※ 引述《bla790395 (帅黑咩)》之铭言：
: 请教Ceca大，有看您提到若是同区域有打算换屋（小换>8X坪）可以开始准备。目前手边
: 有间1X年在美术
: 馆区的闲置三房（4x坪)，目前透过这间的增贷已有买了第二间来住，我个人原是规划先
: 出租，三到六年后二换一。原本想说小换大的换屋时间不会那么快到，想不到现在已出现
: 该现象。
: 想请教是否建议照原计画执行，还是可以趁明年初来换呢？另外目前我看手上自己的房子
: 实登相同条件大概也是3X/p，参考591上国家美术馆也大概是3X/p，只有一间4楼的开2X。
: 好像还没完全拉开？还是我的参考方式错了？
: 抱歉开头这样问可能不好，欢迎各位前辈给意见指教，谢谢
国美是之前突然抓狂卖家都超有自信.
三房还在开30~33的时候,国美去年一堆开35up.
但是目前他们销售自然也卡住.
后来疫情严重,管委会禁止带看,就全都缩回去...XD
另外,三房以上没有平面车位会被嫌(这边是蛋黄区..蛋黄区有蛋黄区的特质)
因此没车位的三房和机械车位的三房和平面车位的三房,在美术馆单坪价会不一样.
四房没车位就更被嫌到臭头,之前米罗一间6x坪没车位,卖了超久,开价我记得才28还是26.
所以下面讨论全都是以配平面车位为主.
不过两房车位可有可无,所以两房不用特别切割有无车位.
目前来讲.
你三房(指室内22~24),正常条件成交价单坪应该可以成交到32~34.
(我是指基本款,例如京城画家系列这种最普通等级的东西)
(并且方正,无暗房,不会有伸手可以跟对面递酱油的状况)
但是权状7x(室内36~4x)以上的基本款(非皇苑鼎宇坚山系列),可能单坪成交会在28~30.
(甚至有更低,不过通常更低会附带一些缺点...先不讨论)
因此基本上单坪产生了10%以上的差距.
这个差距已经足以让你小换大了.
不过美术馆50~60坪的物件目前很嚣张.
主要就是缺货产生的状况.
50~60坪的屋主目前换屋困难.
(大多数人的绝大多数资产就是他住的那一栋房子...不要拿我们投资者做demo
我们投资者自己住的房子只是自己资产的一小部分
投资者泛指以投资维生的人,包含炒股炒期货炒OOXX)
因此换屋换不动,自然也不拿出来卖,所以缺货.
缺货底下,少数卖的就会卖很贵,因为不卖贵他也没办法换屋..
so...你要换50~60坪就不适合....
(这个现象只限于美术馆和农16...其他地方不存在)
因此现在换屋可以往70以上的换.
但是不要往5x的换.
反过来你5x的,可以往上换...
甚至你要往下换也可以...
其实美术馆最近两房没有三房强势.
so..你如果纯投资,一间5x的换成两间2x的也是可以.
不过当然往上换会更有优势.
但是你如果是3房要换四房,那现在就不适合.
而前局面来看.
室内4x~5x坪这种权状7x~9x的物件供给量还是很低,建商也盖非常少.
所以迟早这个坪数的物件也会因为缺货而价格在往上修正.
在这种情况下,你还有这一段修正的利润可以赚.
(这就是目前可以换屋的原因)
至于往下换单纯就是.
两房的单坪居然跟不上5x坪四房不太合理.
那个时间久了也会修正,你也是赚这个修正的差异.
另外补一下.
这边要以"室内坪数"做切割.
也就是我讲两房是指室内大约14~17坪.
三房大概是室内22~24坪.
四房大概是室内28~32坪.
更大的大概是室内38~4x坪.
所以这边以"室内坪数"做切割,而非权状坪数.
权状坪数会因为10年前有一次建筑法规调整.
所以公设比会有一个明显的变化.
而目前最吃亏的就是10年屋..颗颗.
因为本来室内30坪含平车,权状只要52~54坪就有了.
但是10年屋你权状可能要58~60坪.
然后10年屋屋龄又跟15年屋差不多.
因此买家在总价上面,并不会愿意多加多少钱去买10年屋.
(也就是如果15年屋要卖1900,你10年屋人家最多出到1980.
这样你15年屋可已成交权状单坪价36,你10年屋只能成交33...颗颗)
造成10年屋产生一个很悲惨的现象...
单坪价格因为公设比被放大,屋龄又跟1x年屋差不多,所以单坪价格被压制.
