宁愿追高 也不要冒风险
如果真的是走悲观的世界线 持续中高利率3~5年 那持盈保泰是非常重要的
: 3、住宅地域供给失衡矫正回归
: 这波大涨是不分失衡程度一律大涨
: 主因是资金泛滥+低利掩盖了抗性
: 但资金退潮与中期高利环境
: 会让很多供给无虑的地方到某个临界点
: 撑不住开始多杀多
这很值得继续讨论
一旦走入悲观线
确实会有因为取得成本低 可以开杀的疑虑
仔细推敲
首先是 预售屋会停止供给
所以最新的预售屋变得像是精品再卖 基于成本被垫在那边
最惨就是完全不开案 裁员应对 只留已开案必须继续销售
(我知道基于供需法则 建商有可能在极恶劣状况杀破成本价 要度过金流危机
但是这点容我跳过 因为个人不觉得会惨到那程度 )
至于已经便宜取得的新屋 会进行下杀修正 不过我也不到非常悲观
因为新屋非常稀少 除非太投机区域 就我目前桃竹来看 都还算没到炒作
这波新房的抢购 确实都是想住新屋的人去买的
比较有可能我倒觉得是他们会便宜卖掉旧房子
试想 一个换屋族 目前自住30年老房成本20万 市价40万 买了一间预售一坪70万
房价进入下修阶段
老房变成房价30万 预售变成50万
实际上 大家应该会宁愿小赚老房 去自住新房给他套
而不是赔钱卖掉预售屋
这也能解释最近常来信的人问我 为何没有很看坏预售
因为预售没有真的启动啊 风向不好 直接不开案
一开始盘整会优先预售受创 但是了不起0开案 怎样 谁要做赔钱生意?
老屋却可以因为持有成本 怎卖都赚
我相信上面那例子 应该是很清楚说明了
(当然上面这例子也不讨论该人金流过不了 因为就是严重到裁员
不然他买70万早算好金流)
市场会在偏高利率时候 进行房租 房价的媒合 屋龄跟房价的关系也会遭到检视
最后结论就是 目前悲观中带有乐观 耐心等待即可
然后以上偏向总体讨论 不要个体总体一起乱谈
你问我有改变新竹最顶的T1区域看法吗 ?
没有
问就是买
反正一间一间去化 快慢问题而已