请教各位大神，假设再目前喊空的时候进场，
假如买了总价740万的2房来租人，头期付了148万加上简单家具电32万共投入180万成本，
然后每个月收租金2万含管，假如未来平均房贷利率涨到3%来算，每个月要还本息约2万5
，所以自己要每年要再贴6万算进成本，6年后假如房价一直没涨一样卖掉740万，6年来我
投入的成本180万+6万*6年=216万，此时房贷本金房客帮忙缴了80万（算我的获利），80
万/6年=13.3万
总结：216万投入6年房市，6年后实拿80万，每年投报率稳定约6%，请问我这不求上涨只
求不跌的计算哪里有漏洞吗？

你还要算一下房仲成本 不过大致上没问题

我是懒得看你怎么算 但我是这样操作的交易成本我会放更久去摊提

我也是以不涨不跌的情况下去估算这个物件能不能出手

我大致帮你按一下 空窗期就设每年一个月 税金每年各5000

家电成本我帮你算进总价772万, 六年后卖740万

其实收租件可以做到不止6% 空租可以更短

蛮不错的 这个在哪

管理费扣扣 总投报差不多3% 没到不错吧 至少我完全不会考虑你看我连去年都买到571 租人不含管16500 还免整理可以直接入住

看他装潢费用这是新房吧 用新房来看我觉得还ok中古屋有冷气窗帘了 要花的钱应该不到10万

楼上上s26大找到这个投报厉害

家电家具花超过30万也太佛吧

对我的家具家电不含冷气不会估那么高那间还因为现在房价涨 我手上还有几间总投报就超过4%的

被你发现永动机了

那还是因为我做大楼独套 根本不太用管理的我现在最呕的就是 去年12月有一间我估房租在16000-16500 的 算上社区最高单也只要530 但接近鹅子预产期没碰

生小孩更要买阿!小孩常常都带财

然后咻一下 物件没了

还好啦 屁眼还在一切OK

你都没考虑过租不出去的金流问题耶

干 有时候都被搞到精神耗弱了做租屋件哪需要考虑租不出去的问题啊

location location location 大概就这样 再烂都有人租

家电32有含装潢吗？新屋吗？新屋32还可，中古太高

理想总是美好的，你懂挑房子吗?你确定你的房子租的出去

打开591随便一区都有几百间在出租，你的利多在哪?你懂挑房客吗?过年前出现好几篇怎么赶房客的文章

我是觉得板上做增值件的比较多 也不太了解租屋件 也看不上租屋件的利润就是了

你会基本的修缮吗?东西坏了你有本事修吗?

111哥不要在抬杠了啦 北高两地让你选 看你要挑战西卡的拆门还是我的锁磁扣关水闸

靠北 东西坏了不能叫水电师傅修喔 我就算自己会修我每个月还是有把一部分的租金规划拿来修缮用

不是每个人都像S一样可以吃饱撑著在家当全职爸爸当然可以叫人来修阿，那叫"钱"

你真的不是没当过房东就是不会当房东 不然就是增值件重划区搞不懂市区租屋件的状况

当房东也是要作口碑啦

可是说实在也没那么多好修的

S常在喊的增值件，你懂得买吗?

怎么在板上变成劳心劳力又没人想要

我之前半夜懒得出来 也叫过水电帮我去换灯泡..

老屁股的包租公包租婆那是闲钱买来的房，你想跟人拼

而且真的没那么多东西好修 去年一整年我就只修了一个水龙头 花了五分钟 快接头有垫圈 还不用贴布西路缠来缠去

但说实在 这种情况很少

差不多 我记得换灯泡也是这个钱

实际上 公寓出租套房 到最后管理麻烦拿出来卖肯定一堆吧不然为什么房仲网一堆在卖?

