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2022年10月06日 13:02
最近屡屡看到据台南市不动产估价师公会汇整单月份的实价登录资料，归纳20至70坪住宅
的成交量与“中间价”房价，并据此做出一些所谓的“趋势解读或预测”。然而，这种“
笼统、一刀切”的解读，不仅有误，还会产生严重的误导。
内政部时价登录系统更新速度慢 已发生的“落后指标”
不久之前，该公会曾汇整8月份实价登录，表示8月房市惨淡，全国二楼以上住宅成交量仅
410户，六都除新北市外，其余都不到100户，台北市更仅17户，台南市也只有32户，台中
市37户。该公会指出：房市景气下滑比想像严重，可用“寒冬来了”形容。但事实恐非如
此，以本公司为例，我们在台北市的单一建案8月份的实际成交户数就已经超过20户，并
在9月即完成申报，而该公会却宣称：“整个8月的交易案都已揭露。”其谬误之处不言而
喻，此其一。
内政部建立的实价登录查询系统，虽然能查询特定时间、区域内的成交纪录，但因官方作
业、资讯过滤等因素、延迟公布时间，使得资料更新速度较慢，从成交到行情揭露，至少
有2个月以上的延迟时间，再加上太多的未披露资料（去头去尾，甚至对官方认定的高价
物件不予登录），所以，以这份资料做房市的推断、推论甚至做结论恐怕会失之千里。况
且，实价登录资料是已经发生的事实资料，算是“落后指标”，只适合作一般性的参考。
预售屋与中古屋房价已分道扬镳 中古屋房价观望比预售屋小
其次，该公会近期再引用前述资料，以今年8月份的交易量单价、平均价与去年8月份的相
同品项去做比较，做出所谓“量缩价跌”的结论。这样的比较其实是太过简化问题。
交易量只是很单纯的房屋移转数量的表达，较无争议，2022年以来交易量的锐减是单纯而
明显的，无庸置疑，但该公会的房价推论则大有问题。
事实上，当前的房价“在预售屋和中古屋之间早已分化”，亦即预售屋的房价和中古屋的
房价已经分道扬镖，不在同一个水平上；预售屋的房价受到营造成本的制约，迄今尚未出
现降价的情形，此有“国泰房价指数”（针对预售及新屋物件）、内政部主计处“住宅价
格指数”可以佐证。
其实在营造成本大涨之后，预售屋房价迄今仍是铁板一块，此亦可从代销业者和建设公司
的实际销售状况获得明证，但中古屋的房价在2021年以来，追随预售屋房价“顺势而涨”
，今年在经济多重利空之下，已被打回原形，房价呈现不少的跌幅。所以以“两者的平均
单价做比较，并不恰当”，只会混淆视听，毕竟，2021年是房价普涨的时期。
另外，今年8月份预售屋的交易量只有去年高峰的2成；反之，今年8月份中古屋的交易量
则接近去年高峰的4成，这个比例上的差异，似乎显示预售屋的房价引发了更多的观望，
而中古屋的房价的抗性（观望）则比预售屋来得小。
详言之，2021年，不论预售屋、中古屋售价均高，而到了2022年，预售屋交易量锐减，今
年7月的交易量甚至较去年10月份的高峰减少了8成（台北市），而中古屋今年7月份的交
易量则较则交去年9、10 月的高峰量少了约6成，亦即受影响的程度不如预售屋，也反应
中古屋的降价弹性较大。
以租售比反映房价过于武断 错误资讯引发恐慌大可不必
第三，该公会以租售比来反映房价更是武断而没有根据，除了引用平均数的谬误之外，租
售比的变化不仅来自房价，也可能来自租金，单纯的以此做房价涨跌的判断，完全缺乏根
据。
当前，民众对于是否进场购房已经是心惊胆跳，一些错误的资讯更易引发民众恐慌，专业
团体引用资料及推论时更应小心慬慎才是。
心得：
去年如果想要抢房 用实价登录最高去斡旋才有机会
现在的市况比较凉菜 还是会有仲介愿意收低于实登
卖就挂想要卖的价格 买就出想买的价格 大家都开心