一、动机：
最近办了两笔房贷，跟银行行员聊天之后，一些心得纪录。还请不吝指正，多多交流。
二、内文
单元一：我到底能贷多少钱？
这牵涉到几个概念，
1.银行能接受的收支比是50%，最高上限70%。
2.每100万的月还金额：20年大约是5000，30年大约是3600。
保守的银行通常会用20年算，因为不是每个人都能贷到30年。
所以算法就是：
(平均月收入x70%)/0.5x100=可贷金额（万）
例如：
我年薪120（或月薪10万）
可可用于贷款的金额上限就是70000
可贷金额就是70000/5000x1000000=14000000
大概可以买1700万的房（贷八成）。
单元二：如何评估收租物件的投报优劣？
这是我比较常思考的也拿出来跟大家讨论。
先设定几个前提：
1.银行全额认列租金收入。
2.使用20年贷款贷8成。
3.每一百万月还5000。
4.自偿：租金大于等于本利和。
5.收支比选择上限70% 。
配合单元一，得出算式如下：
if 贷款本利和=租金（单位：万）
then (物件价格/100)x0.5=月租x收支比
ex:
物件价格200万
200/100*0.5=租金*0.7
租金=1/0.7=1.42（万）
结论：
（1）租金要能自偿贷款（现金流角度），200万要收租1万。
（2）租金要能一直平衡收支比（银行角度：多房），
200万要收租1.4万。
举例：
假设收租12万我揹三房2400万房贷，这样表现如何呢？
1.从现金流自偿角度：
以八成论，等同我买了总值3000万的物件，理应要收15万，在及格边缘。要自己贴钱缴贷
款，还不到财富自由。
2.从银行负债收支比角度，
贷2400万要收入约17.1万，也不能过关。
所以必须再提供工作收入5万，
或者是另一间房子有收租但是无贷款，降低负债比。
以上，写完了，欢迎讨论。

大致上没错，不过如果跟银行熟的话就不一样了所以要努力跟银行打好关系口袋、信用、搏暖交朋友金额不大的话，分行自己就解决了丢到总公司去大概什么都不用办了，除非你是有钱公众人物常常来往的话，口袋不需要想像中那么深

贷多少钱那部分好像没您说的这么严格….

谢谢分享~

例如某个放款机构，五六个人讨论决定条件你认识三个就可以了，或是认识他们的长官一个就够了贷多少钱的部分，原po用20年算是保守计算，我也都这样算从来不用30年计算去评估物件的

月薪六万能贷840差不多，我跟我老婆扛1600的贷款

分行可以处理的都是小事

难的应该是找到投报率这么高的物件，北部总价投保率要5%几乎只有公寓隔套能做到

资讯透明，已经很难找到愿意便宜卖的屋主了觉青最爱的资讯透明就是让每个屋主都用实登天花板当地版

夫妻到话是收入合并看吗

分析的非常正确啊。当然随着收入之外的其他条件，像是存款、股票或其他动产不动产，贷款条件也会不同。纯粹看薪资就是如这篇讲的一样

感谢分享资讯

5%没那么难啦

以文章2400的例子来看,年收益6%还不行,要8.8%以上耶!!贷款买,又要 8.8% 以上,这大概只有独栋学生套房才有可能。

抓20年8成跟自偿的关系吧 数字没很认真算另外没自偿也是赚钱喔

谢分享 最近才在拿网络的 房租年化率档案在修改

推，但收租件分析有点脱离实际面简单算，1000万两房平车出租租金含车含管从两万到三万，但要三万才能完全自偿。30年来说的话。

现实就是找不到完全自偿物件啊 这种物件一直买一直贷可以自己无性生殖 市场上有的话当然马上被买走啦

感谢分享

谢谢分享！

自偿件我有两个啊 一个是养出来的，一个是买的时间棒

好清楚的分享，笔记中

收租好处是放大本金风险低，但投保蛮差的。

感谢分享

我看纯自偿的增值空间好像都满低的 有点像0050 VS 0056的感觉

自偿件我有六个 有一个因为升息一个月要贴500进去 我是用当下去算 也就是说通膨涨租 下次他就也能自偿了租屋件跟增值件本身还是很多人会混在一起两房车要走买卖而不是收租 只要挂车位 租金投报就会难看所以我每次买收租房都会跟仲介说 不要有车位的但我自己以前也买过几个独立权状的车位来等增值后卖掉

200万物件要月租收1万好难啊啊啊。 我找到300万月收1万的就很开心了

先推个

请教您 有点不了解结论2为什么要再除以收支比？本身可以自偿的话 不就表示已经收支平衡了吗？

楼上 他希望可以挺住收支比一买再买啊自偿但收支比下降最后就会卡到收支比不足

不好意思 我可能没说清楚 以文中例子来说自偿不就表示不会动到月薪10万的金流了吗？既然这样不就可以一买再买了？因为金流还是有10万月薪还是我哪边没考虑周到呢