这边解释一下蛋黄区两千万以上现在遇到的问题.
(我完全只针对美术馆和农16....其他地方不一样请不要乱套)
一般来讲,刚性需求产品.
高雄价格还没有高到不可攀.
因此三房平车还是主流.
也就是室内空间22~24坪.
这种坪数可以下住两人上塞5人.
当超过5人,钱又不够,基本上不会强留蛋黄区.
当然对于住两人则是奢侈品走向很大的型态,那是另外一个故事.
而三房平车目前大约在12xx左右成交.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12295393.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11966648.html
而在上去就是四房平车.
也就是室内大概30坪左右.
也就是目前我住的这种.
这种就是在更扩大一步.
一样下住两人,上住到7人.
(三代,爷爷奶奶,夫妻,在三个小屁孩..XD)
价位大概在17xx~1800.
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理论上来讲,四房平车的刚性应该比三房低不少.
但是因为释出量的关系,所以"基本价格"的四房平车供需上面供给过低.
(室内30左右....也就是1x年屋大概权状50,但是如果是低于10年要权状60up)
当然你说高价,也就是2xxx起跳的那些10年内物件就不少..但这价差可是有点大..XD
(这也是10年屋很多单坪已经比1x年屋还低的主因...50坪10年屋室内23,总价可能才16xx)
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因此2020年多次警告,要买1x年屋...XD..
手滑买到5~10年的,节哀顺变...颗颗
到此为止大概就是刚性需求范围.
也就是父母亲生了小孩,为了挤蛋黄区,为了挤中山国小七贤国中学区.
拼了命卡进来主流会买的东西...
而跳脱以上,就是奢侈品属性走向.
而目前局面.
这一次大涨涨得很夸张.
我5x坪2020年中才买10xx,现在成交价都到17xx开价都19xx...
你要知道买1000万和买17xx万是两种完全不同的概念.
1000万可是两个普考公务员就可以吃下来的东西,军人,日月神轿,甚至传产..
而上到17xx万,就开始压力山大.
当然这个范围对于一个工作10年左右的医生来讲,应该还是ok.
或是有父母亲帮出头期款的中钢,中油工程师,或是生意人自营商.
但...实际上,这牵扯到什么?
涨太快,所以真实刚需被震撼到,心态还没调适,手上资金还没调整好.
甚至对一般投资客来讲都是一个震撼弹.
吃1000万,只要200万现金+每个月4~5万的现金流就ok.
吃17xx万,要快400万现金+每个月十几万的现金流.
就算买得起,也需要很多时间去调适这个心情.
甚至,这再投资客当中也是不同等级的存在.
你自己的贷款够不够力,你的人头够不够力...
不过当然,因为四房平车的释出量很低.
很低的理由是,既有屋主换屋困难..XD....他们再往上换就是要两千多万,换不动.
换不动就不会拿出来卖,那自然释出量就低噜...
所以四房平车虽然理论上刚需会远远被三房平车压制.
但因为供给量实在过低(我是指基本款的),所以他的价位还是稳稳地跟三房平车保持距离.
而在最后四房平车基本款之上,就是奢侈品属性的世界.
两千多万,买室内40坪以上(像我要45坪以上)
对刚需而言,根本用不到这么多空间,又不是每个人都要KTV室.VR室,超大书房,健身房..
而奢侈品走向买家基本上都是资产阶级.
