※ 引述《ntuwalker (潮爽的! )》之铭言：
这篇完全是没搞清楚状况, 因果错置
先讲一般物件
为什么很多地方租金投报会跌到3%以下
那是因为考虑目前的贷款条件, 3%就很好赚了
我自己是做了20年的包租公
从月租房价比200~240倍时代, 做到现在4~500倍时代
为什么租金房价比不断提高？
因为贷款条件在这20年有巨大改变
20年前的房贷条件, 利率是4%, 20年, 成数是7-8成, 但浮报情况严重
我那时候买一间1750万, 借1400万, 月租8万元, 差不多是218倍或年报酬率5.4%
完全不考虑房价成长, 短期(六年)IRR大概是9%左右
https://i.imgur.com/5J9NVAI.png
10年前, 我原本是打算买内湖公寓, 当时选的原则就是报酬率4%
当时的房贷条件, 利率2%多, 20年, 成数8成, 已经很难浮报
年报酬率4%的话, 完全不考虑房价成长, 短期(六年)IRR差不多是8%
https://i.imgur.com/LeZNsaP.png
在利率差不多降到谷底之后, 过了几年, 30年贷款开始流行
这时候贷款条件大约是1.8%, 30年, 成数8成
年报酬率3%的话, 完全不考虑房价成长, 就能做到IRR 6%
https://i.imgur.com/rUdhfoe.png
你说为什么IRR一直掉？
这三个时期, 一般人能接受的投报本来就不太一样
20年前刚低利化的时候, 我可以保到4%预定利率的保险, 你现在能保到吗?
不行, 现在只有2.4%
至于说学生隔套物件, 以20年前, 利率4%, 20年, 成数8成, 年报酬7%算
短期(六年)IRR是14%
https://i.imgur.com/TByYN6U.png
现在来做, 利率1.8%, 30年, 成数8成, 年报酬5%, 就能做到IRR 14%
https://i.imgur.com/nSTBIYX.png
所以为什么租金报酬降？
这就跟为什么房价涨一样
这二十年因为贷款条件跟收入变动
二十年前的贷款压力, 跟二十年后翻两倍的贷款负担其实没有差太多
租金也是一样, 因为贷款条件变动
现在只要二十年前一半再多一点的报酬率, 整体报酬率就足够吸引人购买
所以并不是以前包租公比较好赚
而是以前包租公成本也比较高, 所以需要比较高的报酬率, 才足够吸引人购买
事实上, 一直是扣除成本后的报酬率在决定房屋价格