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内文：
2022/09/21 10:21:16
经济日报 记者游智文／即时报导
美国通膨危机未除，联准会将继续升息三码，不少业者预期央行22日有可能再度升息，担
心对已在降温中的房市将更不利。房市趋势专家李同荣认为，今年七大利空已出尽，无论
央行升息半码或一码，房市都将于年底前逐渐回温。
李同荣表示，升息的前提环境是景气过热与通货膨胀，美国因过去QE过度，利率趋零，在
通货膨胀压力下扩大升息循环，影响所及全球股汇市动荡不安，美元持续升值，台币贬破
31，欧元不到1比1，日圆下探147，使得全球利率遭到升息跟进的压力。
然而台湾通膨现况与美国有别，利率基期也不同，8月消费者物价CPI为2.66，有趋缓现象
，虽民众对物价上涨感受仍高，但考虑出口竞争力，预期央行升息顶多半码或一码，对房
市影响非常有限。
李同荣指出，他去年预测今年房市将面对七只灰犀牛挑战，包括QE缩表、利率持续上升、
通货膨胀加剧、疫情延烧、假性需求爆表、蛋白超涨、两岸冲突升高、打房力道加重，今
年一如预期一一出现，包括升息循环也在预期中。
他说，正如他先前所言，七大利空都将是“关关难过关关过”，如今七大利空都已出尽，
市场将会逐渐回温。
李同荣表示，今年从年初开始，预售市场因七大利空因素逆袭，房市短线投资客倒货影响
，销售率其差无比，但量缩、价却不跌。预期升息循环的心理已经充分反应在市场预期之
中，目前温和升息环境下，其实也是一种利空出尽。
尤其内政部平均地权五大修法包括禁止转售，这些不利因素也已充分反应在市场上，房价
利差缩小，炒作已经收敛，因此无论修法或不修法都会是利空出尽，预售市场炒作已收敛
，将会在大选后、年底前，交易量逐渐回温。
他提醒，若政府修法禁止转售，将间接把投资客倒货产生的多余供给全数回收，如此一来
，建商就可放心推案，把原来已经降温保守的售价再度提高，市场的温度会因假性需求被
闭锁，而再度增温，这就是市场机制被扭曲的后果，政府不可不慎。
李同荣表示，今年成屋市场虽经七大利空逆袭，但交易量1-8月总数，年缩只有1.71%，且
房价不跌反而小涨。预期9月开始，成屋交易量会早于预售市场逐渐回温，若没重大利空
，温和升息对成屋市场影响也非常有限，全年交易量会跌破眼镜，将不如市场的悲观预期
，不但不减，反而会小增，这表示资金充裕与刚性需求的强劲，才能力抗七大利空的逆袭
。
李同荣认为，房价下不来的另一重要因素就是技术循环处于上升轨道上，只是原来强劲主
升段被打弱了，房市降温，进入末升段，涨幅会逐渐缩小，炒作也会因无利可图而收敛。
升息对房市主要的影响在于首购族，目前以一千万房贷为例，若升息一码则再增加1.4万
的年支出。若再升半码，等于今年升两码，每年约增2.8万房贷支出，换屋与高收入者无
动于衷，对首购者影响也非常有限。若升息循环在四码以内，不影响房市首购刚性需求。
李同荣最后指出，七只灰犀牛只剩“两岸冲突升高”仍存在不确定性，未来一年，只要两
岸冲突没有继续升高，2023房市仍不会有反转现象发生，只是房价涨幅会明显再缩小。
心得：
目前看来
央行升息的很克制
政府也不希望升息影响房地产
升息对房地产因素已经消灭
只剩下选举还在压抑房价
等选后解禁
观望族发现房价没跌还在涨
就又会急着回来买房