各位房版前辈好，之前有上来问松山上班想在林口 A9 购屋的计画，
很感谢各位打消我的一时冲动。
这阵子工作忙比较少看，
但也断断续续到处看了几间。
主要集中在文山区万隆辛亥、内湖区文德、大安区卧龙街一带。
都是老公寓为主。
最近看了一间文山区万芳社区国宅七楼（顶楼），有点心动，
但因为经验不足不知道这种老国宅到底适不适合买，
因此希望各位能指点迷津。
物件基本资料：
万芳社区电梯国宅，40年。物件在七楼顶楼。
权状 17.8坪，2房，主建物12.5坪，附属建物1.3坪
实际现况是浴厕和厨房一半是阳台外推一半是增建。
另外有两处铁铝窗增建。
屋内实际坪数大概有到 17-18 坪左右。
开价 1150 万
== 先讲我看到的严重缺点 ==
1.
四十年老国宅，真的很老旧。
尤其梯间地下室油漆剥落严重。顶楼电视线乱拉，
一楼出入楼层昏暗，且五户一部电梯。
2.
据房仲说都更无望，因为整个万芳社区好几栋 12层、7层、5层国宅，
竟然通通是同一块地没分割，甚至管委会都是一起的。
所以要都更的话，不只你这栋楼所有人要同意，
其他栋加起来一千多户通通要同意一起更下去，简直天方夜谭。
另外整个万芳社区后来都划入山坡地限建，
只能走危老，又是低容积住二，建商大概也不会有兴趣。
四十年老国宅再过二十年会怎样，没人知道。
3.
物件在顶楼，天花板似乎有轻微漏水。
有三处大概手掌大的油漆剥落、一处霉斑。
4.
物件本身外推推好推满，没有阳台。
我想破头想不到洗衣机可以放哪。
== 接着讲优点 ==
1.
地点真的很好，
离万芳社区捷运站两百公尺，搭三站就进台北市区。
附近环境也很舒服，到处都是公园绿地，又安静。
虽然几乎没商店，但我和另一半都很喜欢。
2.
买得起。室内坪数够。
台北市在捷运旁边两房实际使用 17 坪，1150 万，
好像真的可以说超值。
两个铁铝窗都外推至少 70 公分，晾衣服没问题。
底下深度也超深到地板，还可以堆放东西 = =
3.
屋内状况好。
屋主四年前整个重新装潢，水电管路重做，
地板全换耐磨木地板保固十年。厨房卫浴也重做。
基本上可以直接搬进来住没问题。
房仲唯一建议是补个防水漆可以再战十年。
4.
住户素质看起来还可以
虽然大楼超老旧，
无论是梯间还是地下室都完全没有任何杂物垃圾。
也没有被乱占用。其实不会有脏乱感。就是很旧...
5.
关键设施有在更新。
电梯七八年前有换新，三菱的。
消防设施外观看起来很旧打开来里面也是新的，有定期检查的章。
我有去看万芳社区管委会的纪录，
看起来运作的很正常，全部社区加起来公积金有个七八百万吧。
电灯水塔等东西坏了都有在修缮。
只是我猜因为一千多户分这些钱其实也没多少，
所以美观部分的问题（例如梯间油漆脱落）大概没人肯花钱做。
只肯做人命关天的部分...
== 以上状况报告完毕 ==
总之以我们 1500 万以下的预算来说，
万芳社区台北市、两房、近捷运环境又好，
开价 1150 远低于预算，这条件真的是没得选了。
我和另一半也都是不介意老房子的人。
只是真的很怕四十年老国宅不知道会不会住几年变危楼又不能都更无家可归。
现在很犹豫要不要进一步谈。
希望各位能给点建议。
万分感谢。