红明显 房市吸血鬼仲介吃掉你一半获利 而且还不用负担风险

何况现在社宅的福利好 材料费 工钱 在给5%开发票 政府

什么都不会就傻傻的进场，最后一只老鼠欢迎您

房市好 你说高价转手 还能赚 问题是 也要撑到 等到

我是觉得佛心 因为你叫我跑一趟500出工 我会挂你电话哈哈哈

说实在 我常常在想高价转手 但一直都没做

去年转移量不知道出来没 之前一年转移20-30万 市面上有一堆有什么意外 何况还有钓鱼跟诈骗还有重复的

我住月中没什么开信箱 前天一次拿了七封房仲的开发信

当专业房东 真的没哪么简单啊~~

真的不难啊

你只要做好一件事 挑房客 其他都很简单到底难在哪 你说我们勉强算年轻人还知道上网查资讯 那些老人家当包租公婆也没那么多毛病恶房东恶房客真的相对少数啦 不要以为上网抱怨就是很多不然你看租赁纠纷社团不就崩溃那跟过得爽的不会上婚姻版抱怨一样我也很想问 去年整年就一次维修 一年很少超过五次维修最麻烦的就是我每年会重签 至多这样而已 便利商店买租约然后寄放警卫 房客签好再去拿 平常都房租已汇 难在哪啦不要看些没经验的人乱估价格 什么花上百万装潢给房客住 退租花十几万整理 谁这么佛通知我

我去年买北市捷运附近710 满好租的 18000

你算错了 房价只涨不跌 翻倍再翻倍，房屋价格跟租金都能上涨好几倍，这样投报率就不是年化6趴了

交易成本买1%卖4%，先被吃掉房价的5%..还不含房屋地价和所得税......听起来有点普

房价涨跌不计 租金还真的没看跌过 租金真的很稳 一旦发生租金暴跌必然是有更多大事件的发生 届时该担心的是别的事情

单利6% 指数是复利6%而且房子长期还是得面临折旧问题道琼127年指数喷了890倍，平均年复利6%

s的套房在新庄 ？ 你那坪数是室内实坪？ 12坪套房？这个算一房一厅一卫+小流理台 了吧不算套房 套房不都是4 5坪

权状12坪小到靠北 我介绍都说很小 没公设 先讲缺点不过室内也是不止4.5坪啦你如果只有4.5坪多半是改套 改套投报不止这样啦 但相对管理上会麻烦点倒是真的

你是什么格局？ 有一房一厅吗 有流理台吗

哪有那么多东西要修啦，我还裸租让房客自己装潢，自己负责，房子到期回复原状就好

所以在收租上还可以细分 店面 商用 一般住宅 一般住宅还可以分 透天 公寓 社区大楼 然后有没有整层出租还是分层 都是不同的收租件 获利跟需要投入的部分也不相同

租屋股神来了

我的七间都能开伙 自然有流理台

我觉得对散户包租公 来说 最主要是找人 跟管理很麻烦

我朋友在台北市 老公寓 隔成好几个套房 最后也卖掉不玩了毕竟大部分人还自有正职工作

你都是电梯大楼社区？

鹅子吃饭时间快到了 我先去准备嗯 我不碰公寓的

比起无脑指数，买房租人太多麻烦点房子旧掉管路要重拉，还有可能漏水问题要解决如果遇到雷租客，房租收不到最算了可能还赶不走光房子超过一定数目就不能贷两成成本就会被套垫高你这算法只能小资小确信算法资本太大最终还是只能放指数

同社区当包租公婆的未必像我有装修背景 但也都清清松松

老公寓 不要去隔 正常租给签长约 稳稳赚就好 报酬不高

那个我身上八笔贷款 7成5 两个挂1六个挂4

有些人就是台北市老公寓不想卖 摆着等都更去外面买新的

目前大部分的问题都有办法解决 会说有问题的 至少目前看到的都是没经验或不懂

靠背frank111超怕有新人加入包租公笑死耶，恐吓技能连出加大招叫：最后一只老鼠就是要加入包租行列才知道到底好不好做啊没尝过甜头都听人家在讲，哪知道赚头和挑战在哪