资产阶级一般来讲都已经有自住的房子之外.
它们买东西的观念和刚需不一样.
大多这种资产阶级买房子都想要爽..XD
因此,窗景,品牌,新旧,都是重要考量.
而跳上去两千万多万来讲,你如果杠杆开很高,你要支撑2000万的贷款!?!?
请问什么人可以支撑两千万的贷款...我是指银行愿意放款给你?
要嘛就是你资产破4000万,用资产负债比,要嘛你年收大概要300万.
(银行对于高于2000万的放款审核会更严格)
走收支比的,这种要嘛就是干了好一段年资的医生,要嘛就是生意人.
而这种人大多都早就买房子了....所以充其量他们是在换屋.
但是更多的还是用资产负债比去买的资产阶级.
而资产阶级...基本上都不会只有一栋房子...XD
那这就会产生.
这两类人,都比较喜欢新屋,或是追逐品牌.
造成1x年的中大坪数它们看不上眼...尤其如果没有窗景,就更看不上眼.
这是爽不爽的问题,不是买不买得起的问题.
因此,一个8x坪室内45的好了基本建商品牌,屋龄19年,要2300万成交.
2400万可以买一个室内38但是有绿地第一排景色的又是豪华品牌屋龄10年.
甚至买一个室内30的新屋.
这些人会更优先选择下面两个选项.
因为,多的坪数换来的爽对他们而言可能不如更高级的建商品牌或是窗景或是低屋龄.
因此空间价值再这种价位上面开始产生边际效应.
空间价值主要还是刚需上面反应比较明显..
另外这种人大多都有年纪了,所以他们除了既有自住房以外.
它们不一定要挤破头抢美术馆,也许换到中央公园或是文化中心还可以买别墅.
所以他们选择很多,又没有必要一定要挤美术馆.
自然2xxx万1x年屋的购买能量就会非常的低...XD
另外还有一点很有趣的就是.
这种人,目前自己住的可能就是一栋1x年的35~40坪物件.
他再多花很多钱才把坪数扩张5~10坪,意义其实不大.
而投资买盘....买得起这个价位的投资人.
它们可以做店面或是工厂/工业地了.
因此它们的投资选择更多非常多.
而且投资人更清楚,这种东西在市场上不是主流,难卖,所以碰的意愿更低.
so...目前局面就是,1x年权状80坪甚至以上的产品,产生一个需求非常冷的状况.
当然对我而言.
我需要大量的室内空间.
(因为我可以把空间换成不同类型的"爽"....我的人生比别人精彩...所以不好意思)
但是我对于什么品牌阿屋龄阿,没啥特别的感觉..XD
因此刚好明年就抓这个机会来捞便宜外.
因为这个坪数交易太少.
所以很可能我会买到单坪25~27之间...
但是四周的2房都会成交32~35,三房平车都会成交30...
而,厉害的银行专员,会在我之后办转贷的时候.
用两房三房的单坪价来做基准帮我送鉴价..XD
那...除非我要转卖,转卖的时候丑媳妇就要见公婆...
但如果我只是边住边转贷增贷.
那...你看我多开心.
但是如果你是要投资,这种坪数的1x年屋,目前看起来都还没有切入的意义.
也许再更久以后,在大涨一波.
那会造成50坪的价位上到2xxx,那这时候80坪的价位无论如何都必须被推升到3000.
(类似两房车位总价都要1000,所以三房平车12xx根本有点无理,之后必然补涨三房平车)
也就是你可以视同是一种"利空出尽"的局面...他的利空因素都被价格给压缩掉了.
那时候可能就是一个做买卖可以进场的时候.
而我是要自住,自住的话,到那时候我都还是要多花一些钱去买之外.
(自住的钱会卡在那边...你说可以借出来,那就是贷款额度被卡在那边,滚动性比较低)
我早买早享受....XD....所以我就不等时机了.
有时候人生不要那么计较,少赚一点,多花一点,换取快乐,何乐不为.

