Hi，多多们想鞭尸的竹科菜B八，我终于回来了
不少版友们喜欢在留言、回文Cue我开嘲讽，甚至站内信关心我还好吗
先讲结论，我还ok，虽然不像各大房神赚的满盆满钵，
过还是有搭上末班车，养家餬口还勉强过得去
大家的tag其实我都有看到，也想回复，不过真的抽不开身
一来，园区大多公司这两年业务量都大爆炸
敝司敝部门还有统计2020下半年开始业务量是2019的五倍以上，2021/2022又再持续往上
不少长官更是好大喜功多方开案，更重要是不少同仁这波财务自由后，就登出了 (有钱就
是任性)
走一个才补一个，边train新人边赶工
赶工之余还得定期跟各大长官一一开会报备进度，时间最好是够用啦
二来，家里小屁孩根本不给多于空闲
不知道是不是混到拿破仑，十一点睡五点可以起床开part
老婆: 有空打废文还不如给我过来顾小孩
(还要倒垃圾、洗烘晾衣服、洗碗、跑腿)
三来，打一篇有数字依据的文是很花时间的
我300w你大我300w，不如通通下去领500
把新竹一坪炒到992454/992330结案好像也不错?
最后，小弟脸黑，首抽R卡
没办法躺在床上遥控爸妈的巨轮辗压新人，也不像资深同仁
满手银弹，边review菜鸟边用巨_鞭策还在状况外的学弟妹，
天照三餐打卡案赞分享并留言，顺便回ㄎㄎ文再嘴一下生育率
我她妈不是在公司打杂，不然就是在家对付小怪兽，有空闲当然是赶快乔姿势啊
总之这篇文是在枪林弹雨夹缝求生存捏爆卵蛋摆Pose中挤出来的，大家凑合著看吧
如果要问这篇文到底想讲什么，那就是
1.通篇废话，如果看了让人ㄎㄎ笑两声就ok了
2.利空数据百百条，台湾政府/FED还是随时可以把空空尬到天上，反之不一定成立
3.现阶段想追高的可以买，但千万要算准金流，说新竹房价只涨不跌的，
满手银弹的老鸟投资客在你后面吃瓜呢
4.如果还没有小孩或不打算生小孩的，也许可以参考最后的解套方案
一、过去复盘 -
“PDCA机制，是长官赐予我们的智慧，让我们在错误中学习、成长、并茁壮”
回顾自己过去发的三篇文 #1R1O3jV0, #1SUInMyk以及#1SbIqoeW，当时最后的结论
2018/5
新竹市房价顶到肺了，除非有重大利多，不然多多还是洗洗睡吧
持平，抗通膨就差不多了
2019/3
园区营收连续四年衰退，且物价持续上涨
自己在开奖后把竹北高铁区的预售屋退了 (预售一坪约30w)
2019/3
养一个小孩+贷款九百万买房 (总价贷八成回推房价约1100万)，年支出约120万
如今相隔三年半，当时退掉的预售屋已经成屋一年了
啊娘为，同一个社区
2020/7月以前27~33，和当初价格相当，持续了三年
2020/7月后跳高到38万/坪，持续狂喷，最新实价登陆一坪54万/坪，一年均价51.41万/坪
阿甘正传，这样算算我岂不是亏了800万
要怎么跟自己、老爸、和鹅子交代我们的Model Y被我赔掉了R……
再列出几个有名战区成交超过70笔的15年内建案时登价格
关新 - 昌益芬兰 (13年)
2012/09 (21~25) -> 2015/09 (31) -> 2016/04 (22) ->
2019/09(31) -> 2020/10(33) -> 2022/07 (52)
关埔 - 自由曲线
2012/07 (18~24) -> 2014/12 (27) -> 2019/06 (22) ->
2020/09 (32) -> 2022/08 (55)
关埔 - 惠宇青云
2012/07 (22~28) -> 2016/01 (24) -> 2017/09 (28) ->
2020/03 (30) -> 2022/01 (54)
关埔 - 惠宇云品
2012/11 (25~28) -> 2013/10 (30) -> 2015/08 (24) ->
2016/06 (30) -> 2020/03 (34) -> 2021/04 (48)
关埔 - 爱凡斯
2013/10 (16~18) -> 2014/12 (25) -> 2015/08 (18) ->
2017/06 (25) -> 2020/08 (30) -> 2022/04 (54)
关埔 - 丰邑FB计划文心汇
2014/12 (28~32) -> 2020/08 (35) -> 2022/06 (54)
关埔 - 东方文华
2016/04 (22~27) -> 2020/03 (31) -> 2022/07 (59)
关埔 - 竹科悦扬
