俄乌战争，中共内乱，升息缩表，台股软趴趴
所有的指数都告诉我们大多头即将结束
买房射飞镖的行情即将结束
除了放空该放空的标地，买美金定存外
房地产除了投资面外还有实用面
也就是自住功能
比方婆媳关系，或是结婚生子人口结构改变
都还是有买房的需求
但这几年实价登录以及各大群组成立
让房地的价格成为领先指标
好像只要会涨，格局品质结构建材都不是太重要
所以这篇针对双北市2022年下半年的走向
做一篇田野性质的讨论，也就是没有要上数据
以我的经验分享一下2022年下半年
当你要买房的注意事项
成屋的正价差
所谓成屋的正价差
案例1:板桥2020年交屋的仰真
https://imgur.com/rvqMfLt
上面会有45,54,63三种价格
很多人就会搞不懂江北的行情到底是多少
基本上江北大多有地主户
地主出售不会有房地合一税金45%
税率只有10%而已
所以只要看到相对低价
大多是当初预售交屋的履约价格
再来新成屋大多会绑六年的自用
所以现在江北的成屋实登看起来会结冻
但如果时间较长
而且本身为小宅，可以透过重购退税的建案
如江翠one，就会看到有较高的成交均价
但因为茂德会有负加权，所以单价也普普
https://imgur.com/EJ6pKjV
但同时期的联上涵翠格局好，营造好
所以相对的成交价就会拉高
预售屋的正价差
https://imgur.com/7r8kX4g
https://imgur.com/AgEAVtH
同样的
拿CD区点位比较一般的采蝶与天禧做比较
因为产品规划特殊，公设豪华
所以预售的单价已经拉到逼近70
问题来的，这个区域未来是成屋价格往预售走
还是预售价格往成屋走？
这两个是截然不同的结局
也会对消费者带来完全不同的结果
https://imgur.com/ERXiUa2
https://imgur.com/xGYKTcN
基本上还在发展的重划区
就是拿成熟区域的价格成屋价格打9折
就可以求出合理价
新巨蛋，三辉玳门算是两个指标个案
会有超高价有他的原因
基本上板桥不用派出一军，派二三军就好
https://imgur.com/c8h5UE5
https://imgur.com/5mIXxug
文化国宝大概20多年了
第一天厦也十多年
以这两年的实登，大概都有站到7字头
所以我个人推测
江北未来成形后，成屋价格会往预售靠拢
至于板桥为什么这么强
可以到yt找 "EP01 江翠北侧重划区"
里面我有很详细的解说
好了，接下来我要来讲预售屋的逆价差
...
...
...
https://imgur.com/0i7Eg1h
讲完了，因为这边战队真的太多了
乐居很方便，自己找找就好
说真的刚上来
我也只是想发发代销在第一线的感受
没想到一堆人发狂的人身攻击
到后面我也不太想分享其他区域
有人说讲的这么好我买几间？
我现在身家一半在我住的新庄凹凹凹凹凹陷区
当初买的时候还被同行耻笑怎么会买这
现在我应该是所有同行双北赚算多的
另外一半身家就压在板桥
为什么？因为我就正统蓝血板桥人呀
我从小就住板桥，不买板桥买哪儿？
会买凹凹凹凹凹陷区还不就是因为当初没钱
凛冬将至，但对有些消费者来说
不管景气如何房子就是需要买的
这时候眼光就很重要了