头香！

哗 我要推

=.= 高雄真的穷人天堂

先推再看

厉害

这个自住好赚！文章好好看！

腿，谢谢分享

想请教文中的单坪是先扣掉车位去除，还是把总价直接除含车位的坪数？如果是前者，美术馆又该如何抓车位价格？

哎 台北sucks 人生啊人生

夫妻普考哪里买的起一千万的物件 头期款怎么来 没金援跟本很难公务员退休待遇一直被砍 年轻一点的公务员马都保持着领不到退休金的心态工作公务员现在根本新贫阶级 不上不下的 惨认识不少公务员都买不起房住家里、家人提供的房子或租房 呵

这样子极限操作的年轻人10年后还是换不到好房子

公务员在高雄都难买房了 真不懂现在一坪3、40谁买 应该就有钱人买吧

高雄就越卖越小间啊 压总价可能过几年刚需才会认知道空间最重要去买中古吧

借公教信贷 笑死每个月要还信贷又要还房贷 买了房存款归零 还要存退休本 你知道公务员每月退抚又要多缴了吗这些缴的钱都是丢到水沟养老屁股有去无回欸 公务员没有那么好买房啦现在高雄代销看到一般公务员都不会有兴趣了 只对富二代跟科技业积极推销

过几年高雄就会涨到跟台北一样没买房的也不用买了

普考薪资三、四万 信贷+房贷+养老+小孩 嗯嗯刚好收入归零

嗯嗯 你现在还可以按计算机 过几年直接不用算了

台湾各地的房价已经不是纯受薪阶级买的起的啦 但如果能接受条件比较差的物件例外囉

然后老了被小孩在网络上骂当初才多少钱

对啊 所以我听c大的话买囉 当初还有站内给你 当初没买现在也不用买了 政府再继续乱搞 公职只会越来越惨

高雄薪资真的低…

对啊 所以2020甚至2021有入手高雄蛋黄的现在都翻1.5倍了 以后要买下一间小换大或是增贷买车都好用

哎 台北sucks 还不快南漂 不漂以后也不用漂了

推，两年前要不是高雄离台北太远，难管理，真的是很棒的投资场地。冬天去玩，除了空气外，农16和美术馆真的没什么好挑剔的

10年内的房子卡到高雄厝，公设比动不动就破35%，买来投资以后应该会很难卖

我是估再一次大印钞普通上班族就一辈子租屋了

中都新案去年2字头 现在591上都3字头末4字头 根本暴发户 那边生活机能还没起来欸XD

最难卖的应该是这几年的超小坪数又高雄厝的 超蠢

现在一堆小坪数高雄厝啊 真不懂买这个是以后家中地位最低的睡阳台吗

以后的投资主流应该要放在10X年屋了，一样权状50坪，室内坪数比10年内的房子多了不止5坪，这已经是多一间可以放双人床的房间了

水湳第一栋差不多3尾4初，国聚远雄也是4起跳，现在远雄二期已经有7了...

睡阳台 可以搭帐篷之类的…？

看过高雄厝还面高速公路有点无语，但还真有人买

大大桃竹苗有研究吗

现在市场很怪 新房30坪卖1000 我邻居90几坪也要卖我1000 害我都不敢走漏风声 一直偷偷在准备钱

……就算老屋也差太多了吧

因为他有渗水+壁癌 老一辈的不喜欢卖屋给人嫌 一直洗脑叫我换大间一点的住比较爽

90几坪管理费养护成本也不低吧

请问c大，收租小废废就等明年，把去年的物件转增贷，继续买老屋囤起来租吗？

管理费5千 但是总比买小宅也要上千万…管理费2千好吧

90坪硬的是修缮跟装潢款XD

现在大坪数超有肉的 一堆中产军公教傻傻只会买新房装潢倒是 我现在这间60几坪就花了300多 90可能要500

也就是说炒作超过三千万，开始能买得起的都不是靠薪资贷款

推~~~我这边低总低单坪公寓一直消失耶，是错觉吗XD

是

原来我家是奢侈品 笑死

C大 请教桃园房市看法

租金炒作是不是重划区比较容易？老市区盖太密，房东随便租会比较难炒？

X大问一下在台中西屯买大坪数的大楼刚好压豪宅线成交3980，单坪大概35，如果银行鉴价有40以上的实力，转增贷可以打破豪宅线的成熟限制吗不好意思打太快，更正是Ceca大*成数限制

VR室，C大还是常在用VR吼XD

这篇也讲超好 感谢高雄王

谢谢讲解观念，受益良多

推

推

到底为什么公务员家庭就要买得起蛋黄区？？？

我就是公务员夫妻用信贷房贷买房，但我觉得蛮轻松的，谢谢c大的开导 让我能买到室内24总价才七百的2+1房平车

想请益为什么是明年

基层公务员家庭买什么房 尤其是蛋黄区公务员家庭乖乖躺平就好

推，含金量很高的好文章。

推，又开启了新视野

我公务员我也是买巨蛋附近室内25坪的三房平车，而且自己负担为什么公务员只以普考衡量，高考人数比较多吧

几年前巨蛋新房才20/p出头，公务员买得起没问题，现在买新房没有40/p买得到吗...？

其实年轻公务员不要小看自己，银行35年40年贷款就是为您准备的，毕竟公务员稳定，比在私人企业贷更长年限是有机会的公务人员贷款利率不用说，如果首购目前几乎都是1.81%左右

推好文，军公教就要利用自身优势好好贷款

0支援的双公务员真的买的起啦，除非硬要挤蛋黄，两年前买23/P现在也是翻一倍了，虽然现金流有限，但资产扣掉负债的确多几百万，贷款条件又超好XD还没升息前40年 85成 1.31% 宽限5年

人都爱挤自己买不起的地方真是好笑，高雄有够便宜

想请教如果10年屋室内坪数接近40，但房间只隔成2+1房，虽然住起来蛮爽的，是否价格上会有抗性？如果只是增转贷会有影响吗？谢谢

新房买不起…就买中古的

还以为看到旧文 一坪25-30??买4x-5x的是..

