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工商时报 郭及天 2022.09.26
新竹及竹北蛋黄区房价暴走，新案成交价“坐6望7”，直逼新北市蛋黄区房价行情，在房
价外溢效应下，外围蛋白区房价狂涨，二年前房价仅1字头的蛋白区，芎林、竹东最高价
站上4字头，其余如新埔、新丰、头份等地，近来也都陆续有新案成交价逾每坪35万元。
据实价登录显示，大新竹地区蛋白区房价跟进新竹市东区及新竹县竹北二大蛋黄区的涨幅
，邻近关埔重划区的竹东“渼山”最高价达每坪48万元、近竹北高铁的芎林“太睿境”最
高价每坪42万元。
不仅近精华地段的蛋白行政区飙涨，以竹科园区为中心的外围行政区包括新埔、新丰、宝
山，以及苗栗的头份、竹南预售房价都已坐稳3字头，如新埔“桔柿”、新丰“富宇明星
乐”高房价均逾每坪38万元，苗栗的头份造镇案“昌隆广场─上禾旺”最高达每坪35万元
。
以竹科为首的房价狂潮持续向外漫延，统计显示，全台各行政区预售屋去年下半年至今年
上半年涨幅，全台前四名就有三名集中在竹科周边，分别为新埔、竹东及头份，半年涨幅
均逾4成。近期新丰、芎林已有新案开价突破4字头、湖口也有透天总价逼近3,000万元。
住宅周报社长陆敬民表示，2019年前新竹房价铁板一块，除了新竹市区与竹北外，蛋白区
房价仅1字头水准，客源多为在地买盘或年资较浅的竹科客，不过2020年后，房产投资顿
时变成竹科客重要的理财工具，以关埔及竹北为首房价拉出一波惊人涨幅，房价外溢效应
下，蛋白区相对低价更吸引不少追价买盘和外溢的刚性需求进场。
建商也看到蛋白区商机，吸引如宝佳机构锁定湖口王爷垄、新埔田新及南寮地区推案，昌
益机构深耕竹东二重埔，富宇建设在新丰等重划区大量推案，爱山林也在宝山投入造镇案
，建商跨足外围地区深耕，也带动过去低房价外围蛋白区涨幅更甚精华区。
心得：
建商和资金很明显回防蛋黄了
蛋白区现在靠建商慢慢卖还感觉不出修正
只是新竹追价力道明显变弱
建商能撑到美国FED降息就是建商赢了