站在房东立场 我当然希望一辈子租房让我赚钱 但说真的船大不占海 就算有人愿意加入包租公婆行列 我觉得也没啥好隐瞒的 搜寻我旧文 我应该从挑房借贷买房管理都有写过

新竹园区套房 成本380 收1.5/月路过

但请不要买增值件然后问我为啥没跟租屋件一样状况…

收租好啊，从早睡到晚半夜追剧也不怕失业股票跌到烂掉也不干包租公的事...！！

版上专业包租公 会刻意避开有大量社会住宅的地方吗还是一切看收购物价价位~~例如桃园 林口 ~

我会避开耶，因为社宅旁房价感觉涨不易...我其实喜欢增值潜力，出租只是顺便

我觉得扣掉交易成本几乎没赚钱耶，有回文写计算方式，如果有误还望版友指正

无脑要人进场，那叫害风险算一下就知道了，先算收入，月收两万，一年24万，六年144万，好多好棒棒

就是这样ㄙㄨㄢㄚㄉ但总价3%报酬率 台北好找吗

再算支出，750万的房，贷600万，成本150万，只还息不还本最大利益，3%利率，年息18万。六年108万一买一卖仲介费全餐6%，45万家具家电算耗材20万，。成本150万放银行定存1%，年收1.5万，六年少收9万。房屋税地价税保险算一万，六年6万总支出188万，有赚吗？还没算我刚刚说的房东讨厌的事，租不掉，碰到奥房客，维修东西

如果房东租屋没赚，台湾就没有房价高问题了。投资房产的人=让自己资产倒退政府根本不用打房。如果现实世界没发生这种事情很明显就是你算错

原来房东那么难赚阿？ 那鲁空靠北啥？人家佛心买房来租给你们 又那么难赚所以房价涨不关房东的事嘛 这么难赚 房价涨不是更难赚

真的 你各位一辈子租房 记得要感谢房东租房给你各位好不好房产难赚 包租公好惨 行不要算我旧文也算过… 反正每次认真新警察也是一下就跑了真要说就像我一开始推文说的 这个投报我觉得以出租件来说不行 但是像s大说的考虑是新房那也会有一些其他期待 再来就是租屋件我是会建议放十年以上

哈哈对楼上 包租公超难赚的 千万不要来赚啊唉啊啊真的笑死了 excel理财法真的好棒棒 把自己都算穷了

所得税？

以后记得给房东感谢状啊啊啊

以我自身来说 几乎一年一间到现在八间 真的很难搞我早就跑了

s26大 胡说 包租公注定劳苦一辈子又赚不了钱

像sway 张金鹗看空叫你各位不要买 结果后者一度买到四间 这种IB大说的口唸经手摸奶行为 我是做不到我不止一个房客问过我买房好吗 我都跟他说买房好 甚至当过房客军师 最后买了A7跟江翠北唯独一个在做理专的房客问我 我跟他说你投资的获利超过买房就投资

因为租房通常是 头期款都没有的人 或是短暂需求的啊

政府抽2成

奇怪，怎么会有人利息算3%然后仲介要算到6%又不算房屋通膨率，这样买就先亏6%这么怕别人变包租公喔上面那个frank杠精真的好厉害喔，什么投资都算得这么准，好棒棒

真的很矛盾 我看一些人整天在狗干房东 怎么现在又房东超难超辛苦

以上各位高手的鉴言我都吸收了，此件算增值件（开案约17/坪）我只是再想等今年交屋我要卖掉赚价差（当初买25/坪，目前附近实登30/坪），还是要先出租等后续附近商业重划区规划完再观望，只是卖掉赚完价差手上资金又不晓得如何找到更稳定的投资标的

s26已经讲出发财金言了 每句每天唸三遍...不用一直想

增值件我以前也有做 出租高过利息我觉得就行了赚价差的物件很难有正金流 他比较像扑满 存好一次杀懒惰点真的考虑收租件 金流为正 就放在那 长期持有 哪天想换目标了在卖掉