不要把市场上的买家当笨蛋,99%的买家都会看室内坪数...XD
(剩下1%大多都是外行投资客...自住户反而很难犯这种错误,因为他要住,所以他必然关心)
当然也有一些1x年屋的公设比特别大,例如北美一街的太普或是几个小宅.
那些物件也会因为公设比特别大,而成交单价特别低.
so..美术馆这边,除了两房比较混乱外.
三房以上基本上要特别注意室内坪数.
除非你屋龄是低于6年...才会产生另外一个市场.
(当然等这些低于6年屋再过10年,就会撞到跟今天10年屋一样的问题...
因为室内坪数比率上比较小,所以造成单坪价被压制...
so..中长期投资不适合买这种东西...)
但是要注意一点.
当你总价超过3000万,就会撞到别墅的市场.
目前美术馆别墅主力在3xxx万.
这些别墅会大幅竞争到3000万以上的大楼.
别墅很强势,并且因为断供给,所以对中古大楼冲击非常大.
所以纯投资,你又想买美术馆3000万以上的东西.
都请优先选择别墅.
(这边专指美术馆这一区)
少数别墅有低于3000万的.
但因为这些别墅"单层面积"过小,所以住起来爽度很低.
(别墅单层还是要有18坪以上才会爽,因此地坪需要3X坪,这样价格就会至少3xxx)
(2xxx的别墅大多单层只有12~14坪...其实有点痛苦)
相对于3000万以下的中大坪数大楼,会有居住爽度的缺陷问题.
所以3000万以下大楼还是很坚挺,不怕这些少数别墅的竞争.
(我最近想换屋也完全不考虑这些别墅...XD)
当然更大坪数的大楼,一样是撞到更大坪数的别墅.
这也是大坪数大楼建商都不太敢盖的主因之一...
: ※ 引述《ha3810996 (微八嘎囧)》之铭言：
: : 台积电效应利多出尽 高雄房价连跌3个月
: : 高雄台积电效应从去年下半年起吹了一整年，造成高雄各区房价暴涨，市区新屋成交价
: 不
: : 仅站稳3字头，甚至挑战4~5字头房价；而郊区则全面挑战3字头行情，然而房价不可能
: 无
: : 限上扬，在中央祭出打炒房政策未来朝预售屋禁止转让，也让整体房市在今年第2季出
: 现
: : 急冻，《苹果新闻网》委托富住通商用不动产统计从去年至今历月房价走势，在今年4
: 月
: : 已达高峰，近3个月已出现下滑。
: : 新屋房价往往影响中古屋成交行情，当区域新屋不断创价，连带也会影响中古屋走势，
: 从
: : 去年6月起高雄新屋开始出现暴涨，以高市屋龄2年内新成屋统计发现，从去年6月21.9
: 万
: : 元一路上扬到11月27.1万元，经过数月盘整到今年4月已达高峰，每坪成交均价达30.5
: 万
: : 元，等同过去11个月房价增幅39.2%，然而近3个月房价出现下跌，截止至今年7月每坪
: 单
: : 价均价28.8万元。
: : 台积电效应高雄各月房价走势
: : 富住通商用不动产研展部主任许值玮分析，近年来高雄房价出现大幅上扬，有很高比重
: 属
: : 于投资客进场抢房，带动高雄在地资产型购屋客进场，因不久前台积电设厂厂台南，产
: 生
: : 南科效应房价暴涨经验，因此高雄房市成为投资客抢进目标，然而房价不可能无限上扬
: ，
: : 当台积电确定在楠梓设厂后，整体房价也被拉抬到历年新高，在今年第二季起包括升息
: 与
: : 中央祭出打炒房政策，导致投资客开始缩手，当中预售屋禁止转约虽尚未立法通过，但
: 已
: : 达到吓阻效果。
: : 然而房价是否会持续下跌，目前看来有着很高难度，高雄市不动产开发公会房屋市场委
: 员
: : 会主委陈又齐表示，缺工缺料问题无解，加上台积电未来在楠梓产业园区动工后势必会
: 因
: : 工程进度抢工，届时缺工问题将更严峻，目前地上15楼住宅每坪营建成本已来到14~15
: 万
: : 元，导致建商成本不断增加，即便近期房市买气出现修正，要出现大幅跌价机率有限，
: 目
: : 前也尚无任何建案出现价格大幅下修，顶多是开价修正，成交价仍未减少。（叶家铭／
: 高
: : 雄报导）
: : https://www.appledaily.com.tw/property/20220818/AB66ABC2F56C9F85915EB6EDA3
: : 哪里有下跌？不是还在涨吗？
: : 楠梓可是要挑战下一个竹北欸！
: : 都有台积电，
: : 难道高雄的房价就不如竹北值钱吗？