这边解释一下蛋黄区两千万以上现在遇到的问题.
(我完全只针对美术馆和农16....其他地方不一样请不要乱套)
一般来讲,刚性需求产品.
高雄价格还没有高到不可攀.
因此三房平车还是主流.
也就是室内空间22~24坪.
这种坪数可以下住两人上塞5人.
当超过5人,钱又不够,基本上不会强留蛋黄区.
当然对于住两人则是奢侈品走向很大的型态,那是另外一个故事.
而三房平车目前大约在12xx左右成交.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12295393.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11966648.html
而在上去就是四房平车.
也就是室内大概30坪左右.
也就是目前我住的这种.
这种就是在更扩大一步.
一样下住两人,上住到7人.
(三代,爷爷奶奶,夫妻,在三个小屁孩..XD)
价位大概在17xx~1800.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12301700.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12182543.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12100061.html
理论上来讲,四房平车的刚性应该比三房低不少.
但是因为释出量的关系,所以"基本价格"的四房平车供需上面供给过低.
(室内30左右....也就是1x年屋大概权状50,但是如果是低于10年要权状60up)
当然你说高价,也就是2xxx起跳的那些10年内物件就不少..但这价差可是有点大..XD
(这也是10年屋很多单坪已经比1x年屋还低的主因...50坪10年屋室内23,总价可能才16xx)
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12256921.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12077411.html
因此2020年多次警告,要买1x年屋...XD..
手滑买到5~10年的,节哀顺变...颗颗
到此为止大概就是刚性需求范围.
也就是父母亲生了小孩,为了挤蛋黄区,为了挤中山国小七贤国中学区.
拼了命卡进来主流会买的东西...
而跳脱以上,就是奢侈品属性走向.
而目前局面.
这一次大涨涨得很夸张.
我5x坪2020年中才买10xx,现在成交价都到17xx开价都19xx...
你要知道买1000万和买17xx万是两种完全不同的概念.
1000万可是两个普考公务员就可以吃下来的东西,军人,日月神轿,甚至传产..
而上到17xx万,就开始压力山大.
当然这个范围对于一个工作10年左右的医生来讲,应该还是ok.
或是有父母亲帮出头期款的中钢,中油工程师,或是生意人自营商.
但...实际上,这牵扯到什么?
涨太快,所以真实刚需被震撼到,心态还没调适,手上资金还没调整好.
甚至对一般投资客来讲都是一个震撼弹.
吃1000万,只要200万现金+每个月4~5万的现金流就ok.
吃17xx万,要快400万现金+每个月十几万的现金流.
就算买得起,也需要很多时间去调适这个心情.
甚至,这再投资客当中也是不同等级的存在.
你自己的贷款够不够力,你的人头够不够力...
不过当然,因为四房平车的释出量很低.
很低的理由是,既有屋主换屋困难..XD....他们再往上换就是要两千多万,换不动.
换不动就不会拿出来卖,那自然释出量就低噜...
所以四房平车虽然理论上刚需会远远被三房平车压制.
但因为供给量实在过低(我是指基本款的),所以他的价位还是稳稳地跟三房平车保持距离.
而在最后四房平车基本款之上,就是奢侈品属性的世界.
两千多万,买室内40坪以上(像我要45坪以上)
对刚需而言,根本用不到这么多空间,又不是每个人都要KTV室.VR室,超大书房,健身房..
而奢侈品走向买家基本上都是资产阶级.
资产阶级一般来讲都已经有自住的房子之外.
它们买东西的观念和刚需不一样.
大多这种资产阶级买房子都想要爽..XD
因此,窗景,品牌,新旧,都是重要考量.
而跳上去两千万多万来讲,你如果杠杆开很高,你要支撑2000万的贷款!?!?
请问什么人可以支撑两千万的贷款...我是指银行愿意放款给你?
要嘛就是你资产破4000万,用资产负债比,要嘛你年收大概要300万.
(银行对于高于2000万的放款审核会更严格)
走收支比的,这种要嘛就是干了好一段年资的医生,要嘛就是生意人.
而这种人大多都早就买房子了....所以充其量他们是在换屋.
但是更多的还是用资产负债比去买的资产阶级.
而资产阶级...基本上都不会只有一栋房子...XD
那这就会产生.
这两类人,都比较喜欢新屋,或是追逐品牌.
造成1x年的中大坪数它们看不上眼...尤其如果没有窗景,就更看不上眼.
这是爽不爽的问题,不是买不买得起的问题.
因此,一个8x坪室内45的好了基本建商品牌,屋龄19年,要2300万成交.
2400万可以买一个室内38但是有绿地第一排景色的又是豪华品牌屋龄10年.
甚至买一个室内30的新屋.
这些人会更优先选择下面两个选项.
因为,多的坪数换来的爽对他们而言可能不如更高级的建商品牌或是窗景或是低屋龄.
因此空间价值再这种价位上面开始产生边际效应.
空间价值主要还是刚需上面反应比较明显..
另外这种人大多都有年纪了,所以他们除了既有自住房以外.
它们不一定要挤破头抢美术馆,也许换到中央公园或是文化中心还可以买别墅.
所以他们选择很多,又没有必要一定要挤美术馆.
自然2xxx万1x年屋的购买能量就会非常的低...XD
另外还有一点很有趣的就是.
这种人,目前自己住的可能就是一栋1x年的35~40坪物件.
他再多花很多钱才把坪数扩张5~10坪,意义其实不大.
而投资买盘....买得起这个价位的投资人.
它们可以做店面或是工厂/工业地了.
因此它们的投资选择更多非常多.
而且投资人更清楚,这种东西在市场上不是主流,难卖,所以碰的意愿更低.
so...目前局面就是,1x年权状80坪甚至以上的产品,产生一个需求非常冷的状况.
当然对我而言.
我需要大量的室内空间.
(因为我可以把空间换成不同类型的"爽"....我的人生比别人精彩...所以不好意思)
但是我对于什么品牌阿屋龄阿,没啥特别的感觉..XD
因此刚好明年就抓这个机会来捞便宜外.
因为这个坪数交易太少.
所以很可能我会买到单坪25~27之间...
但是四周的2房都会成交32~35,三房平车都会成交30...
而,厉害的银行专员,会在我之后办转贷的时候.
用两房三房的单坪价来做基准帮我送鉴价..XD
那...除非我要转卖,转卖的时候丑媳妇就要见公婆...
但如果我只是边住边转贷增贷.
那...你看我多开心.
但是如果你是要投资,这种坪数的1x年屋,目前看起来都还没有切入的意义.
也许再更久以后,在大涨一波.
那会造成50坪的价位上到2xxx,那这时候80坪的价位无论如何都必须被推升到3000.
(类似两房车位总价都要1000,所以三房平车12xx根本有点无理,之后必然补涨三房平车)
也就是你可以视同是一种"利空出尽"的局面...他的利空因素都被价格给压缩掉了.
那时候可能就是一个做买卖可以进场的时候.
而我是要自住,自住的话,到那时候我都还是要多花一些钱去买之外.
(自住的钱会卡在那边...你说可以借出来,那就是贷款额度被卡在那边,滚动性比较低)
我早买早享受....XD....所以我就不等时机了.
有时候人生不要那么计较,少赚一点,多花一点,换取快乐,何乐不为.