请问s26大所谓的正金流是怎么看的呢？原谅房市小鲁我没见解

我请教s大...一栋地坪20坪左右透天4楼可以改几套呢

天啊我的状况跟你真像

如果是问我 我不知道耶 我不碰改套的这部分 有专门在做改套的工班会出图给你 让你选怎么改怎么隔

改套赚得多，麻烦多也正常，哪来白吃的午餐。

前面漏看 抱歉 正金流就是房租大于资金成本（借钱的费用）+持有成本（税金 保险 修缮 空租）就是物件达到自偿 你完全不用在投钱进去好处是像我从去年五月开始停工做全职爸爸到现在 我不需要贴钱去养那些房子前面打太快 房租大于贷款的本利和加持有成本才对增值件难自偿 但不代表亏钱 因为本利和里面本金是可以透过转增贷或买卖拿回 但是你会需要贴钱去缴贷款有时候会在租金投报上产生分歧就是因为做增值的未必理解作出租的但一个物件不是那么的极端 但会有偏重的属性 就像我前面说的 出租件3% 我连出门去看都不会 直接ben掉 但考虑到新房 我是可以接受降低一点的 就像我分享去年买一个3.5%的 他屋龄才四年 又免整理 所以价格上我可以接受出租件我一般不会只放六年 也不会花到30几万去整理 不过增值件不同 他是可以多投入一些成本整理进而加分到买卖上来回收 你抓六年大概就是免税额400万吧所以如果你的叙述是增值件 一切就合理多了 如果是出租件 真的不行

3%利率是他对未来的预期，我现在还息不还本的利率是2.5%他也认为现在可能是高点，所以开头的期望是房价不涨不跌就是通膨吃掉折旧，房价才不变，很难懂吗?一买一卖仲介费全餐就是6%，才七百万的房子要仲介让利?要投资一个项目当然要把可预期的风险都算出来支出和收入算起来就是这么多，加减一下就知道有没有赚了有本事的的人可以把支出降低，但要有本事阿正牌包租公包租婆的房子可是没有贷款，房租稳稳的进口袋赚那精美的"3%"租屋投报率。若要算上贷款2.XX%3%-2.XX%，赚那0.X%的获利，你高兴就好

没房仔真的很会替房东担心耶笑死葡萄真的酸

我还是一句话啦 frank 如果不会当房东我可以跟你分享经验 上次租霸文已经看你再杠了 人生什么东西都怕东怕西不如回家喝奶你连算都不会算 真的口怜 你应该不是不会当房东 而是没当过房东或者数学体育老师教的就算拿3%来算 你也是全款才3% 自然不用扣利率你一旦有贷款 3%杠杆后绝对不止3% 你要也是那杠杆后的利率去减怎么会贷款 但又用总投报去扣 这就像都现金买房好 还他妈的扣利息 你是故意还是真的不懂反正网络平台大家都有言论自由啦 真的要去信的也是个人选择 我只有自己做过的才会很笃定的推荐别人 因为如果只是听来的 有可能会忽略没操作过的细节何况大家一开始说的这租屋件有一些不好的地方 结果原来是增值件真的不想讲你这个人了

笑死人，真的拆过门赶走租霸再来说嘴吧自己都没做过的事，鼓吹别人去做，死的是别人当然无所谓被告不会怎么样?你可以闲闲去跑法院，一般家世清白受薪阶级的谁要去跑法院阿房东获利天花板就是3%，银行利率2%多3-2. %，赚那0.几%的钱说好棒棒，开杠杆?只拿三成出来最多也不过是3.3%的获利，还没算其他成本咧，算进来扣一扣，还不如存银行赚定存省麻烦咧那买房赚什么?赚涨价阿，不然咧，还专业房东咧

笑死，你这种杠精真的是只挑自己的假设条件