※ 引述《ntuwalker (潮爽的! )》之铭言：
这篇完全是没搞清楚状况, 因果错置
先讲一般物件
为什么很多地方租金投报会跌到3%以下
那是因为考虑目前的贷款条件, 3%就很好赚了
我自己是做了20年的包租公
从月租房价比200~240倍时代, 做到现在4~500倍时代
为什么租金房价比不断提高？
因为贷款条件在这20年有巨大改变
20年前的房贷条件, 利率是4%, 20年, 成数是7-8成, 但浮报情况严重
我那时候买一间1750万, 借1400万, 月租8万元, 差不多是218倍或年报酬率5.4%
完全不考虑房价成长, 短期(六年)IRR大概是9%左右
https://i.imgur.com/5J9NVAI.png
10年前, 我原本是打算买内湖公寓, 当时选的原则就是报酬率4%
当时的房贷条件, 利率2%多, 20年, 成数8成, 已经很难浮报
年报酬率4%的话, 完全不考虑房价成长, 短期(六年)IRR差不多是8%
https://i.imgur.com/LeZNsaP.png
在利率差不多降到谷底之后, 过了几年, 30年贷款开始流行
这时候贷款条件大约是1.8%, 30年, 成数8成
年报酬率3%的话, 完全不考虑房价成长, 就能做到IRR 6%
https://i.imgur.com/rUdhfoe.png
你说为什么IRR一直掉？
这三个时期, 一般人能接受的投报本来就不太一样
20年前刚低利化的时候, 我可以保到4%预定利率的保险, 你现在能保到吗?
不行, 现在只有2.4%
至于说学生隔套物件, 以20年前, 利率4%, 20年, 成数8成, 年报酬7%算
短期(六年)IRR是14%
https://i.imgur.com/TByYN6U.png
现在来做, 利率1.8%, 30年, 成数8成, 年报酬5%, 就能做到IRR 14%
https://i.imgur.com/nSTBIYX.png
所以为什么租金报酬降？
这就跟为什么房价涨一样
这二十年因为贷款条件跟收入变动
二十年前的贷款压力, 跟二十年后翻两倍的贷款负担其实没有差太多
租金也是一样, 因为贷款条件变动
现在只要二十年前一半再多一点的报酬率, 整体报酬率就足够吸引人购买
所以并不是以前包租公比较好赚
而是以前包租公成本也比较高, 所以需要比较高的报酬率, 才足够吸引人购买
事实上, 一直是扣除成本后的报酬率在决定房屋价格

如果用现金买的话，以前比较好赚（应该没推论错吧XD

全现金的IRR很难看..

用现金买就浪费了房子好杠杆的特性如果规定全现金才能买房 我就不投资房地产了….我挑物件是用租金回推出价 只是最近都被电到飞天

推！ 请问报酬率是用什么app计算的呢？

例如说杠杆开满之后，以前可能ROA比较漂亮不过以前通膨比较高，实质报酬不确定有没有比较高

要这样讲的话 以前定存也比现在好赚 我觉得不太能这样讲 毕竟现金买房就是比较没有效率的做法

现金买房出租 通常就是已经不在意报酬率的作法但市场大部分还是追求正常投报比较多 也是这些人决定价格

另外很多人会怕的未来没租客这件事真的会发生吗？

我觉得用ROIC比较合理

市区要没租客 我这代应该看不到

不过现在利率都2%了…. 投报率又下降

现在2%一般会觉得是短期吧 如果固定下 那报酬率也有可能跟着提高不过其实没有差太多

利率提高 成本提高 任何成本的增加或多或少都会转嫁到末端消费者 也就是可能会透过涨租来维持投报

1.8%差不多是近十年长期利率的水准

租金长期来说会随着利率调整吧 如果继续升很多的话

我以前还没买的时候真的是用1.8%在算成本

这个房客不错 不涨租 换下个房客就涨了

我前几年也是用1.8%当成本算

我目前还没有同组涨租过 原本有一个偷偷当二房东的想要涨租逼走他 结果想想还是直接摊牌解约 毕竟合约上有注明不得转租 然后也没扣他押金

其实我这边用的报酬率跟贷款利率 都是用我当时实际考虑的数字 我这几个时期都有买啊XDD

现在成本喔….现在是他妈的一直被贺成交各种巴头

90天票券利率最近有降一些

1000万月收4万多 这种现在应该很难找？

拼报酬率当然是杠杆开满啊…每间都六成

IB大是我的楷模~好强~

想问s大 要怎么知道租客转租呢

过个遗产或赠与 成本就会增加了

2%利率来算,贷20年年报酬率要4.9%,30要3.6%才能自偿?

