和女朋友看了一年的房，接近100个物件之后，终于找到未来十年的家了。得之于乡民太
多，希望能够多少回馈一些自己的经验和观察。
在看物件前我觉得心态是最重要的，第一件事就是确定自己有没有这个需求，我和女友在
公司附近租房，1X年社区主建物不到十坪的三米六夹层大约25K/月，住了一年后真的觉得
受不了这种空间，于是开始寻找公司附近平面至少1+1房、有阳台有独立厨房的20年社区
发现租金大约都在35000以上，虽然负担得起但是也让我们萌生买房的念头。再考虑到我
们的投资大部分都是存股，没有过人的投资天赋，于是就达成共识开始寻找物件。
第二重要的是认清自己的能力，算出自己的负担上限后再打开591和乐居，爬一下新案开
价和实价登录，然后慢慢可以得出自己的能力范围可以负担什么区域、年份、坪数等等。
同时可以开始找仲介带看，或是去新案场吸收资讯，不但可以实战练习，也可以缩小自己
的范围，确定自己对物件的条件。切记，一定要写下所有要满足的条件和不能接受的条件
，这是底线和原则。
这个认清自己能力范围的时间可长可短，我们大概也是花了一个月才选好区域、写好所有
的条件。我并不推崇过度节俭来养房，人生不是只有住的需求，所以在规划时真的不要把
预算抓得太紧。评估后我们的主要条件是离捷运站步行不超过10分钟、30年内的电梯大楼
、平面正两房、有保留至少一个阳台、房间一定要开窗、主+附大于15坪等等，最重要的
是成交价要在2000万内。
确定好条件就可以开始看房，首先约好每一个物件都养成做好功课的习惯，区域均价、学
区、交通、嫌恶设施等等，到现场后不管电梯大楼还是公寓，仔细观察顶楼和梯间的维护
，了解潜在邻居的素质，社区留意公告栏和公设，观察管委会的运作状况。物件内部看越
仔细越好，墙壁、楼地板高度、二工的细节、采光、通风等等都是重点，越了解物件才不
会有资讯落差。
出价的部分真的不要客气，我自己就是从没什么兴趣的物件开始练习出价的勇气，出几次
之后就稀松平常了，爬文加上询问长辈和朋友都是建议从8成左右开始，以2022上半年来
说，从八成开始出仲介没有一次收过，好物件开价合理，当天开放马上成交的案子也遇过
，三天内成交的更是不在少数。各种秒杀，杀得我和女友各种怀疑人生。所以看到50间之
后，如果物件条件看起来不错、开价合理，我就会带着斡旋金去看房。下半年我的观察就
是看房的人数真的有差，上半年常常社区外面站了一堆各种颜色的仲介，一次两组、三组
进去看都是常有的事。2022下半年成交价也开始趋近于社区最高单而不是各种跳空10/坪
、20/坪在成交，议价空间真的越来越大，试探性出价仲介也会接球、讨论，而不是直接
打枪。
怎么判断是不是好的物件？这就是为什么版上前辈都建议没事就去多看几间，看多了同范
围的物件，就知道行情在哪开价合不合理了。这个部分可以搭配去新案场吸收代销整理的
好的资讯，增进自己对区域基本面的了解，也可以评估预售的付款方式和等待时间适不适
合自己，我们因为马上有自住需求所以几个很喜欢也负担得起的新案也只好忍痛放弃。
培养多位仲介也很重要，每一家都至少要有一个沟通起来能接受的仲介，毕竟每间都有不
同的物件，出价的时候除了找自己的买方经纪人也记得别家出出看，或是直接找接案经纪
人，常常会得到不同的底价。不嫌麻烦的话像是请亲友出低价助攻之类的方式也可以试试
看，反正也没什么损失。
斡旋的部分第一次真的很紧张，第二次开始就无感了，重点就是把底线早早跟仲介讲清楚
（第一次没有踩很硬所以来来回回三个小时也没有什么进展），怎么下斡旋、议价，仲介
了解你的底线和条件后就让他处理，底线踩好当然不表示没有空间，但是这部分千万不要
透露，让自己暴露在资讯不对等的状况下，像我们最后成交就是总价加了20万。
最后分享一下我们的条件，我和女友不是什么PR99或是含着金汤匙长大，我们都是八年级
前段，国立大学学士，双薪1.3M+1.8M(出社会五年才达成），当然也有幸运的地方，原生
家庭愿意赞助百万以上的装潢费，所以我们可以看不带装潢的中古屋降低负担和预算。原
生家庭也都只有老公寓自住。观察身边从小到大的朋友、大学和高中同侪、科技业和金融
业的同事、看房过程遇到的其他买方，有的原生家庭直接现金全额付清；有的自住房增贷
给小孩当头期；有的双薪PR99；最多的就是手上直接有准备给下一代头期的现金，连增贷
都不需要。所以版上前辈说的都是真的，我们的条件真的非常普通。虽然我打从心底很难
喜欢版上一些前辈对房地产投资的态度，但是这不代表他们说的不是实话。成年人让自己
的喜好左右判断能力是不负责任的。
看房的过程很多年轻人被震撼教育我很能理解，新案一律100以上，成屋也是随随便便90
、100在开价，如果你是出社会不到十年的年轻人看到六都蛋黄区的新房子开价觉得很夸
张，没关系很正常，我们也是，也许版上有钱人和投资客的话很直你听不进去，那你可以
参考我和女友的心态，如果你下定决心要买房，做好规划，认清自己的能力，那为什么不
去看看蛋白区或是蛋黄区公寓、老大楼呢？先住个五到十年，持续精进自己的本业收入，
能做一点稳健的投资当然更好，等到有能力再去买更新更舒服的物件，房子如此，人生所
有的消费不也都如此？
最后要感谢版上所有热心的乡民，尤其是ceca大和IBIZA大，还有NovaShin大，甚至愿意
帮素昧平生的乡民联络案场熟人争取条件（虽然最后没有成交但是超级感动），我可以用
亲身经验证明他来房版一毛没赚我，还花时间从中帮忙联络，再次跪谢！