2017/10 (24~27) -> 2020/09 (31) -> 2022/07 (57)
关埔 - 富春居
2018/05 25~27 2020/08 (33) -> 2022/08 (60)
关埔 - 竹科润隆
2019/03 (24~26) -> 2020/05 (65) -> 2021/07 (62)
介寿 - 昌禾世界首席(预售)
2020/04 (32-34) -> 2020/10 (37) -> 2021/04 (40)
高铁 - 惠友远见(13年)
2012/07(19-24) -> 2014/04 (41) -> 2018/06 (21) ->
2020/04 (25)
高铁 - 惠宇上澄
2013/07(21-26) -> 2015/02 (28) -> 2017/05 (23) ->
2022/06 (55)
高铁 - 和发臻观
2013/09 (16-20) -> 2015/02 (23) -> 2016/02 (17) ->
2020/06 (27) -> 2022/06 (51)
高铁 - 大砚九+1
2016/03 (25-29) -> 2017/12 (24) -> 2019/03 (31) ->
2020/07 (40) -> 2021/11(65)
高铁 - 和发首湛
2019/01 (23-25) -> 2021/09 (52) -> 2022/01 (53)
高铁 - 竹科汇(预售)
2020/11 (28-32) -> 2021/01 (35) -> 2022/04 (48) ->
2022/08 (32)
高铁 - 极至惠友(预售)
2021/03 (42-47) -> 2022/06 (65)
二重埔 - 环球市
2013/12 (15-16) -> 2015/08 (12-16) -> 2020/07 (18) ->
2022/06 (33) -> 2022/07 (22, 30)
二重埔 - 星都心
2017/08 (13-15) -> 2020/05 (21) -> 2022/04 (40) ->
2022/06 (24)
二重埔 - 星都汇(预售)
2021/08 (28-32)
几个重点
1.2017-2019，和当初预测相同，大多数建案房价没有很大变化，符合乐居的统计结果
https://imgur.com/a/UFlWMFg
2.2020年中以后，所有建案，大!爆!喷! 直到2022
也没什么好说的，2020/03开始无限QE的好，在车上的都知道
没在车上的就只能看着多多们薯条加大，夜里哭哭
3.2022近期，除了预售还在乱喷以外，成屋差不多维持在50~60区间，且成交量极低
上述我家女儿来看大致上也能理解，没上车的也不能改变什么。
But!再仔细观察上一波QE的时间点，2012-2014
4.上列所有历经过2012-2014爆喷的建案，在2014以后都出现回档“个案”，从最高往下
算最高幅度为腰斩，还是出现在高级建商上
5.个案数量极少，没人脉 e.g.仲介碰友帮忙、足够银弹、运气、果断，还是不用肖想
6.即使回档，也几乎没有回到开卖的低点
结论
“即使整体园区收入微幅往下，新竹房价都能维持住并微幅上涨，涨幅约大于通膨，但只
要QE来了，神猪都会飞上天”
“如果历史会重演，只要紧盯市场，QE结束后QT期间一定有便宜货可以捡，但要快、狠、
准，而且不要妄想跌回起涨点”
二、现实情况 -
“Review & Review & Review，是高层无死角的叮嘱，带领我们看清自身的渺小与不足”
房版教会我们，买房，就是投资兼自住
巴菲特教我们，投资，千万不能赔钱
历史教会我们，流动性问题，才是赔钱的关键
1.鸡本面 - 租金 & 利率
2022/10/12 591 新竹市东区和竹北各种房型租金及对应数量，再用最多数量的级距上限
2%利率回推
新竹市东区 两房 三房 四房 2%利率回推上限
1~2w 12 10 3 1200
2~3w 30 18 10 1800
3~4w 15 127 35 2400
4~5w 8 38 47 3000
5~6w 9 2 8 3600
6~w 0 4 10 4200
新竹县竹北 两房 三房 四房 2%利率回推上限
1~2w 16 2 1 1200
2~3w 119 43 18 1800
3~4w 26 163 62 2400
4~5w 1 15 29 3000
5~6w 2 3 2 3600
6~w 0 7 2 4200
租金回推市价
两房2~3w