现在差不多是3.5%

租屋处贴的房东维修电话是S26的吧转租的承租人有东西故障要问时就知道了你下次在合约内注明转租加扣解约处理费一周房租重新找租客+1周

1000万要月收4万，三年前台南一堆开价就达阵

我就好奇 房价没涨，每月租金小于房贷 为啥是赚

楼上我才好奇你理解房贷是不是有问题。。。

租金只要大于利息就有利润

不是正楼上，是上面某个

I大跪求 excel 试算表分享，谢谢

警卫帮我看的我第一次还有传讯息给房客 问他是不是住不同人 结果没承认后面警卫还调监视器给我看 明明就不同人

推深刻的算法

其实一定资产以后，存股存ETF简单多了也不用管理房客。房子强在杠杆特性，一开始好用，之后比例就可逐渐下降

一千万的房子月租能拉到快六万~太神了

最后一句话是核心

好文推

推！

Fulva9507 请问我理解房贷哪里有问题？麻烦清楚地讲一下，谢谢

北市安全 但是门槛 报酬率低啊

他是说stpada吧

IB大，表上是一千万总价的房屋，以北部来说只买的到套房，南部则是大楼两房没车或两间公寓，这样要做到月租四万多...其实有点难度吧，尽管租金在涨，行情也没这么好啊

那个是说stp 啦 一个连本利和都搞不清楚的

Tylose不是在说您，您往上看就知道有个奇怪的人

其实还真的偶尔会遇到不知道什么是本利和 这种就对牛弹琴

有人以为本金是塑胶的勒利息 持有税 管理费 才是消耗租金大于 利息 管理费 持有税 只要长期缓涨 基本上 就是赚多少的问题还有计算税前后

其实还有本金的机会成本，所以宽限期要开爆转增贷要30年哪间银行比较容易阿? 国泰好像可以?

租房买房 本来就是头期的机会成本如果可以赚超过你送房东的才会赢但每个人资金的机会成本不同 所以这部分看人

我说的是本利和的本金啦...现在不是讨论投资吗?头期的话IB大已经量化成IRR但上面k大说的消耗没考虑到本利和的本金机会成本

喔喔 你说的是每个月投入的本金 那去算的话的确还会降低投报一直到接近总投报

如果能每5年就转增贷一次重算30年的话应该影响就不大所以我上面才会想问哪些银行转增贷30年比较容易XD

所以还是在于资金的运用程度台新 国泰都很好谈应该说如果你使用其他投资工具获利幅度可以稳定超过房地产 那你拿来买就不如那去投资

@ZackRyo 那只是用每一千万是多少本金利息获利率，@askey 一千万租六万，20年前算标准的啊，没特别强，更强的都有

我是想说，现在要找本利和的物件都比较难一点，所以是想问说表上的假设租金怎么会那么高，是我对租金市场有什么误会吗像在南高雄，6年左右的2房大楼租金大概15000-16000左右，总价则在700-800只cover成本我觉得是算比较容易的，得益于低利率，最多就是自己补一点钱而已，但这些都是本金

那你为什么要买6年的出租

我有看过2x年屋，投报更好，只是一千万就能月租4万真的太强了，想知道那是个举例还是目前真的可行，老屋的话我只能找到本利和的...

出租的话新屋的加成太少 不如买老屋出租Cover本利合就很强了吧

IB大那个才叫强吧 跟鬼一样

最后一个吗？虽然是举例，但我的物件就这个收入我买三千多，租一年150我买+整修花不到3200

太鬼了...是说3200物件，手骨真的很粗

但是现在没办法一次买太多间了

北高雄二房大楼17000～18000 总价也约700~800相对南高报酬高一咪咪

Cover 本利和基本3.5%以上都行吧 30年 2成5的话你买套房比两房投报更好 以租金来说

感谢s26大指点

其实每月还的本金没有机会成本的问题，自住另当别论，真的很在意资金效率，可以用理财套出来。

指点说不上 其实取向不同 两房车在交易时就比套房吃香不同物件不同地点都有不同的强弱项

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