二重这边就是强势区 大家快来买

谢谢分享～超棒的文章，1x年屋空间真的很大

推高雄王

补充一下，高美馆这边目前十几年的三房平车物件价格还是区分成两种: 客厅阳台面社区中庭的会低一点，客厅阳台和

公务员整天都在哭穷那就别干去科技业拼啊

主卧若是面马路，采光比较好的户别，价格可能还是要13XX

公务员一堆在赚增贷买房地产的，不贷真的傻

公务员一个人背八百万凉到爆 两个普考背一千你还能买台c200

其实我也是这几年才理解，公务员也好，百大企业也好，贷款就是自己的优势听到借钱就怕，不敢善用的人，跟自废武功差不多，大概就是把大招封印不用，然后比赛的感觉

推

想请问这些蛋黄区的10+中古屋，如果三房无车位，适合投资吗，现在有车位释出的真的是很少

推

C大有说三房必备车位

虽然我厌恶炒房族 但愿意认真分享经验给推

以前利率十几趴 是很多人贷款扛出场的 12682后倒了很多人 但现在时代不一样了

结论就是靠资产翻倍的以后会远高于靠薪资翻身的 本多中胜

结论就是两年前你没加入买房的 除非你现在发了 不然也别想再有机会进蛋黄区了 千万以上的房子不是随便人可以买卖的

高雄好恐怖，我台南买中古电寓室内60p以上平车，不到1000死都不卖 XD

高雄都在绷了 还在骗人进场

从来就没有人是靠薪资翻身的ok～

楼上，有啦，我堂哥靠薪资翻身，20多岁年薪台币9位数带全家搭邮轮去玩住上面的总统套房，还有泳池....少数中的少数

对啊 所以前几年才桃园艺文特去买好买满不然现在吃屁了

谢谢C大，没钱所以早早卡位抱住，时间早就都放在小孩的未来规划，还是有搞不清楚的，呵呵，慢慢想吧

看到同事一直在工作上争来争去几万元，心情真的很爽XD，有些人就是喜欢做没钱的老大有在操作的都知道哈哈哈

房价明年会修正吗？

一定会啊 只是你敢不敢买修正期多久不知道 修正多少也不知道只知道长期一定是往上除非你买在深山 那就没救了

唉 但现在就有需要要赶快买了，等不到明年修正，这样干脆先买便宜的来住然后看明年有没机会再捡（但没能力捡的可能性比较大）

台中水湳远雄最低7X，台湾大道新预售大概也都要55起边边远雄都开7X，我看面公园应该未来开更贵

还有买潮洲的，不过C大有讲过潮洲的增幅，啊不就呵呵自以为最聪明的笨蛋，通常都在铁饭碗体系，俗不可耐 哈

蛮好奇做什么行业可以不到30年薪过亿？

自己创业吗？

自己创业的收入不算薪资吧

公务员不会理财借钱才真的惨

感谢C神

请问C大，裕国街算是农16跟美术馆交界，这边的物件会不会比正农16或正美术馆难涨或是难脱手?

高雄2000万以上很难卖

推西卡

C大文推就对了

公务员（举手），请问屋龄24年三房平车，离生态园区捷运站走路1分钟的距离，以后还有增值空间吗？（不知道这样问是否正确 还请指教谢谢）

阅 我要想想

近几年 景气好 分红多 房价涨 但公务人员薪水就那稳定死猪价吧。房虫把房价炒高 再骗这些人上车 你辛苦在那缴贷款 房虫心里笑你韭菜。C大名言 是不是有即视感。https://i.imgur.com/nbi2z0u.jpeg

说大涨高雄这么多年来每坪单价20-22居多，这次是靠着疫情跟台积电瞬间资金来到高雄，造成急涨，就像投顾老师喊了好几只股票，终于一只变飙股，变成他的代名词，身家水涨船高后续的高雄涨上来了，基本上就是一摊死水，要再冲高，除非再一次疫情跟台积电3奈米XD

笔记））被大神这一说，去年all in还是瑟瑟发抖，后悔买太少Q.Q

可以明年再加码啊

c大请问，如果同样逻辑套在台中，要多少钱的房子才算奢侈取向的呢？

赚钱有很多方法 良心两个字而已。房子对大多数人是成家立业安全感的必需品 多少人为了高房价 犠牲多少甚至都不能为自己/小孩薯条加大。

每个人选择不同，何必担心

小两房高雄厝真的太脑残了

CBD那四间开两亿是一间两亿还是四间两亿?